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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目明細(xì)解析
發(fā)布時間：2025-05-12 05:23:17
一、土地成本
取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括政府地價及市政配套費、合作款項、紅線外市政設(shè)施費。
1.政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費、大市政配套費、契稅、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價。
2.合作款項：補(bǔ)償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金。
3.紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補(bǔ)償費。
二、開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
4.拆遷補(bǔ)償費：土地征用費、勞動力安置費、地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出、安置動遷用房支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費、危房補(bǔ)償費等。
（一）前期工程費
開發(fā)前期準(zhǔn)備費：水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。
5.勘察設(shè)計費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費、沉降觀測費、日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。
6.報批報建增容費：報批報建費、增容費。
7.“三通一平”費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整費用。
8.臨時設(shè)施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍板費用。
（二）建筑安裝工程費
主體建筑工程費：基礎(chǔ)造價、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內(nèi)精裝修費。
9.基礎(chǔ)造價：土石方、樁基、護(hù)壁工程費、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水費用。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：砼框架、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體等。
11.門窗工程：單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門費用。
12.公共部位精裝修費：大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
13.戶內(nèi)精裝修費：廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。
主體安裝工程費：室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費。
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：自來水/排水/直飲水/熱水、地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片、室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費、室內(nèi)電氣工程費。
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費、電梯及其安裝費、發(fā)電機(jī)及其安裝費、消防系統(tǒng)費、人防設(shè)備及安裝費。
16.弱電系統(tǒng)費：居家防盜系統(tǒng)費用、對講系統(tǒng)費用、三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用、有線電視費用、電話系統(tǒng)費用、寬帶網(wǎng)費用。
（三）基礎(chǔ)設(shè)施費
基礎(chǔ)設(shè)施費包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
17.室外給排水系統(tǒng)費：小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、外接的消火栓費用等。
18.室外采暖系統(tǒng)費：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。
19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費：管道系統(tǒng)、調(diào)壓站費用。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費：高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用，室外強(qiáng)電總平線路部分費用，室外弱電管道埋設(shè)費用。
21.室外智能化系統(tǒng)費：停車管理系統(tǒng)費用、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用、周界紅外防越系統(tǒng)費用、小區(qū)門禁系統(tǒng)費用、電子巡更系統(tǒng)費用、電子公告屏費用。
（四）公共配套設(shè)施費
包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，以及建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。
（五）開發(fā)間接費用
包括工程管理費、營銷設(shè)施建造費、資本化借款費用、物業(yè)管理完善費。
33.工程管理費：工程監(jiān)理費、預(yù)結(jié)算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費。
34.營銷設(shè)施建造費：廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、樣板間費用、其他費用。
三、開發(fā)費用
包括銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出按實際情況扣除，其他費用在土地成本和開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計算扣除。
四、轉(zhuǎn)讓稅金
包括營業(yè)稅（老項目）、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加。
五、加計扣除
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按土地成本和開發(fā)成本之和加計20％的扣除。
