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在二手房交易中，關(guān)于《房產(chǎn)價格評估報告》的準確性一直是人們關(guān)注的焦點。那么，究竟影響房產(chǎn)價格的主要因素有哪些？哪些類型的房屋無法進行評估？評估結(jié)果是否準確？以下將對此進行簡要說明。

價值時間

在房價穩(wěn)定時期，評估房產(chǎn)價值的時間相對不敏感，從合同簽訂到爭議訴訟至法院，通常不超過半年，房價變化不大。

然而，在房價波動時期，價值時間變得尤為重要。一個月的時間，房價就可能相差十幾萬甚至幾十萬。評估時間又與合同解除時間相關(guān)聯(lián)，因此，合同解除時間對房產(chǎn)價格有著直接影響。

區(qū)位狀況

一棟房子的區(qū)位是房屋價格最重要的影響因素。評估報告會對房屋區(qū)位進行描述和分析，包括周邊配套、交通、自然環(huán)境、外部設(shè)施、房屋所屬樓層等。

房屋狀況

房屋狀況包括房屋面積、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、布局、落成時間、維護情況等。其中，面積是影響房屋價格的最重要因素。

房屋權(quán)益

房屋權(quán)益指房屋的性質(zhì)，如地塊土地性質(zhì)、土地使用權(quán)年限、房屋所有權(quán)人。其中，房屋上是否設(shè)置其他權(quán)利，如抵押權(quán)或居住權(quán)，將嚴重影響房屋價值。

市場背景

房屋所處的市場是房屋價格的重要參考因素。一線城市如北上廣深，房屋價格自然較高。社會、經(jīng)濟因素以及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場都是重要參考內(nèi)容。

評估方法

評估公司針對不同房產(chǎn)、不同評估目的采取不同的評估方法。常見的有成本估價法、比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等。在二手房評估中，比較法和收益法較為常用。

比較法是通過選取類似成交案例進行對比，修正交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況，從而求取估價對象的評估價格。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，然后選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

綜合以上情況，評估報告的結(jié)論普遍較為準確，可以反映某個時間的房屋真實市場價格。

哪些不能評估

一般來說，被評估的房屋要求產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。違法建筑、小產(chǎn)權(quán)房等，評估公司均拒絕評估。只能以建設(shè)工程造價為基礎(chǔ)，評估工程價格。