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管線綜合的避讓原則
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 18:36:18
很多人在問，為什么需要做管線綜合，學(xué)校里面也沒有這種專業(yè)，老一輩的師傅也說，之前根本沒有管線綜合。
那管線綜合，這個(gè)工作是一時(shí)的，還是永久的。是必要的？還是不必要的。這樣的問題讓很多新人特別迷茫，甚至工作了四五年的人也說不出所以然。
其實(shí)很簡單，看看百度商業(yè)地產(chǎn)的詞條：
近年來，大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年開始，房地產(chǎn)緊縮型調(diào)控拉開大幕，新政主要針對住宅市場，而商業(yè)地產(chǎn)成為樓市調(diào)控新政的受益者。2010年我國商業(yè)地產(chǎn)呈爆發(fā)式增長，達(dá)到歷史新高。2010年1-12月，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資完成額分別達(dá)到5,598.84、1,806.55億元，分別增長33.90%和31.2%。
你看的沒錯(cuò)，由于商業(yè)地產(chǎn)的快速崛起，讓市場中，那些一直從事住宅建筑的公司，進(jìn)入了新了領(lǐng)域。
不夸張的說，商業(yè)地產(chǎn)和住宅的技術(shù)含量不是同一層次的。簡直就是兩種生物。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性質(zhì)，主要集中在三個(gè)方面：
1：分階段實(shí)施
住宅建筑之前基本都是毛坯上市，即使是精裝修也是硬裝，而且用戶沒有選擇的余地。商業(yè)地產(chǎn)則不一樣，一般分為一次機(jī)電與二次機(jī)電。
一次機(jī)電主要是把所有功能的主系統(tǒng)聯(lián)通，二次機(jī)電則取決于商戶。
也就是商業(yè)地產(chǎn)招商完成后。根據(jù)商戶要求設(shè)置具體的功能末端。
例如，一次機(jī)電階段設(shè)想頂層是餐飲業(yè)，但是沒有具體是海底撈，還是俏江南，還有可能是盒馬生鮮。
等招商完成，確定好是俏江南了，才會根據(jù)俏江南的內(nèi)部需要布置一些照明、空調(diào)、給水、排水、廚房排油煙等功能末端設(shè)施。
可是，很多招商的時(shí)候，一次機(jī)電已經(jīng)做好了?？赡芤淮螜C(jī)電又不太滿足商戶需求。也就是說，商戶內(nèi)的管道布線沒有辦法與現(xiàn)有的一次機(jī)電連接。
那這時(shí)候，必須要出可行的方案。這個(gè)方案，很多都是施工單位自己處理了。也就是做管線綜合人員去完成。
2：技術(shù)更加復(fù)雜了
技術(shù)復(fù)雜，主要集中在系統(tǒng)繁多，這里大致列舉一下主要的管線：
給排水專業(yè)：生活給水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、污廢水系統(tǒng)、通氣系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、排油污系統(tǒng)、壓力排水系統(tǒng)、重力雨水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、虹吸雨水系統(tǒng)。
暖通專業(yè)：冷凍水系統(tǒng)、冷卻水系統(tǒng)、冷凝水、VRV制冷劑系統(tǒng)、空調(diào)熱水系統(tǒng)、地暖系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、空調(diào)送回風(fēng)系統(tǒng)。
電氣專業(yè)：高壓橋架系統(tǒng)，主橋架、母線系統(tǒng)，動力配電系統(tǒng)，照明配電橋架系統(tǒng)，消防動力橋架系統(tǒng)、消防橋架系統(tǒng)等等
弱電專業(yè)：綜合布線系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、視聽系統(tǒng)、移動通信系統(tǒng)，還有一些占空間比較少的系統(tǒng)，門禁控制、電梯控制、巡更系統(tǒng)等等
如此多的系統(tǒng)，已經(jīng)沒有誰可以，光憑想象能定位清楚了。更不用說，要那些現(xiàn)場工人自己去確定了。不用圖紙施工的年代一去不復(fù)返了。
3：商業(yè)性越來越濃了
由于樓盤的市場價(jià)格越來越高，并且大大的大于建造成本，層數(shù)做的越多，利潤就會越高。每一個(gè)環(huán)節(jié)在給業(yè)主出謀劃策的時(shí)候，都會盡量的壓縮層高。
其實(shí)，確定建筑層高很簡單，建筑層高=梁板高度+吊頂上空間+吊頂凈空間+地面墊層厚度。
梁板高度，其實(shí)在住宅火爆的時(shí)候就有人在研究，做出了很多無梁，扁梁設(shè)計(jì)，技術(shù)非常的成熟
吊頂下的凈高，一般裝飾對美觀有很高的要求，越是商業(yè)地產(chǎn)，要求越高，大的凈高可以提升商業(yè)地產(chǎn)的品質(zhì)，和利潤直接相關(guān)，一般不是優(yōu)化的重點(diǎn)。
地面墊層厚度，能優(yōu)化的空間已經(jīng)很少了。
唯獨(dú)，吊頂上的空間，從某種意義上來講，越少越好?？墒呛芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)，吊頂上空間可能會有1-2米或者更多。這在住宅建筑中是不可能的，很多住宅建筑連吊頂都沒有。
如果每一層吊頂上空間壓縮一米，那么每四層，就能多出四米高，也就是說，可以再做一層。這樣何樂不為呢。
這個(gè)工作誰來做，設(shè)計(jì)院來做？從目前來看，現(xiàn)在不可能，以后也不可能了。
主要原因是，目前設(shè)計(jì)院的知識結(jié)構(gòu)已經(jīng)跟不上時(shí)代變化了。
（1）現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)院，把不違反強(qiáng)條，當(dāng)做一種成績在宣傳，還能指望什么。
（2）好的設(shè)計(jì)師，不是越來越少，就是去了甲方。
（3）設(shè)計(jì)費(fèi)越來越低，已經(jīng)培養(yǎng)不出，精細(xì)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)了。
以上的三點(diǎn)，讓商業(yè)建筑的復(fù)雜性呈指數(shù)級別上升。如何去駕馭這樣的復(fù)雜性。
管線綜合的前身，深化設(shè)計(jì)，應(yīng)運(yùn)而生。主要由很多大型建筑公司參考日本、香港等公司的要求而設(shè)置。原本只是配合很多大型外資項(xiàng)目，慢慢的從各大建筑公司集團(tuán)內(nèi)部向外部延伸。
市場越來越大，在這樣一個(gè)過程，大家的心態(tài)也發(fā)生了變化。之前，施工單位的施工技術(shù)人員可能去排一下管線，或者設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師會排列一下。
但是現(xiàn)在，沒有人哪個(gè)施工技術(shù)人員或者設(shè)計(jì)師認(rèn)為，排布管線是他們的工作內(nèi)容。如果一個(gè)項(xiàng)目沒有深化設(shè)計(jì)，大家反而會感覺缺少一到手續(xù)。
所以，只要建筑行業(yè)在，管線綜合也會一直跟隨下去，將會出現(xiàn)一個(gè)繼：設(shè)計(jì)、施工、銷售、造價(jià)之后的另外一個(gè)行業(yè)：管線深化。
可是，現(xiàn)在市場確實(shí)非?；靵y，按照每平米造價(jià)計(jì)算，管線深化的報(bào)價(jià)從0.3-30元/㎡都有。按照一般商業(yè)建筑20萬㎡計(jì)算，也就是說便宜的6萬，貴的600萬。這是一個(gè)巨大的差距。
在這594萬的差距中，市場會出現(xiàn)各種倒三觀的事情，時(shí)間一長，也形成了長長的食物鏈。
第一級，當(dāng)然是可以提供一手活源的大BOSS,一般會是房地產(chǎn)開發(fā)公司或者大型建筑公司。簡稱，來源層
第二級，是那些和來源層有對口的關(guān)系戶。可能是私人關(guān)系，也可能是公司之間的關(guān)系。簡稱，業(yè)務(wù)層
業(yè)務(wù)層，主要能力是業(yè)務(wù)能力，只要能把來源層的人照顧好，活都會源源不斷。業(yè)務(wù)層接到活了以后，可能會自己做，可以形成自己實(shí)力和口碑，為打造自身形象更有好處。也可以轉(zhuǎn)包出去。
第三級，有時(shí)候業(yè)務(wù)層由于人手不足、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，或者其他原因會再次發(fā)包出去，主要是給第三級。簡稱，執(zhí)行層
執(zhí)行層的主要任務(wù)是干活，市場上大部分的技術(shù)人員會進(jìn)入這一層次。現(xiàn)在市場上大量的BIM公司都屬于這一類。
第四級，有一些接近無資質(zhì)、無辦公地點(diǎn)的小團(tuán)隊(duì)單獨(dú)出現(xiàn)。他們有時(shí)候會從前幾個(gè)級別接一些小額的活，簡稱，創(chuàng)業(yè)層
這一個(gè)層面的人，很多都是原來在前幾個(gè)級別做的很好的人，出來以后一起組建的，可以認(rèn)為是創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。
第五級，還有一些業(yè)務(wù)會流向，有固定工作，平時(shí)會私自接一些活的人，簡稱，私活層
來源層-業(yè)務(wù)層-執(zhí)行層-創(chuàng)業(yè)層-私活層
在這五個(gè)層級中，以第二級為分界，前面可以認(rèn)為是商務(wù)層，后面可以認(rèn)為是業(yè)務(wù)層。大部分的利潤，都會集中在前兩級中。所以，要想把事情做好，必須盡量的提升級別，不然，成本會跟不上質(zhì)量的要求。
當(dāng)然，一分錢一分貨。要想成本低，服務(wù)質(zhì)量又好，這是不可能的。極有可能出現(xiàn)，別人做到一半不做了，或者隨便做一下，就交給你。你要請人去審查？還是你審查出來了，他就改一下，最后出了問題，都是審查人的事情？
如果鬧到這種程度，這個(gè)活也做不下去了，這一條線也基本上完了。這是大家都不愿意看到的結(jié)果。
其實(shí)，如何快速的拿到錢，以及降低成本并且用戶還滿意，這是所有業(yè)務(wù)層最想知道的知識。我們制作的系列文章：管線綜合技術(shù)與管理實(shí)踐。就是為了達(dá)到這一目的制作的。
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