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我們剛租的房子，支付了1年房租，當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候說(shuō)好要給房東裝修房子，換成木地板，刷墻，結(jié)果我們要
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 19:08:39
問(wèn)：我們剛租的房子，支付了1年房租，當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候說(shuō)好要給房東裝修房子，換成木地板，刷墻，結(jié)果我們要裝修的時(shí)候房東告訴我們，想讓我們把房子裝成這樣，裝成那樣的，結(jié)果意見(jiàn)不同，我們決定就只換木地板和刷墻，別的就不動(dòng)了，結(jié)果房東又不同意了，還想讓我們包門，這那的，1天打10多個(gè)電話。我們不想租的這個(gè)房子了，現(xiàn)在才過(guò)5天，我們給他1個(gè)月房租能把期于的錢退給我們嗎？
答：君同法律在線咨詢?yōu)槟獯?/p>
《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第2款規(guī)定，“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”。
租賃權(quán)雖然是債權(quán)，但為平衡當(dāng)事人利益，兼顧經(jīng)濟(jì)上保護(hù)弱者，該權(quán)利被物權(quán)化，在一定條件下可以對(duì)抗所有權(quán)的變動(dòng)。因此房主在租賃期內(nèi)有權(quán)出賣房屋，買方取得房屋所有權(quán);但承租人有權(quán)基于租賃合同繼續(xù)使用，直至租賃期屆滿為止，其對(duì)于房屋的使用權(quán)不因買賣而受影響，此即法律上的“買賣不破租賃”原則。
“買賣不破租賃”原則的構(gòu)成要件如下：1、房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，新所有權(quán)人須尊重標(biāo)的物上的承租人使用權(quán)原狀。也就是說(shuō)，須取代原所有權(quán)人而成為新的出租人。2、房屋所有權(quán)發(fā)生了變動(dòng)，變動(dòng)原因不僅包括買賣，也可以包括贈(zèng)與、繼承等。在租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的場(chǎng)合，租賃合同繼續(xù)存在，除非承租人有終止租賃合同的意思表示，租賃合同的內(nèi)容除主體變更外，其他內(nèi)容不變。同時(shí)《合同法》第230條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效。但是“買賣不破租賃”原則，不適用于所有承租人。最高人民法院《關(guān)于〈擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！贝送猓赓U期限也有一定限制。《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第119條第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”，因此若未約定租期，房主可在合理期限內(nèi)要求承租人搬遷。
