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一、征管現(xiàn)狀及評估分析 （一）收入構(gòu)成情況物業(yè)公司的物業(yè)管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設(shè)施、場地等業(yè)主公用財(cái)產(chǎn)進(jìn)行綜合管理的活動。因此物業(yè)管理企業(yè)的收入主要由物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入組成，其中物業(yè)管理收入是其中主要項(xiàng)目。就新都區(qū)來看，物管公司的收入項(xiàng)目主要涉及：物業(yè)管理費(fèi)、車位費(fèi)或車位管理收入，裝修管理費(fèi)及部分代收手續(xù)費(fèi)收入、垃圾清掃收入（承包政府發(fā)包的街道清掃保潔收入）等。（二）發(fā)票使用情況表現(xiàn)在：一是收取業(yè)主物管費(fèi)時(shí)普遍使用自制收據(jù)，只有在業(yè)主要求開具正規(guī)發(fā)票的情況下才使用《其它服務(wù)業(yè)發(fā)票》；二是填開服務(wù)業(yè)發(fā)票時(shí)未按發(fā)票使用規(guī)定進(jìn)行填開，有的甚至一個(gè)小區(qū)開一張票，且只有版面金額，填列的時(shí)間、客戶名稱等處空白，核對其真實(shí)性相當(dāng)困難，有可能造成少繳稅費(fèi)情況發(fā)生。 （三）收入確認(rèn)情況 無論是《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》還是《企業(yè)會計(jì)制度》都規(guī)定了“企業(yè)的會計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以‘權(quán)責(zé)發(fā)生制’為基礎(chǔ)”這一原則，同時(shí)，財(cái)政部對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的確認(rèn)也有規(guī)定“企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)”。由此可見，作為物管公司的主要收入——物業(yè)費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則及相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)合同規(guī)定的付款到期日確認(rèn)營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。 但經(jīng)了解，很多物管公司對于收入是按照“收付實(shí)現(xiàn)制”在確認(rèn)，即只有實(shí)際收到物業(yè)費(fèi)才計(jì)入收入，而費(fèi)用卻往往又采用“權(quán)責(zé)發(fā)生制”記賬，還有甚者，將預(yù)收物管費(fèi)按自定比例結(jié)轉(zhuǎn)收入，年終保留余額，由此產(chǎn)生的直接后果就是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅計(jì)算不準(zhǔn)確，少繳或滯后繳納稅款。三、征管中存在的主要問題（一）未按規(guī)定申報(bào)營業(yè)收入。根據(jù)我國稅法規(guī)定，物業(yè)公司以取得與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入（包括物業(yè)管理費(fèi)、租金、停車費(fèi)、家政服務(wù)費(fèi)、廣告費(fèi)、公共維修基金、代收代付的水電費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、二次裝修清理費(fèi)、防盜門安裝費(fèi)和其他應(yīng)稅收入等）減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)赓M(fèi)以及代承租者支付的水、電、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為計(jì)稅營業(yè)額。從總的情況來看，吉首物業(yè)經(jīng)營雖然不如預(yù)期的那么良好，排除小區(qū)的入住率影響物管費(fèi)收取的因素及物管公司自身經(jīng)營能力外，仍然存在著對收取的某些收入瞞報(bào)。 （二）未按規(guī)定使用票據(jù)。目前物業(yè)公司的收費(fèi)項(xiàng)目繁多，普遍存在使用自制收據(jù)未按規(guī)定使用發(fā)票的現(xiàn)象，比如：有的未按規(guī)定領(lǐng)用發(fā)票、有的只對有需求的企事業(yè)單位的客戶出具正式發(fā)票，造成申報(bào)金額無從查實(shí)。（三）賬務(wù)處理不規(guī)范。有的物業(yè)管理公司收取的手續(xù)費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他價(jià)外收費(fèi)，計(jì)入“營業(yè)外收入”科目，不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)納稅；有的將收入長期掛在“預(yù)收賬款”賬戶上。（四）稅務(wù)控管力度較弱。一是大多數(shù)物管公司存在賬證不健全現(xiàn)象，難于體現(xiàn)實(shí)際經(jīng)營情況，造成偷、逃稅現(xiàn)象發(fā)生；二是由于一般物管公司管理的小區(qū)范圍廣、地點(diǎn)分散、小區(qū)的服務(wù)功能以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各不相同，加之不同的樓盤也有不同的入住率，稅務(wù)部門控管難度較大，征管力量相對不足。四、強(qiáng)化征管的措施建議綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的迅速壯大，針對其本身的特點(diǎn)，我們應(yīng)通過加大稅收政策宣傳力度和檢查力度等方式，一開始就從源頭上管理好此行業(yè)：（一）加強(qiáng)日常稅源監(jiān)控，完善基礎(chǔ)信息資料。開展好日常管理和日常檢查，分戶建立物業(yè)管理收費(fèi)臺帳，把企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理收費(fèi)面積等數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理納稅申報(bào)中的錯(cuò)誤和異常申報(bào)，為日后對該行業(yè)實(shí)施精細(xì)化管理建立一套科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的參照體系，從而保障持續(xù)有效的管理。（二）加強(qiáng)宣傳和培訓(xùn)，提高征納雙方人員素質(zhì)。有針對性地對社區(qū)居民進(jìn)行稅法宣傳，特別要借助各小區(qū)的業(yè)主委員會，增強(qiáng)業(yè)主獲取發(fā)票的主動性與協(xié)稅護(hù)稅的積極性。加強(qiáng)稅務(wù)管理人員和物管公司辦稅人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使其不僅懂財(cái)務(wù)而且懂稅法，對物業(yè)管理的不同收費(fèi)項(xiàng)目，在核算上均能正確處理。輔導(dǎo)并要求物管公司規(guī)范各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目報(bào)備管理，及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、所承接管理小區(qū)的住宅、店面、寫字樓和車庫車位面積等資料，并按不同的經(jīng)營收入分類設(shè)置經(jīng)營臺賬。 （三）以“以票管稅”為主導(dǎo)，加強(qiáng)發(fā)票管理。糾正物管公司認(rèn)為“只要按規(guī)定繳納了相關(guān)的稅收，是否開具正式發(fā)票無關(guān)緊要”的錯(cuò)誤認(rèn)識。檢查納稅人發(fā)票開具是否規(guī)范、合理，定期進(jìn)行發(fā)票比對，對普遍使用自制收據(jù)的物管公司，應(yīng)將發(fā)票和自制的單據(jù)結(jié)合起來檢查。（四）開展納稅評估，加強(qiáng)專項(xiàng)稽查。通過審核企業(yè)的申報(bào)資料，對各個(gè)物業(yè)管理公司的經(jīng)營規(guī)模、收費(fèi)項(xiàng)目和納稅情況進(jìn)行對照核實(shí)，有針對性地實(shí)施專項(xiàng)評估或質(zhì)疑約談，重點(diǎn)在于評估其申報(bào)的營業(yè)收入，特別是收取物業(yè)管理費(fèi)以外有無其他收入，是否存在不報(bào)、少報(bào)、漏報(bào)稅收現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí)稽查局應(yīng)加強(qiáng)該行業(yè)的專項(xiàng)檢查力度。（五）暢通信息渠道，努力實(shí)現(xiàn)部門信息共享。