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問：我們剛租的房子，支付了1年房租，當(dāng)時簽合同的時候說好要給房東裝修房子，換成木地板，刷墻，結(jié)果我們要裝修的時候房東告訴我們，想讓我們把房子裝成這樣，裝成那樣的，結(jié)果意見不同，我們決定就只換木地板和刷墻，別的就不動了，結(jié)果房東又不同意了，還想讓我們包門，這那的，1天打10多個電話。我們不想租的這個房子了，現(xiàn)在才過5天，我們給他1個月房租能把期于的錢退給我們嗎？

答：君同法律在線咨詢?yōu)槟獯?/p>

《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定，“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。

租賃權(quán)雖然是債權(quán)，但為平衡當(dāng)事人利益，兼顧經(jīng)濟上保護弱者，該權(quán)利被物權(quán)化，在一定條件下可以對抗所有權(quán)的變動。因此房主在租賃期內(nèi)有權(quán)出賣房屋，買方取得房屋所有權(quán);但承租人有權(quán)基于租賃合同繼續(xù)使用，直至租賃期屆滿為止，其對于房屋的使用權(quán)不因買賣而受影響，此即法律上的“買賣不破租賃”原則。

“買賣不破租賃”原則的構(gòu)成要件如下：1、房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，新所有權(quán)人須尊重標(biāo)的物上的承租人使用權(quán)原狀。也就是說，須取代原所有權(quán)人而成為新的出租人。2、房屋所有權(quán)發(fā)生了變動，變動原因不僅包括買賣，也可以包括贈與、繼承等。在租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的場合，租賃合同繼續(xù)存在，除非承租人有終止租賃合同的意思表示，租賃合同的內(nèi)容除主體變更外，其他內(nèi)容不變。同時《合同法》第230條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。但是“買賣不破租賃”原則，不適用于所有承租人。最高人民法院《關(guān)于〈擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”此外，租賃期限也有一定限制?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>

最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”，因此若未約定租期，房主可在合理期限內(nèi)要求承租人搬遷。