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房東不肯出錢維修房屋__租戶應(yīng)對方法
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 18:11:45
房東不肯出資維修房屋，租戶如何有效應(yīng)對
先明確，房屋的維修義務(wù)應(yīng)由何方承擔(dān)？
在承租人合理使用房屋的情況下，房屋出現(xiàn)滲水、管道破裂、墻體斷裂等情況時(shí)，維修責(zé)任在于出租人。原因如下：
1、其一，合同法第二百二十條規(guī)定：”【租賃物的維修】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外“。
2、其二，該等問題涉及防水工程、管道鋪設(shè)等，屬于房屋質(zhì)量范疇，應(yīng)由出租人負(fù)責(zé)修繕。
3、其三，法律對建設(shè)工程的保修期限有規(guī)定（屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年，等等)，即便要求開發(fā)商承擔(dān)房屋保修責(zé)任，根據(jù)合同相對性原理，也應(yīng)由出租人/房東與其交涉，與承租人無關(guān)。
出租人拒絕履行維修義務(wù)，是否需要繼續(xù)支付租金？
1、該情況下，承租人亦不要貿(mào)然以"出租人違約”為由，拒付租金。
2、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人拒付租金的行為在定性上系根本違約，而出租人未盡房屋維修責(zé)任，難以被認(rèn)定為根本違約。
3、在合同無特別約定的情況下，承租人以出租人未履行維修義務(wù)為由遲延或拒付租金，無法得到法院支持，反而讓承租人有合法理由解除租賃合同并要求支付違約金。
當(dāng)然，租賃合同可事先明確約定，在一定的條件、完成一定的程序時(shí)，承租人有權(quán)就墊付的維修費(fèi)用于應(yīng)付租金中做相應(yīng)抵扣。
那么，當(dāng)發(fā)生諸如房屋漏水等情況時(shí)，從承租人的角度應(yīng)注意哪些問題呢：
1、承租人在簽訂租約時(shí)，應(yīng)注意房屋維修的條款，對需維修事項(xiàng)、程序、責(zé)任作出明確約定。
2、重視維修程序：如有約定，則應(yīng)嚴(yán)格按照約定；如無約定，也應(yīng)至少做到，及時(shí)、數(shù)次提書面異議，在書面異議中明確維修事項(xiàng)，要求幾日內(nèi)維修，明確后果。
參考條款：
“出租人接到本通知后不在上述約定的時(shí)間內(nèi)履行維修義務(wù)或委托承租人維修的，承租人有權(quán)代為維修，并要求出租人承擔(dān)全部費(fèi)用及因此導(dǎo)致承租人的損失。“這里既然提到了書面通知，則應(yīng)注意簽約時(shí)明確雙方的送達(dá)地址。
3、關(guān)于證據(jù)的證明能力：仍以漏水為例，承租人需拿出房屋漏水已嚴(yán)重影響“適租性”的證據(jù)，例如拍攝照片和視頻證明漏水、拿出自行維修支出維修費(fèi)用的文件。必要時(shí)，可通過公證或見證的方式來固定證據(jù)。
4、關(guān)于反訴問題：如上，承租人確有證據(jù)時(shí)應(yīng)在租金糾紛中提出反訴，要求出租人賠償房屋維修費(fèi)用及導(dǎo)致其不能正常營業(yè)的損失。如未提起，則只能另行起訴，不利于在租金糾紛中一并解決雙方的爭議。
5、關(guān)于停水電問題：即使合同約定出租人在承租人拖欠租金時(shí)，有權(quán)采取停水停電、封門等措施，但由于該約定侵害了承租人對承租物業(yè)的使用權(quán)，該約定的內(nèi)容為無效。
