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深度丨爭議預售制：未來何往
發(fā)布時間：2025-05-12 04:56:45
作 者丨孔海麗,唐韶葵
編 輯丨張偉賢,江佩佩
圖 源丨攝圖網(wǎng)
“一手交錢、一手交房”、“搞現(xiàn)房銷售，所見即所得”……關于商品房預售制的爭議，最近又熱烈了起來，多年來業(yè)內(nèi)關于預售制的討論思路，在本輪樓市表現(xiàn)中又有了新方向。
到底要不要取消預售制？ 如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？
取消樓市預售制的呼聲能否如愿？
預售制是如何形成的，實際執(zhí)行中有哪些問題？取消預售制的呼聲能否如愿？如果沒有這種制度，是否后來的一切都可以避免？
但一種工具的使用與退出，也涉及到復雜的土壤環(huán)境，如果短期內(nèi)走向另一種極端，硬著陸帶來的沖擊或許更不可控。
多位業(yè)內(nèi)人士認為，當前環(huán)境下， 徹底取消預售制并不可取 ，而應該收緊制度的韁繩，因地制宜、逐步推進預售制度改革，進行針對性調(diào)整與完善，加強監(jiān)管，從而讓更合適的制度更好地服務于居住事業(yè)。
特殊的產(chǎn)物
在我們的常規(guī)認知里，一般認為商品房預售制度來源于香港，由“賣樓花”演變而來，即開發(fā)商在商品房建成之前，將期房預售給消費者的一種營銷手段。
上世紀九十年代，中國內(nèi)地住房制度改革初期，鑒于當時的大環(huán)境下，房企缺少資金，市場住房供應量小，為了快速增加住房供應，于是學習我國香港經(jīng)驗，引入了商品房預售制。
客觀來講，預售制是發(fā)揮了正向作用的。 “作為中國商品房銷售的最主要方式，預售制極大地縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，同時增加了市場商品房供應，推動了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程?！?/strong> 研究者任澤平表示，預售制當前已成為我國商品房銷售最主要方式，2021年我國期房累計銷售面積達15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為，預售制促進了土地供應的大規(guī)模發(fā)展、縮短了住房供應周期，一定程度上也平抑了房價水平。
但是仔細研究可以發(fā)現(xiàn)，我國目前實行的商品房預售制與香港、新加坡等成熟市場的期房預售制有著諸多差異。
“本質上，預售就是小業(yè)主給開發(fā)商變相融資，相當于2年左右的‘無息貸款’，開發(fā)商拿這個錢把房子建好?！崩钣罴伪硎?。
中國社科院 財經(jīng) 戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華，詳細對比了我國香港“樓花”和內(nèi)地預售制的不同。從雙方關鍵權益比較看，香港“樓花”還具有一定的悔約退房機制，而內(nèi)地的期房賣方在實際權益上等同于現(xiàn)房銷售，買方無法悔約退房。
鄒琳華表示，從我國香港買賣“樓花”的流程、支付方式及悔約退房權利可以明顯看出，“樓花”的經(jīng)濟性質更接近于信用預訂或分期付款等促銷手段，而我們的期房預售，更接近于“集資建房”，各類風險主要由購房者自負。
另一個不可忽視的結果是，“樓花”屬于中杠桿、中周轉模式，內(nèi)地的商品房預售制度則在長期的實際執(zhí)行中，一定程度上助長了樓市高杠桿、高周轉、高營銷成本的特性。
現(xiàn)房銷售的困難在哪里？房價會上漲嗎？
站在新的時間節(jié)點上，當預售制的 歷史 語境已經(jīng)不復存在，關于取消預售制的討論也是絡繹不絕。
一種聲音是，從保護購房者權益出發(fā)推進期房預售制度改革，另一種聲音則主張徹底實行現(xiàn)房銷售。后者認為， 現(xiàn)房銷售不僅能減少房屋延期交付、產(chǎn)品質量不過關、虛假承諾等問題，也有助于降低房企的金融屬性，是眾望所歸。
但問題沒有這么簡單，現(xiàn)房銷售制度的推進也有著客觀困難。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，今年上半年的房企資金中，房企自籌資金占比為35%，一旦規(guī)定現(xiàn)房銷售， 開發(fā)商資金會受到極大的考驗，可能成為壓倒房企的最后一根稻草。
“過去的定價模式多是基于快周轉基礎上的時間成本，如果實行現(xiàn)房銷售，正常情況下交付驗收需要兩到三年，成本剛性倒逼，過去的定價模式將被徹底顛覆，推遲上市而增加的資金成本，最終也會轉嫁到房價當中?！睆埓髠ソ忉屨f，直接取消預售， 會至少在一段時間內(nèi)造成供應銳減，而供不應求又會進一步造成房價的快速攀升。
不過對現(xiàn)房銷售的 探索 并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多個地方都曾在土地出讓環(huán)節(jié)嘗試過現(xiàn)房銷售。
早在2014年，上海就曾對掛牌出讓黃浦區(qū)一宗地塊要求全裝修現(xiàn)房銷售；2016年5月，深圳也加入了商品房現(xiàn)售試點的隊伍。
近兩年，北京也在積極推進現(xiàn)房銷售試點。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝陽區(qū)勁松地塊全部現(xiàn)房銷售，另外有5宗地塊也設置了競現(xiàn)房銷售面積規(guī)則；到了2022年的首輪集中供地，北京推出的18宗地塊有半數(shù)都設置了競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，且大部分地塊設定的“現(xiàn)房銷售”起始面積接近1萬平方米，競報上限趨近地塊建筑面積。
關鍵的一環(huán)
回歸到預售制本身，其與現(xiàn)房銷售制度均是一種工具，如何在實際執(zhí)行中運用好工具，顯得更為關鍵。
我國商品房預售需要滿足以下兩項條件：一是取得四證，即土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證；二是工程進度達標，即投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。達到預售條件并申請預售以后，預售獲得的銷售資金都要進入監(jiān)管賬戶。
據(jù)李宇嘉介紹，對于預售資金監(jiān)管，我國要求監(jiān)管銀行要招標選擇，資金全部進入監(jiān)管賬戶，住建部門和監(jiān)管銀行雙重審核，監(jiān)理單位簽字之后按照工程進度支出。 “有制度、沒執(zhí)行，或有時執(zhí)行、有時不執(zhí)行，或執(zhí)行不到位，這才是問題的關鍵?！?/strong> 他說。
該人士表示，有些預售資金甚至不會存入監(jiān)管賬戶，而是直接進入開發(fā)商可控制的賬戶，用于公司日常運營。
據(jù)新華社今年2月份報道，商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)已經(jīng)出臺，首次從全國層面作出統(tǒng)一安排、確定監(jiān)管機制。
新華社在今年2月份關于商品房預售資金監(jiān)管新規(guī)出臺解讀報道中也提及，在實踐中，部分城市商品房預售資金監(jiān)管不到位，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)挪用預售資金，延遲交房、爛尾樓等現(xiàn)象時有發(fā)生，嚴重侵害了購房人的合法權益，有必要在全國層面規(guī)范預售資金監(jiān)管。
按照新華社的報道，預售資金監(jiān)管新規(guī)明確，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應當會同有關部門通過公開招標方式，綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務水平等因素，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。
同時，市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商業(yè)銀行應當簽訂預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度、違約責任等內(nèi)容。
此外，監(jiān)管額度根據(jù)商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產(chǎn)項目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用。
新規(guī)對資金撥付節(jié)點也有明確安排，規(guī)定監(jiān)管額度內(nèi)的資金應按照工程建設進度予以撥付，首次撥付節(jié)點不得早于地下結構完成，最后撥付節(jié)點為房屋所有權首次登記。
多地出手！
在地方層面， 近期多地相繼調(diào)整了商品房預售資金管理辦法。
比如， 深圳龍崗區(qū)提出強化預售資金監(jiān)管 ，龍崗區(qū)住房建設局加強房地產(chǎn)在售項目預售資金監(jiān)管，對項目預售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，對于預售資金監(jiān)管要嚴格按比例留存, 確保房地產(chǎn)項目建設竣工交付。
河北滄州市住房和城鄉(xiāng)建設局 發(fā)布《關于征求滄州市商品房預售資金監(jiān)管辦法>(征求意見稿)意見的公告》， 提出預售人申請商品房預售許可前，應當選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預售許可申請對應 唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶，并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。設立監(jiān)管賬戶后，在商品房買賣合同中須注明：“購房款不進入監(jiān)管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。未設立監(jiān)管賬戶的項目，相關部門不得辦理商品房預售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
陜西省西安市住建部門 發(fā)布的《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》規(guī)定，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款） 應全部直接存入專用監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。
嚴格撥付標準，商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監(jiān)管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產(chǎn)首次登記后，可以提取剩余1%。
預售制走向何處？
億翰智庫指出，預售制度與現(xiàn)房銷售之間并未完全二選一的關系，兩者之間相互協(xié)同或在一定階段內(nèi)更有效，更能促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和 健康 發(fā)展， 待條件成熟，現(xiàn)房銷售制度逐步取代預售制度也是可選項。
“熱點城市，熱點項目，優(yōu)先試點現(xiàn)房銷售制度或是可選的最佳方案之一，在過程中發(fā)現(xiàn)問題，總結經(jīng)驗，不斷優(yōu)化，確保政策不會造成過大且不可控的負面影響，待經(jīng)驗成熟后再逐步擴大范圍，將成功經(jīng)驗復制到其他區(qū)域。” 于小雨表示。
鄒琳華則認為，期房預售制度改革需要因地制宜、穩(wěn)妥推進，而不宜一刀切。她建議，有條件的城市可因地制宜嘗試推進現(xiàn)售，對于不具備推進現(xiàn)售條件的城市，可仍然支持預售，同時推進關鍵環(huán)節(jié)的改革，使期房預售向成熟市場的預訂式或分期付款式預售逐步趨近，更有效保護購房者權益。
海通證券在研報中給出了對預售制未來演變的分析，該機構認為，當前問題的根源不在于預售制度本身，而在于監(jiān)管制度是否嚴格，在當前市場供需矛盾并沒有有效解決時，一刀切修改的可能性不大。
“對于短期庫存較少的城市來說，更適宜采取的是提前加大供地，再采取新老劃斷的模式；對于短期庫存較多的城市來說，更適合對存量也動手，同時配合供地計劃。此外土地出讓時，逐步在土地出讓條件中明確規(guī)定是否可以進行預售，也是可選擇的過渡方式?！焙ＭㄗC券指出。
“很多人認為要取消預售制了，但恰恰相反，現(xiàn)在應該是預售制度正本清源、全面加強的節(jié)點?！崩钣罴握f， 從嚴監(jiān)管，保證執(zhí)行到位，這樣既能把房子建好，還能最大程度降低成本。
最高800萬！購房補貼政策潮起：地方政府積極穩(wěn)樓市
7月20日，南通市住建局印發(fā)《主城區(qū)剛性和改善性商品住房購房獎補實施細則》的通知，明確在主城區(qū)范圍內(nèi)，以個人名義購買家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且購房合同網(wǎng)簽備案時間在2022年5月20日后（含），或通過拍賣取得主城區(qū)范圍內(nèi)商品住房，且符合獎補條件的，可按購買住房（住宅部分）契稅計稅金額（以契稅繳納票據(jù)為準）的0.75%申請購房獎補。
巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交結果顯示，13幅地塊有一幅在經(jīng)歷21輪競價后因故中止出讓，其余12幅均底價成交，全部為南通當?shù)仄髽I(yè)所競得，總成交額為61.2億元。
這個與上海一江之隔的三線城市，土拍的平淡收場，或是地方政府出臺激活流動性政策的因素之一。
去庫存沖動
各地推出購房補貼政策是為了去庫存，短期內(nèi)政策對樓市的影響相當明顯。
早在6月初，徐州新沂市就率先推出購房補貼，外來人員在新沂市購買首套房給予300元／平方米購房補貼；二孩或三孩的本市戶籍家庭購買商品住房的，二孩家庭給予200元/平方米的補貼，三孩家庭給予300元/平方米的補貼。一名徐州本土房企人士指出，新沂市由于補貼力度較大，已呈現(xiàn)一定效果。
7月18日，徐州市又宣布在市區(qū)（含銅山區(qū)、高新區(qū)、賈汪區(qū)、經(jīng)開區(qū)、港務區(qū)）范圍內(nèi)，家庭購買新建普通商品住宅（單套建筑面積在144平方米以下，不含定銷商品房），可獲得合同價格1%補貼。
不過，前述房企人士便認為， 這次徐州市區(qū)的補貼力度還不夠大，效果有待觀察。
他以安徽淮北為例指出，補貼政策力度越大，效果越明顯。4月中旬，安徽淮北市出臺購房補貼，明確個人或家庭購買家庭首套房，給予600元/平方米獎勵(最高不超過6萬元)；購買家庭非首套一手商品房，給予400元/平方米獎勵(最高不超過4萬元)；個人、家庭或者企業(yè)購買新建非住宅商品房的，給予150元/平方米獎勵(最高不超過3萬元)。
目前淮北的房價均價在6000元/平方米左右。據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)顯示，自4月中旬實行購房補貼政策之后，淮北在5月份的成交面積相比4月份有較大幅度的增長。
據(jù)觀察， 此次購房補貼潮在一些偏遠地區(qū)的力度并不小。
7月15日，寧夏固原市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關于購買首套房和二套房+申請購房補貼有關事宜的公告》，明確在市區(qū)購買新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），購房面積144平方米以下的首套房按購房合同價款的10‰給予補貼，二套房屋按購房合同價款的5‰給予補貼。
7月14日河南西平縣規(guī)定，在縣城區(qū)購買90平方米以下商品住房的居民，可申請1.5萬元購房補貼；購買90-120平方米商品住房的居民，可申請1萬元購房補貼；購買120-144平方米商品住房的居民，可申請0.8萬元購房補貼。
此外，三四五線城市推出購房補貼，多為外來人員、人才和農(nóng)民進城購房提供便利。 同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認為，大部分三四線能級比較低的城市出臺購房補貼，尤其是針對人才購房補貼，這一現(xiàn)象的背后是這些城市近年來人口流入較慢，部分城市還處于人口凈流出的狀態(tài)。在缺乏人口支撐的同時，樓市受到行業(yè)調(diào)控，市場下行以及經(jīng)濟下行壓力三重因素影響，這些城市房地產(chǎn)市場下行壓力較大，庫存上升，土地流拍頻現(xiàn)。
購房補貼政策能否起到穩(wěn)定樓市的作用？宋紅衛(wèi)預計，下半年能級較低的三四線城市仍然處于市場底部。一名在金華業(yè)內(nèi)人士則指出，購房補貼政策屬于“治標不治本”。據(jù)了解，上半年也推出過購房補貼的金華，現(xiàn)在市場已發(fā)生了變化：開始增加大戶型和大平層的產(chǎn)品供應，過去小戶型產(chǎn)品的投資和金融屬性被過度強調(diào)，庫存一般較高。
此次購房補貼潮中，不少城市也將購房補貼針對的戶型設定為144平方米以下，多少流露了地方政府樓市去庫存的迫切需求。
為什么蘇州最給力？
在此輪購房補貼潮中，蘇州的購房補貼額度是最高的。
7月12日，蘇州發(fā)布一系列人才政策，明確3年內(nèi)提供10萬套人才公寓、最高800萬元購房補貼。其中，“1000套人才公寓免費住對博士后流動站出站人員，最高可享受500萬元 科技 項目資助和300萬元安家補貼”一條表明，蘇州購房補貼政策大力實施頂尖人才（團隊）“一人一策”的特殊支持。
蘇州出臺力度較大的人才購房補貼政策有其原因。
一方面，蘇州城市發(fā)展有產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)勢，地方政府有財政實力支撐人才引進，購房補貼最高給到800萬的“出圈”政策，正是基于蘇州城市產(chǎn)業(yè)的支撐。近年來蘇州大力發(fā)展新能源、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，也為其引進人才提供了較堅實的城市底盤；另一方面，蘇州樓市經(jīng)歷過去幾年的高位運行之后，郊區(qū)樓市庫存遠高于市區(qū)的結構性問題暴露，且?guī)齑婵偭枯^大，進入成交調(diào)整期。
第三方機構數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年蘇州新房商品房住宅一共網(wǎng)簽約315萬平方米，與去年同期相比，下滑約38%；二手房住宅共網(wǎng)簽229.40萬平，與去年同期相比下滑40.44%。
前述分析人士指出，從樓市長期發(fā)展看供求關系的邏輯來看，蘇州的樓市庫存壓力集中于吳江區(qū)等郊區(qū)，借助人才購房補貼政策可以消化一部分庫存；但想要通過購房補貼政策改變市場趨勢，以當下市場的環(huán)境和老百姓的購房需求來看，還存在一定難度。市場拐點仍取決于貨幣政策與漲價預期。
伴隨著樓市購房補貼政策潮起，也有業(yè)內(nèi)人士擔憂，購房補貼可以在短時間內(nèi)刺激樓市，有助于去庫存，但是否具有持續(xù)性有待觀察。
早在2020年，義烏就出臺過針對各類人才的購房補貼，其中全日制本科學歷或中級職稱人才，就可給予購房補貼30萬?；蛟S，義烏當年各項政策對市場產(chǎn)生了刺激作用。2020年，義烏商品住房備案套數(shù)16522套，同比增長55.12%；成交金額441.57億元，同比增加70.39%；成交面積197.66萬平方米，同比增加59.52%。
但從去年下半年開始，義烏樓市從高點開始回落，據(jù)一名當?shù)貥潜P銷售反映，義烏房價從去年上半年到現(xiàn)在可能跌了10%-20%。
不過，作為過渡性政策，購房補貼對于短期內(nèi)的樓市刺激作用，仍值得肯定。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，地方政府出臺購房補貼政策值得肯定，因為能夠直接或間接降低購房者的購房成本，刺激消費需求，客觀上確實帶動了房地產(chǎn)交易行情的小復蘇。但要注意的是，補貼應落實到位，否則購房者對此類政策的興奮點會減弱。
