新聞資訊
房地產(chǎn)開發(fā)商如何利用政策合法避稅
發(fā)布時間：2025-05-12 07:17:31
房地產(chǎn)開發(fā)商巧用政策合法避稅
來源于：新和財稅
1.地區(qū)優(yōu)惠；
七類地區(qū)有稅收優(yōu)惠：1、經(jīng)濟特區(qū)，所得稅率15%；2、國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，根據(jù)投資額可免1到5年的所得稅不等；3、國家級高資質產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，一定時候所得稅率15%；4、保稅區(qū)，所得稅率15%，保稅區(qū)里的企業(yè)相互交易不征稅，另外，國外產(chǎn)品到了保稅去暫時不征關稅，不征進口關稅，國內(nèi)的企業(yè)把產(chǎn)品賣到了保稅區(qū)，就可以提前辦理出口退稅手續(xù)；5、貧苦地區(qū)，貧困地區(qū)企業(yè)可免稅3年；6、西部地區(qū)，原則上國家鼓勵、產(chǎn)業(yè)部的指導下的企業(yè)所得稅率15%，國家指導、鼓勵的產(chǎn)業(yè)可以免2減3；7、當?shù)卣斦颠€的地區(qū)。
2.不同行業(yè)間利潤轉移 ；
利潤轉移到稅費有優(yōu)惠的咨詢、設計、裝修、代理公司、物業(yè)等。
?。?4）財稅字第001號。這個文件的第一條的規(guī)定大家可以看一下，對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)、技術服務業(yè)的企業(yè)或經(jīng)理但應自開業(yè)之日起第一年至第二年免征所得稅。第五，對新辦的獨立核算的從事公用事業(yè)物資，也對外貿(mào)易業(yè)、倉儲等可以免征求一年。
國稅發(fā)2000（84）號文件第53條，納稅人發(fā)生的傭金符合下列條件的，可計入銷售費用：(一)有合法真實憑證；(二)支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人(支付對象不含本企業(yè)雇員)；(三)支付給個人的傭金，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5%。（沒有單位的傭金限制）
3.外資優(yōu)惠 ；
資金國外轉一圈，轉為外資或中外合作企業(yè)，享受地方外資稅費減免優(yōu)惠 。
4.子、分公司選擇；
選擇設立分公司還是設立子公司：1、分支機構盈利，總部虧損，最好是設成分公司；2、分支機構虧損，總部盈利，也最好設成分公司；3、分支機構在項目所在的當?shù)赜卸愂諆?yōu)惠，有財產(chǎn)返還，建議設成子公司。
有時在外地設分公司，當?shù)囟悇諜C關也讓你在地方交稅。分公司也分成兩種，一種是獨立核算的分公司，一種是非獨立核算的分公司，對于獨立核算的分公司可以要求它營業(yè)稅和所得稅在當?shù)亟唬瑢τ诜仟毩⒑怂愕姆止?，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，營業(yè)稅一般是在當?shù)亟?，所得稅可以回總機構交。獨立核算的分公司要滿足三條：第一，在外地設立銀行結算帳戶，第二，設立會計帳戶編制會計報表，第三，能夠獨立計算盈虧，這三條都符合了，營業(yè)稅所得稅都在當?shù)亟?；否則營業(yè)稅當?shù)亟?，所得稅可回總部交?/p>
5.解決下崗職工就業(yè)避稅 ；
可以設立物業(yè)管理與裝飾裝修公司。
財務字2002年208號，財政部國家財務總局關于下崗失業(yè)人員再就業(yè)有關稅收政策問題的通知，你安排下崗人員30%就可以免收三年的企業(yè)所得稅和個人所得稅的優(yōu)惠（房地產(chǎn)公司不享受該優(yōu)惠）。 來源于：新和財稅
避稅具體操作方法
1、收入轉移法：①資產(chǎn)重組，把裝修等剝離出房地產(chǎn)公司；②定價分拆，把精裝修房折成毛坯房與裝修合同；③關聯(lián)交易。
2、費用成本分攤法：①高息借貸，信箱公司高息借款，轉移子公司利潤；②租貸，信箱公司的物品租貸給子公司并收取租貸費（私車公用，簽署租貸補償協(xié)議，在公司折舊起抵稅效應）；③服務收費，包括咨詢費、代理費、手續(xù)費、傭金、勞務費等；④資產(chǎn)評估法，將信箱公司資產(chǎn)（土地）通過評估高估后計入開發(fā)成本；⑤債務重組，信箱公司跟房地產(chǎn)子公司進行適當?shù)膫鶆罩亟M，造成子公司損失，減少利潤；⑥材料高價甲供，利潤轉給上游關聯(lián)公司（國家稅務總局第6號《關于企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》第九條的規(guī)定：關聯(lián)方之間發(fā)生的含有一方向另一方轉移利潤的讓步條款的債務重組有合理的經(jīng)營，需要符合下列條件之一的就可以按照我剛才講的這么做：第一，經(jīng)法院裁決同意的，第二，有全體債權人同意的協(xié)議）；
3、利潤或虧損轉移法。
個人所得稅避稅
薪酬福利化（適用于企業(yè)中高層）
將高薪酬轉為公司配車、單位住房等，減少個人所得稅，車可在公司折舊，加大稅前列支項目，減少利潤
財稅［2003］158號《國家稅務總局關于規(guī)范個人投資者個人所得稅征收管理的通知》：個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)的個人投資者以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關人員支與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關的消費性支出及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者利潤分配，并入投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得，依照“個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得”項目計征個人所得稅。納稅年度內(nèi)個人投資者從其投資企業(yè)（個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對個人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅。
薪酬費用化
老板商場買的東西開公司發(fā).票
將薪酬中的通訊津貼等補貼分出來，如手機費、打的費采用報銷的形式而不要歸入工資，或打入餐卡等
培訓、考察避稅
針對的是營銷人員
財稅制［2004］11號文件：對商品營銷活動中企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費、旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵所根據(jù)所發(fā)生的費用繳個人所得稅。
營業(yè)稅避稅
自建房不交稅
自建自用，不銷售即可
國稅函發(fā)［1995］191號 國家稅務總局關于企業(yè)(單位)所屬建筑安裝企業(yè)征收營業(yè)稅問題的批復：對企業(yè)附屬的建筑安裝企業(yè)承擔本企業(yè)的建筑安裝工程，凡不與本單位結算工程價款的不征收營業(yè)稅。
合作建房可避稅
入股合作，共擔風險的方式避稅
［1995］156號 國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》17條：房屋建成后如果雙方采取風險共擔,利潤共享的分配方式,按照營業(yè)稅"以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤分配,共同承擔投資風險的行為,不征營業(yè)稅"的規(guī)定,對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權,視為投資入股,對其不征營業(yè)稅； 來源于：新和財稅
改變交易方式避稅
賣整棟樓可評估后轉為股權，再股權轉讓避免交易稅
財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。對股權轉讓不征收營業(yè)稅。
國稅發(fā)[2003]83號《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》第三條：下列行為應視同銷售確認收入：1、將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；2、將開發(fā)產(chǎn)品轉作經(jīng)營性資產(chǎn)；3、將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資（好像堵住了）以及分配給股東或投資者；4、以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務；5、以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。
股權收購
股權轉讓
先分后轉
股權轉讓以分紅后按股本等價轉讓最為節(jié)省，分紅企業(yè)不用再交所得權；如果不分紅，股權溢價部分作為股權轉讓收益要補交33%的所得稅。
投資方式
股票投資
投票投資以個人名義炒比以公司名義炒好。因為以個人名義買股票他不交個人所得稅，免稅；以公司名義來買股票，將來掙了錢了，首先要交33的所得稅，然后把錢從公司拿走還要補交20%的所得稅。如果有一天稅務局盯上你，你錢哪兒來的那么多，就是買股票了，買股票是不交稅的。如果說做房地產(chǎn)生意的，得申報交稅。
投資出租
投資出租物業(yè)
如住宅項目有一個配套寫字樓（公建不能賣），可以先建住宅，預售后1億元收入中，可以拿8000萬蓋寫字樓，蓋好后用來出租，這樣8000萬在帳目上就成了投資而非收入，住宅預售的帳面收入為2000萬。
招標采購
供應商選擇
一般納稅人他要賣玻璃的話肯定含17點的，小規(guī)模的含4點到6點的稅，作為開發(fā)商來說，一般買小規(guī)模納稅人的便宜；而作為工業(yè)企業(yè)，買一般納稅人的更劃算，開增值稅發(fā).票可抵進項稅。
設備安裝企業(yè)招標費用節(jié)省
占房產(chǎn)商中比例小，對西氣東送等項目作用較為顯著
財稅制［2003］16號文件《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》13條：通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構成管道工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設備，價值不包括在工程的計稅營業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額也不應包括設備價值，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據(jù)各自實際情況列舉。
延緩納稅
存貨計價方法的選擇、壞帳沖銷方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、無形資產(chǎn)攤銷期限的選擇
自由裁量權
捐贈的個人所得稅
稅務機關的自由裁量權，房地產(chǎn)捐贈視同銷售
1、按1993年10月31號中華人民共和國主席令第12號，工資薪金所得，個體工商戶的生產(chǎn)經(jīng)營所得，企業(yè)是單位的承包承租經(jīng)營，勞務，稿酬，特許權，使用費，利息，股息，紅利，財產(chǎn)租賃，財產(chǎn)轉讓，偶然所得。捐贈所得不在偶然所得里面。2、按第四條，第一省部級以上的獎金，國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)的補貼津貼免納個人所得稅，這條里面不包括捐贈所得。
兄弟關聯(lián)企業(yè)
投資，股權合作，
稅法51條規(guī)定：第一條在資金經(jīng)營購銷等方面存在直接或者間接的擁有或者控制關系的，第二、直接或者間接地成為第三者所擁有和控制，第三，在利益上具有相關聯(lián)的其它的關系；兄弟、親戚等辦的企業(yè)是否是關聯(lián)企業(yè)由稅務局裁量。
物業(yè)稅
財稅制［2003］16號文件第3條19款的最新規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。
財稅制［2003］16號文件第3條第20款規(guī)定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產(chǎn)或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額。來源于：新和財稅
