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七堡 楊柳郡四期首開 486套9種戶型挑花眼 -選房指南No.46
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 04:38:08
艮北新城的綠城楊柳郡四期在10月23日領(lǐng)出首張預(yù)售證，首開房源位于5-9號樓，共486套，主力戶型面積在95-135方之間。小戶型86方僅有14套，可能為四期的小戶型房源庫存總量。此次開盤的房源為帶裝修35780元/平，與三期開盤的均價(jià)33000元/平相比，價(jià)格上調(diào)近3000元/平。鏈家成交數(shù)據(jù)顯示，周邊二手房楊柳郡90方戶型成交單價(jià)約為4萬/平，交通曉時(shí)代59方毛坯成交單價(jià)為36294元/平。盡管價(jià)格有所上調(diào)，但仍存在近4000元/平的一二手倒掛差價(jià)。
關(guān)于房源信息，5-9號樓共計(jì)486套房源，均價(jià)為35780元/平，主力戶型面積為95-135方。驗(yàn)資門檻分別為首套房用戶需凍結(jié)80萬資金，二套房用戶需凍結(jié)160萬資金，一次性付款客戶需凍結(jié)270萬資金。登記時(shí)間為10月26日至10月28日。
項(xiàng)目規(guī)劃為9幢小高層，共近1127戶。開發(fā)商為地鐵集團(tuán)與綠城，拿地時(shí)間是在2014年10月，樓面價(jià)為8227元/平。銷售均價(jià)為35780元/平。車位售價(jià)為待定，將在房源開盤后再進(jìn)行銷售，上期車位售價(jià)為30萬/個(gè)。裝修改造費(fèi)預(yù)計(jì)為3000元/套，將在交完房款后再收取。房屋朝向?yàn)闁|南方向，樓間距約為40米，層高為2.9米，得房率為79%-81%。預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2021年6月。周邊新房售價(jià)方面，楊柳郡三期開盤均價(jià)為33000元/平，而公園1872開盤價(jià)格為40400元/平，天悅江灣開盤價(jià)格為40200元/平。周邊二手房售價(jià)方面，楊柳郡90方戶型成交單價(jià)為4萬/平，交通曉時(shí)代59方毛坯成交單價(jià)為36294元/平。
周邊的交通配套包括艮北新城橫向主干道建華路沿線，靠近地鐵口，離德勝高架和杭甬高速各有約400米和800米之遠(yuǎn)，相對不容易受高架車行噪音影響。公路交通方面，艮北新城橫向主干道有建華路、新塘路、艮山東路和德勝快速路，艮山東路提升改造工程已開建，計(jì)劃打造一條雙向6車道的城市高架路以及雙向6車道的地面道路，聯(lián)通東湖快速路。縱向主干道有杭甬高速、杭海路，楊柳郡靠近德勝快速路和杭甬高速。軌道交通方面，南面無縫銜接地鐵1號線七堡站，距離南側(cè)地鐵9號線約2.2公里，距離西側(cè)地鐵1號線和4號線的換乘站杭州東站約3公里。
小區(qū)內(nèi)部配套商業(yè)為5萬方商業(yè)體量。周邊商業(yè)購物配套有招商公園1872投資建造的7萬方商業(yè)綜合體和天悅江灣投資建造的7.4萬方商業(yè)綜合體，再往南面有招商I PARK、天達(dá)廣場。在建的李寧體育公園將規(guī)劃一定商業(yè)體量，李寧體育公園南、九和路地鐵站、招商武林郡東規(guī)劃有商業(yè)用地待出讓。小區(qū)代建學(xué)校包括1所綠城育華幼兒園、1所幼兒園待定、1所采荷實(shí)驗(yàn)小學(xué)（公辦），周邊學(xué)校有澎雅幼兒園、澎雅小學(xué)、夏衍中學(xué)，規(guī)劃中的學(xué)校包括天悅江灣西側(cè)的幼兒園、2所小學(xué)以及約42班規(guī)模的采荷實(shí)驗(yàn)中學(xué)。醫(yī)療配套方面，距離西南面規(guī)劃的三甲醫(yī)院約1.7公里，預(yù)計(jì)引入杭城知名綜合性醫(yī)院。此外，還規(guī)劃有4個(gè)鄰里中心，涵蓋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、各年齡層文體活動中心、農(nóng)貿(mào)市場等公建社區(qū)。在建的李寧公園預(yù)計(jì)于2021年底竣工，亞運(yùn)會前投入使用，包含文化中心和體育中心。楊柳郡內(nèi)部規(guī)劃有市政公園，兩個(gè)招商項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有林蔭慢行步道。
在戶型方面，A戶型為98方，位置在7號樓2單元01室、02室，7號樓3單元01室；8號樓中間套；9號樓中間套，共211套?？們r(jià)在264-346萬元之間。優(yōu)點(diǎn)是南北通透，主臥飄窗設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)是進(jìn)深偏大，廚衛(wèi)均窄小，餐廳空間局促，兩臥朝北且一臥窄小。B戶型為107方，位置在5號樓1單元02室、2單元01室；6號樓2、3、4單元，共99套。優(yōu)點(diǎn)是南北通透，主臥飄窗設(shè)計(jì)，客廳大開間。缺點(diǎn)是進(jìn)深偏大，廚衛(wèi)均窄小，餐廳空間局促，兩臥朝北且一臥窄小。C戶型為127方，位置在6號樓1單元02室、5單元01室，共25套。優(yōu)點(diǎn)是南北通透，南向三臥室，南向大陽臺，雙飄窗設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)是進(jìn)深偏大，北向客廳，廚衛(wèi)均窄小，書房窄小。D戶型為131方，位置在7號樓西邊套、8號樓東西邊套、9號樓東西邊套，總價(jià)在433-489萬元之間。優(yōu)點(diǎn)是南北通透，南向三臥室，主臥獨(dú)立衣帽間，雙飄窗設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)是雙衛(wèi)窄小，書房窄小，南陽臺窄小。E戶型為133方，位置在5號樓東西邊套，共21套。優(yōu)點(diǎn)是南北通透，南向三臥室，主臥獨(dú)立衣帽間，多飄窗設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)是雙衛(wèi)窄小，書房窄小，南陽臺略小。E1戶型為135方，位置在6號樓東西邊套，共25套。優(yōu)點(diǎn)與E戶型相同，點(diǎn)評見“E”。F1-1戶型為7號樓東邊套，共14套。優(yōu)點(diǎn)是南北通透，多一個(gè)儲藏室設(shè)計(jì)，但缺少玄關(guān)位置。缺點(diǎn)是公衛(wèi)是暗格。F2戶型為7號樓1單元02室，共14套。優(yōu)點(diǎn)是做到了三房朝南，餐客廳空間界線分明。缺點(diǎn)是一個(gè)衛(wèi)生間，廚房采光窗戶略小。F3-1戶型為7號樓1單元03室，共14套。優(yōu)點(diǎn)是四房設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)是戶型南北較狹長，四房中僅主臥朝南，餐廳和書房采光可能略受影響；北面臥室門與公衛(wèi)衛(wèi)生間門正對，可能受衛(wèi)生間潮氣影響。
在樓幢優(yōu)勢方面，5號樓的優(yōu)勢在于不沿馬路，南面視野為小區(qū)內(nèi)部景觀帶，噪音污染相較7、8、9號樓更小，南向視野更佳，樓間距比6號樓更寬，但西面設(shè)置有一所公共衛(wèi)生間。6號樓的優(yōu)勢同樣在于不沿馬路，南面視野為小區(qū)內(nèi)部景觀帶，噪音污染更小，南向視野更佳，但設(shè)置有一座變電所，可能存在輻射污染。7號樓的劣勢包括臨馬路建華路，1樓是底商，易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵污染、活動噪音影響，南面是交通曉時(shí)代和招商公園1872建筑，視野不如5、6號樓，東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響，設(shè)置有一處公共衛(wèi)生間，可能有異味污染，設(shè)置有兩處變電所，可能存在輻射污染，東面設(shè)置有化糞池一座，可能有異味污染。8號樓的劣勢包括臨馬路建華路，1樓是底商，易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵污染、活動噪音影響，南面是交通曉時(shí)代和招商公園1872建筑，視野不如5、6號樓，東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響，東西側(cè)各設(shè)有一座變電所。9號樓的劣勢包括臨馬路建華路，1樓是底商，易受道路噪音影響和車輛尾氣煙塵污染、活動噪音影響，南面是交通曉時(shí)代和招商公園1872建筑，視野不如5、6號樓，東北面是已投入使用的綠城育華幼兒園，容易受活動噪音影響，西側(cè)靠近人行出入口，可能受到一定噪音污染。
綜合來看，樓幢區(qū)位優(yōu)勢上6號樓＞5號樓＞9號樓＞8號樓＞7號樓。房叔建議在選房時(shí)，89方、98方戶型的購房者應(yīng)優(yōu)先選擇9號樓＞8號樓＞7號樓，考慮樓層的高度，以減少噪音污染。對于107方、111方、112方戶型的購房者，優(yōu)先選擇6號樓＞5號樓＞7號樓，注意選擇靠西側(cè)的單元號以獲得更大的樓間距。127方、131方戶型的購房者，在資金條件允許的情況下，優(yōu)先選擇6號樓，同時(shí)注意選擇靠西側(cè)的單元號以獲得更大的樓間距。133方、135方戶型的購房者，優(yōu)先選擇6號樓＞5號樓，注意選擇東邊套和西邊套，避免北面臥室門與公衛(wèi)衛(wèi)生間門正對的問題。
