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買的新房，首付已經(jīng)付過，房子被查封了，我該怎么辦
發(fā)布時間：2025-05-12 11:59:55
半島全媒體記者 李珍 劉玉凡 孫桂東 尹彥鑫
一線連民意，普法解民憂。3月17日，半島推出“問法熱線”后，受到廣大讀者和用戶的關(guān)注。3月18日，半島全媒體記者就讀者遭遇的問題，一一調(diào)查采訪。當天上午，山東文康律師事務(wù)所黃超律師來到半島都市報社，錄制房產(chǎn)糾紛法律知識的短視頻欄目《問法熱線小課堂》。黃律師此次錄制準備了四個問題，就買房時如何避坑等熱點話題進行解答。
黃超律師
案例一：
購房者遭遇“一房兩賣”，頤海藍灣小區(qū)被亮“紅牌”
購房本是一件大好事，而青島市民綦先生在頤海藍灣小區(qū)購買的房屋卻出現(xiàn)了“一房兩賣”的情況。綦先生告訴記者，他于2019年1月份購買了頤海藍灣小區(qū)的房子，1月10日交了100萬元的購房款，并簽署房屋認購協(xié)議；在1月25日支付170萬元的購房款后，2月27日又支付剩余的150萬元購房款，共計420萬元。開發(fā)商給綦先生開具了收據(jù)并簽署購房協(xié)議及房屋買賣契約合同。合同上明確規(guī)定全款交付后領(lǐng)取房屋鑰匙，4-6月份簽署網(wǎng)簽協(xié)議，具體時間以交易中心為準。但綦先生多次到售樓處詢問房屋網(wǎng)簽情況，均未得到滿意答復。
購房協(xié)議
半島全媒體記者從綦先生的購房合同上看到，他分三次支付了420萬元的購房款。但準備網(wǎng)簽時綦先生卻發(fā)現(xiàn)，付款后開發(fā)商開始推諉，再后來就被告知所買的房源已經(jīng)在2017年被網(wǎng)簽過了，房主另有他人，這讓綦先生難以接受。綦先生及其他幾名購房者將青島頤和海置業(yè)有限公司告上了法庭，并在2019年9月取得了勝訴，“到現(xiàn)在我們也沒拿到賠償，開發(fā)商沒有任何回應(yīng)?！?/p>
綦先生表示，他向法院起訴時，律師為他做了訴前保全，查封了頤海藍灣號內(nèi)12棟1單元103室、104室房產(chǎn)兩處。但“勝訴后法院說無法執(zhí)行，因為我申請查封的房屋不存在。”綦先生告訴記者。根據(jù)綦先生提供的不動產(chǎn)登記中心審查建議書，記者看到，2019年6月份，法院發(fā)給不動產(chǎn)登記中心一份協(xié)助執(zhí)行通知書，根據(jù)申請人綦先生的的要求，查封12棟1單元103室、104室房產(chǎn)兩處。不動產(chǎn)登記中心向法院出具的審查建議書上顯示，“房屋實際不存在，無法協(xié)助查封”。頤海藍灣號內(nèi)12棟1單元只有2戶，即12棟1單元101、102戶，沒有103、104戶。
進展：
頤海藍灣小區(qū)被亮“紅牌”
記者了解到，對于綦先生反映的問題，相關(guān)部門也做了答復，頤海藍灣項目由青島頤和海置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，該項目于2014年4月開工，共30棟建筑單體，均為多層建筑。前期存在延期交房、一房多賣等問題。其中業(yè)主反映的18號02戶房屋已于2017年網(wǎng)簽完畢。
3月18日，根據(jù)國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中的聯(lián)系方式，半島全媒體記者多次撥打青島頤和海置業(yè)有限公司的電話，但多次撥打都無法接通。記者查詢得知，2021年1月7日，青島西海岸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于頤海藍灣項目交易風險預警提示公告。
該公告提示廣大眾，由青島頤和海置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的頤海藍灣項目，位于連江路939號。該項目存在銷售已網(wǎng)簽房屋等違規(guī)行為，區(qū)住建局已依照相關(guān)規(guī)定對該開發(fā)企業(yè)下達行政處罰，并對該項目剩余房源進行限制。購買該項目的房產(chǎn)存在極大交易風險，請購房人謹慎選擇。再次提示廣大購房者，在購買房屋前應(yīng)仔細閱讀售樓現(xiàn)場設(shè)置的《購房特別提示》，并通過“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站等途徑對選購房屋產(chǎn)權(quán)、網(wǎng)簽、抵押查封等情況進行充分查詢了解，避免自身合法權(quán)益受損。
案例二：
38萬元買商鋪爛尾七年
2014年1月，劉先生在城陽上馬匯海路188號五洲四海家具城邦，交了18萬元首付并貸款20萬買了兩個小商鋪。房子遲遲沒有下來，后來得知開發(fā)商破產(chǎn)的消息，并且將會有法院指定的新管理者入場，而劉先生的房子也將會被算做債權(quán)，然后解除購房合同。
項目一直未完工交房 (市民供圖)
38萬買商鋪7年未見房
劉先生說，當時在這個地方買商鋪，原本打算在這里做點小生意。房屋約定的交付日期是2014年10月1日，結(jié)果等到2014年10月份房子卻沒有任何進度，還是和前幾個月一個樣，并且沒有一家商鋪能夠進入，于是劉先生就坐不住了，去問才知道目前這些房屋已經(jīng)被法院查封了，不能交房開業(yè)。
此事就這么拖延擱著了，幾年下來也都沒有協(xié)調(diào)好，直到2021年3月1日，青島龍海城實業(yè)有限公公司宣告破產(chǎn)，法院通知了劉先生隨后會有法院指定的新的管理人入場，建議像劉先生這樣所購買商鋪的業(yè)主們在管理人入場時去申報債權(quán)。劉先生很是生氣：“在這里買房子并不便宜，我是交了十幾萬元的首付之后買的這個商鋪，有許多業(yè)主是全款買的，七年了到現(xiàn)在沒開業(yè)，一分錢沒賺到還得搭上好多錢，且自己有網(wǎng)簽合同，維修基金在2014年也交過了，房管局也能查到網(wǎng)簽備案信息，覺得自己合理購買的房子怎么能算債權(quán)，要為自己的權(quán)益做保障。
項目一直未完工交房 (市民供圖)
開發(fā)商陷多重糾紛 商鋪2014年就被法院查封
跟劉先生一樣，張先生在2014年8月2日以全款94萬元的價格購買了5號樓一樓的兩處商鋪。當時并未簽訂預售合同，只是得到口頭承諾將于10月1日交付。但是，到了當年10月1日，開發(fā)商并沒有交房。很多業(yè)主去找開發(fā)商詢問，被告知配套設(shè)施沒有完成，才導致無法交房。據(jù)媒體報道，直到2015年4月份，由于商鋪遲遲無法交付，業(yè)主們來到青島城陽區(qū)房管處反映情況，經(jīng)過房管處了解，早在2014年9月17日，五洲四海家具城邦的5號樓商鋪被青島市中級人民法院查封了。原因是開發(fā)商青島龍海城實業(yè)有限公司與另一家公司有借貸糾紛。而很多業(yè)主買商鋪的時候，已經(jīng)被查封。
2021年3月18日，記者撥打了劉先生提供的開發(fā)商電話，對方回復自己不清楚，也并不了解情況，有什么事直接去問法院那邊。
進展：
律師提醒走法律程序
公開資料顯示，五洲四海家居城邦的地方原先是一片這廢棄的灘涂，總的占地面積達400多畝。社區(qū)利用其中的217畝，建起了一期建筑面積達17.5萬平方米的五洲四海家居城邦。五洲四海家居城邦是由社區(qū)控股的建材家具商業(yè)綜合體，集名品零售、品牌展示、倉儲及物流配送、電子商務(wù)及商務(wù)休閑于一體，是山東省最大的建材家具一級總部基地，將成為輻射山東省的家具中轉(zhuǎn)中心和集散地。開業(yè)運營后，每年可為社區(qū)增加1500萬元左右的可支配財力，而且將帶動1000人就業(yè)。
記者又撥打了劉先生提供的上馬街道相關(guān)負責人孫先生的電話。孫先生說，因為開發(fā)商破產(chǎn)導致項目難產(chǎn)，業(yè)主的商鋪還是建議走普通債權(quán)程序，來保護自己的權(quán)益。記者隨后就此咨詢了山東文康律師事務(wù)所的黃超律師，黃超律師介紹，由于開發(fā)商破產(chǎn)了，所以劉先生所購的商鋪要走債權(quán)，如果有貸款的話，那就先把貸款這部分抵消，然后到法院申訴走債權(quán)。
案例三：
暖氣片破損新房泡了水，事發(fā)一個多月了沒人賠償
剛買的新房，第一個供熱季暖氣片就出現(xiàn)破損，熱水很快將家里泡成一片狼藉，甚至熱水都流出了門外。近日城陽區(qū)千禧國際村的業(yè)主徐先生遇到了這樣一件煩心事，更讓徐先生上火的是，房子承建方一句“這不是產(chǎn)品質(zhì)量問題是裝修造成的”把責任推得干凈，自己遭受的損失無人理賠。物業(yè)方面相關(guān)負責人表示，目前業(yè)主和開發(fā)商未能就問題達成一致，破損原因需第三方鑒定。
房屋漏水（市民供圖）
2018年4月份，市民徐先生購買了一套位于城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)街道千禧國際村的房屋，該房子2019年11月30日交付，徐先生將房屋裝修后對外出租?！?021年1月31日，租戶回老家探親期間，因房屋質(zhì)量問題暖氣片管件脫落漏水，長時間浸泡，導致地板、家具、租戶衣物和鄰居墻體等被泡，損失大概有兩萬元左右，多次和物業(yè)開發(fā)商溝通無果?！?/p>
“當時物業(yè)的人給我打電話，告訴我家里的水都流到門外了，我趕緊去看?！毙煜壬浅Ｆ婀?，新房怎么會出現(xiàn)這樣的問題?！按蜷_門后，發(fā)現(xiàn)家里整個被泡了，進一步檢查發(fā)現(xiàn)，漏水點在衛(wèi)生間的暖氣片位置。”徐先生告訴記者，暖氣片下部的一個零件脫落是漏水的直接原因?！奥┧那皫滋?，青島出現(xiàn)極寒天氣，供熱的溫度相應(yīng)提高，后來氣溫降下來后供熱溫度也就下降了，熱脹冷縮造成了零件的脫落，這明顯就是質(zhì)量問題?！?/p>
但是，對于徐先生所說的暖氣片的質(zhì)量問題，開發(fā)商的承建方卻不認同，這也就導致了事發(fā)一個多月了，徐先生的損失沒有得到賠償?！拔艺伊宋飿I(yè)，物業(yè)找了開發(fā)商和承建方，前幾天進行了面談，承建方的一個楊工告訴我，這個暖氣片我裝修的時候拆下來過，可能是重新安裝的時候擰得太緊了導致出現(xiàn)脫落、漏水的問題?！?/p>
徐先生覺得，承建方的回復明顯是在推卸責任，毫無道理?！罢l家裝修都會把衛(wèi)生間的暖氣片拆下來，按照他們的這種說法，那豈不是只要出現(xiàn)問題，都是裝修時候操作不當造成的？”徐先生告訴半島記者，并且暖氣片上這個零件脫落的原因，他們怎么能簡單的就說是擰得太緊了造成的？“不是他們安裝的他們怎么知道是擰得太緊了？”徐先生告訴半島記者，事情已經(jīng)過去一個多月，到現(xiàn)在開發(fā)商、承建方都沒有想要承擔責任的意思，自己的損失也沒人管。
3月18日，半島記者聯(lián)系上了千禧國際村物業(yè)的相關(guān)負責人王經(jīng)理，她表示事情發(fā)生后物業(yè)方面一直在積極協(xié)調(diào)，但是由于雙方意見不一致，導致事情陷入僵局?！奥┧?，我們物業(yè)的工作人員積極去清理積水，徐先生找到我們后我們也聯(lián)系開發(fā)商和承建方坐下來協(xié)商。”王經(jīng)理告訴半島記者，目前承建方就是認定不是質(zhì)量問題?！叭绻琴|(zhì)量問題，肯定同批次產(chǎn)品都會有這種問題，但是目前只有徐先生的房子出現(xiàn)這樣的問題?！蓖踅?jīng)理表示，下一步只能通過第三方鑒定才能確定責任，如果實在協(xié)調(diào)不成就只能走法律程序。
提醒：
買房時如何避坑？
學習這些房產(chǎn)小知識
1.如何買商品房不上當？
山東文康律師事務(wù)所黃超律師： “ 我接聽問法熱線，發(fā)現(xiàn)有很多人反映爛尾樓問題、產(chǎn)證幾年十幾年辦不下來的問題等等，如果規(guī)避呢？我的建議就是——盡量買存量房（二手房），這樣所見即所得?！秉S超律師認為，我國目前實行的是“商品房期房預售制度”，所謂的期房預售，就是說，開發(fā)商在拿地之后，沒動工之前就開始銷售。
“我們對著沙盤、樣板間、聽著銷售比較夸大的描述、通過我們自己的想象，就決定，買了人生中最大的一項資產(chǎn)——房子，我們買商品房時就是在賭！”黃超律師認為，“我們簽約、交錢、貸款、還款，一頓操作之后，房子還沒有影呢！除非選擇有實力、重視品牌經(jīng)營的開發(fā)商，否則，確實很容易入坑?！?/p>
2.有人說，我有“新房情節(jié)”，只能買新房，不買二手房，作為房產(chǎn)糾紛律師有什么好建議嗎？
山東文康律師事務(wù)所黃超律師： 首先，認真看清簽訂的《商品房預售合同》，覺得坑特別多的，要果斷棄坑。比如，要看清楚1.交房時間。2.交房條件。3.逾期交房有什么違約責任？4.辦證時間。5.逾期辦證有什么違約責任？6.合同附件中的房屋平面圖是什么？7.房子的具體座落、位置等與銷售口頭承諾的有沒有出入。8.如果特別關(guān)注的房屋的特有賣點，比如，是不是海景房、是否贈送面積等，必須要在合同中有明確約定。
其次，盡量選擇大開發(fā)商開發(fā)的房子。大開發(fā)商的房子，雖然不見得質(zhì)量就會非常好，而且價格也相對較高，但是考慮這些開發(fā)商的資金實力、比較注重品牌形象等，再出現(xiàn)問題后（比如資金鏈斷裂、爛尾、其他員工風險），大開發(fā)商往往能較好的承擔責任，給一個比較好的解決方案。最后，提前確認“五證”。
3.明白你買的到底是什么房子？法律予以規(guī)范和保護嗎？
山東文康律師事務(wù)所黃超律師：第一、法律上對房子的分類非常簡單，就是2種，一種是商品房，一種是存量房。前者我們通稱一手房，后者我們通稱二手房。
第二、現(xiàn)實生活中的房子，比法律的分類復雜了很多。
比如，設(shè)計政策性的、法律根本無法處理的：軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房等等
比如，房改房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、公房、拆遷安置房等等，這些有的可以處理，有的在等待政策后可以處理，非常復雜，無法簡單界定。
4.法拍房能買嗎？
山東文康律師事務(wù)所黃超律師：現(xiàn)在法拍房受到了越來越廣泛的關(guān)注。他有明顯的優(yōu)缺點，優(yōu)點就是價格遠低于市場價格、可以從網(wǎng)上公開拍得、缺點就是稅費負擔問題、清戶問題、涉及其他糾紛問題，需要專業(yè)人士的盡職調(diào)查。
山東文康律師事務(wù)所黃超律師表示，.有句法言法語，叫做：無財產(chǎn)這無人格。有恒產(chǎn)者有恒心?！胺慨a(chǎn)是我們老百姓的重要生活資料，是我們的剛需。我們多聽聽別人踩過的坑，多聽聽律師的建議，祝大家都能選擇并入住稱心如意的房子。一旦遇到糾紛和問題，及時咨詢律師?！?/p>
