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入庫(kù)案例｜開發(fā)商虛假宣傳：被行政處罰，未必構(gòu)成民事欺詐！
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 01:26:07
在印某訴上海某置業(yè)有限公司的糾紛案中，印某認(rèn)為開發(fā)商將毛坯房宣傳為精裝房進(jìn)行銷售，構(gòu)成欺詐，要求開發(fā)商承擔(dān)退一賠三的責(zé)任。然而，法院認(rèn)為，盡管開發(fā)商的廣告行為被行政當(dāng)局認(rèn)定為虛假?gòu)V告和虛假宣傳，但雙方簽訂的上海市商品房預(yù)售合同已明確排除了廣告、宣傳等條款，這些內(nèi)容不構(gòu)成合同的一部分。合同規(guī)定，廣告、樣板房、宣傳材料等僅供參考，并不構(gòu)成合同的組成部分。因此，這些廣告宣傳對(duì)于合同的訂立和房?jī)r(jià)的確定沒有重大影響。
綜上，印某對(duì)于購(gòu)買的涉案房屋是毛坯房的事實(shí)是明知的，并沒有因?yàn)殚_發(fā)商的廣告宣傳而做出錯(cuò)誤的意思表示。因此，印某主張開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。此案例強(qiáng)調(diào)，合同明確排除了廣告宣傳等條款的情況下，開發(fā)商的虛假?gòu)V告宣傳對(duì)于購(gòu)房者的決定沒有重大影響，無(wú)法構(gòu)成民事法律意義上的欺詐。
在實(shí)踐中，對(duì)于開發(fā)商的自我否定式營(yíng)銷，即一方面進(jìn)行虛假宣傳，吸引購(gòu)房者，另一方面在合同中聲明上述宣傳不構(gòu)成合同內(nèi)容，這種行為是否需要承擔(dān)民事責(zé)任，存在爭(zhēng)議。原因是當(dāng)營(yíng)銷說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響時(shí)，這些內(nèi)容應(yīng)當(dāng)被視為合同的一部分。然而，如果這些內(nèi)容同時(shí)被明確排除在合同之外，判決就涉及合同約定優(yōu)先還是司法解釋優(yōu)先的問(wèn)題。
盡管行政和司法機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)商的虛假行為進(jìn)行了處罰，但處罰依據(jù)的法律條款主要是為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。如果沒有受害者，虛假宣傳可能沒有被打擊的理論基礎(chǔ)。因此，雖然行政責(zé)任追究了開發(fā)商的違法行為，但民事責(zé)任是否追究，仍存在爭(zhēng)議。個(gè)人認(rèn)為，在這種情況下，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用司法解釋，以防止開發(fā)商濫用格式條款規(guī)避責(zé)任，鼓勵(lì)開發(fā)商采取自我否定式營(yíng)銷。
深圳金地塞拉維花園開發(fā)商買賣合同案展示了合同約定優(yōu)先原則的應(yīng)用，即明確排除了廣告宣傳等條款的開發(fā)商，仍可能因違規(guī)搭建、虛假宣傳等行為被判定為承擔(dān)民事責(zé)任。在該案例中，開發(fā)商因違規(guī)搭建被拆，最終被判賠償購(gòu)房總價(jià)款的30%。這一案例強(qiáng)調(diào)了合同條款的重要性，并對(duì)開發(fā)商的自我否定式營(yíng)銷行為進(jìn)行了警示。
綜上所述，盡管行政和司法機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)商的虛假宣傳進(jìn)行了處罰，但在民事責(zé)任認(rèn)定上仍存在爭(zhēng)議。合同明確排除廣告宣傳等條款的情況下，開發(fā)商的虛假宣傳可能不會(huì)構(gòu)成民事法律意義上的欺詐。然而，對(duì)于開發(fā)商的自我否定式營(yíng)銷行為，應(yīng)當(dāng)采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，并在必要時(shí)追究其民事責(zé)任，以保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。
