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信托公司的債務騰挪技：北京的甲A寫字樓，與青海水電站是什么關(guān)系
發(fā)布時間：2025-05-11 17:00:54
金融投資行業(yè)，風險難以識別，有些項目或許表面看似穩(wěn)健，卻能持續(xù)運行多年而不倒。這往往依賴于投資圈內(nèi)的“鐵索連環(huán)、輪流扛鼎”策略。以王健林為例，他曾將重慶萬達城轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，如今中信信托則接下了這根“大棒”。然而，扛鼎久了，也容易麻痹大意，不知哪一棒會突然垮掉。
中融信托的融昱101號信托計劃背后，是北京中軸線上的地標建筑——天圓祥泰大廈。這座位于中軸線北端奧森板塊的超5A甲級寫字樓，在2016年落成，如今中融信托全資持股。為了拿下這座地標建筑，中融信托發(fā)行了融昱系列信托計劃，據(jù)稱募集資金達到95億元。然而，盡管大廈還在，且未出現(xiàn)爛尾或停業(yè)情況，但信托投資人的資金能否順利退出卻成了問題。
錢的流向和使用情況值得探討。天圓祥泰的歷史曲折，老板左安一的背景也頗為復雜。左安一在1996年決定在帝都投資房地產(chǎn)，并在1997年完成了一個項目（天圓廣場項目）。然而，其他兩個項目未能落地，卻先行從哈爾濱一家證券公司拆借了2億元資金。這些資金暫時用不上，便轉(zhuǎn)而進行其他投資。當證券公司要求還款時，資金已無法歸還。2002年，左安一因“商業(yè)欺詐”罪名被捕，一度被判無期徒刑。2007年，左案反轉(zhuǎn)，被判無罪，但5年間，天圓廣場項目因未按時繳納土地出讓金被北京市政府收回。左安一對此表示不滿，要求賠償，并最終通過法律手段獲得了天圓廣場項目的土地置換。
2011年，北京國土局同意用奧體南區(qū)的地塊置換天圓廣場項目。隨后，天圓祥泰按照協(xié)議繳納了11.93億元土地出讓金，并辦理了各項建設手續(xù)。2013年，項目成為北京重點工程之一，并在2016年竣工開業(yè)。然而，2017年，大廈產(chǎn)證問題再次出現(xiàn)爭議。天圓廣場項目的收回是依法辦事，與北京市政府無關(guān)，而左安一在哈爾濱的刑案與北京市政府也無直接關(guān)系，因此，左安一要求北京買單并不合理。按照2011年的土地價格標準，左安一還需補繳14.8億元土地出讓金，否則涉嫌國有資產(chǎn)流失。然而，資金問題成為關(guān)鍵，資金并未到位，且訴訟大戰(zhàn)頻繁發(fā)生，最終左安一的案子被駁回，土地出讓金必須繳納。
中融信托在這一過程中扮演了重要角色。早在2014年，中融就發(fā)行了中融-北京奧體中心項目信托貸款集合資金信托計劃，規(guī)模為13億元，期限為24個月，投向天圓祥泰項目的B座，土地和在建工程作為抵押，還款來源包括經(jīng)營物業(yè)抵押貸款和租金收入。2015年，中融-融昱9號集合資金信托計劃規(guī)模為16億元，期限24個月，投向天圓祥泰項目的A座，同樣使用土地及在建工程作為抵押，項目公司45.42%的股權(quán)提供質(zhì)押擔保，實控人左安一提供連帶責任擔保。前期共投資29億元。
引入北京鑫恒作為合作伙伴，左安一僅持有45.42%的股份，而北京鑫恒背后的實控人楊毅在青海擁有瑪爾擋水電站。2014年，中融發(fā)行了融昱1號，募資27億元，投向青海水電站。2015年，發(fā)行融昱20號，募資3.47億元，再次投資青海水電站。2021年，青海水電站破產(chǎn)重整，中融債權(quán)合計30.47億元，中融信托在青海項目上遭受損失。
盡管如此，中融信托通過融昱101號信托計劃，總規(guī)模95億元，分期發(fā)行，宣稱通過競拍資產(chǎn)管理公司的債權(quán)資產(chǎn)包，盤活天圓祥泰持有的北四環(huán)奧體南區(qū)寫字樓資產(chǎn)。2020年7月，債權(quán)轉(zhuǎn)讓金交訖，北京鑫恒將54.58%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中融信托；2020年8月，土地出讓金交訖，天圓祥泰拿到了產(chǎn)證；2021年8月，中融信托還清了左安一用項目擔保向愛建信托借的債務，左和其他小股東45.42%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了中融信托，至此，天圓祥泰的100%產(chǎn)權(quán)歸于中融信托。然而，信托投資人的資金問題仍未解決，95億元本金按照年化5%計算，每年資金成本達到4.75億元。僅靠租金收入是否足以覆蓋成本，以及大廈的市場價值是否足夠吸引投資者，都成為未知數(shù)。投資人和不良資產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士，對于此情況持關(guān)注態(tài)度，愿意進一步探討解決方案。
