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房子的材料成本是不是很貴
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 14:51:02
過(guò)去十幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)經(jīng)歷一輪快速發(fā)展的階段，很多城市房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了不同程度的上漲。目前在大一點(diǎn)的城市，隨便一套房都可能值一兩百萬(wàn)，在北上廣商城城市一套房四五百萬(wàn)也是一種普遍的事情。
面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，很多人都表示不理解，房子又不是用黃金做的，它也只不過(guò)是用普通的鋼筋、磚頭和混凝土做的，難道這些東西的成本很貴嗎？為何房?jī)r(jià)那么高呢？房子真實(shí)的造價(jià)成本到底是多少？
實(shí)際上房子的材料成本并不是很高。
房子的建造成本，我們可以簡(jiǎn)單的理解為地上建筑物構(gòu)成成本，這些成本包括鋼筋水泥，混凝土，木材，輔料等各種費(fèi)用。 這些費(fèi)用目前全國(guó)大同小異，只是在不同的城市稍微有一些差異，這些材料成本具體如下：
1、鋼筋，螺紋鋼3800左右元一噸（這是目前的價(jià)格，不同時(shí)期價(jià)格差距相對(duì)比較大，有時(shí)候鋼筋可能會(huì)達(dá)到5000塊錢(qián)每噸）；
2、混凝土，550元左右一立方，具體還要看所在城市，比如目前北京410-430元/方；上海480-500元/方；廣州570-590元/方，西安540-560元/方。
3、水泥，580元左右一噸；
4、磚，0.5元一塊；
5、鋁合金門(mén)窗，180元一平方米；
6、建筑木板，130塊錢(qián)左右/張。
7、石灰粉，500塊錢(qián)左右/噸。
8、河沙120~150/立方米（這段時(shí)間沙子漲價(jià)，有個(gè)別地方已經(jīng)達(dá)到300元/立方米）
9、輔料、機(jī)械工程等其他成本等平攤下來(lái)一平米大概是50元左右。
綜合算下來(lái)，一平米商品房的建造成本大概在1200塊錢(qián)到2000塊錢(qián)之間，具體視城市而定。所以單純從材料成本去看的話，房子的建造成本并不是很高，那為何房?jī)r(jià)動(dòng)不動(dòng)就好幾萬(wàn)呢？這里面是不是很暴利呢？
實(shí)際上影響房?jī)r(jià)的不僅僅是材料成本，還有其他成本因素，除了建造成本之外，房?jī)r(jià)的構(gòu)成還包含更多的成本。
如果房?jī)r(jià)是建立在材料成本的基礎(chǔ)上，那目前很多城市的房?jī)r(jià)都不可能這么高，而現(xiàn)在很多城市的房?jī)r(jià)之所以居高不下，這里面是因?yàn)橛泻芏嗥渌杀驹诶锩妫唧w如下：
1、土地成本，土地成本包括地價(jià)款、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)等，這部分費(fèi)用大約占到房?jī)r(jià)的25%，個(gè)別城市甚至可以占到50%以上，比如深圳有些樓盤(pán)的樓面價(jià)就達(dá)到五六萬(wàn)塊錢(qián)。
2、前期工程費(fèi)，指取得土地使用權(quán)后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前發(fā)生的項(xiàng)目前期準(zhǔn)備費(fèi)用，包括項(xiàng)目籌建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘察測(cè)繪、可行性研究及”三通一平“等費(fèi)用，這些費(fèi)用大概能占到成本的3％~5%之間。
3、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程施工預(yù)算圖以外的費(fèi)用，包括供水、供電、道路、供熱、燃?xì)?、排洪、電視、通訊、綠化及場(chǎng)地平整等費(fèi)用，這些費(fèi)用大概能夠占到總成本的10%左右。
4、配套設(shè)施費(fèi)用，包括景觀、門(mén)庭、產(chǎn)權(quán)不歸開(kāi)發(fā)商的車庫(kù)、垃圾處理站等費(fèi)用，這部分費(fèi)用占成本費(fèi)用的比例大概是3%左右。
5、稅費(fèi)，稅費(fèi)一直是一個(gè)比較大的成本，這種這些稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值棁， 營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等;
此外還有一些行政性的費(fèi)用，這些費(fèi)用包括征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi) 發(fā)管理費(fèi)等。 把稅費(fèi)和行政費(fèi)用加在一起，這些費(fèi)用占房子成本費(fèi)用的比例大概是在10％～15％之間。
6、財(cái)務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，并不是完全使用自有資金，大多數(shù)都是借銀行等其他金融機(jī)構(gòu)的錢(qián)，所以會(huì)產(chǎn)生一定的融資成本，這些融資成本占總體成本的比例大概在5%左右。
7、管理費(fèi)用，管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等，這部分費(fèi)用占總成本的比例大概是在2%左右。
8、營(yíng)銷費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商把房子建出來(lái)之后，并不一定馬上就賣(mài)出去，但還需要經(jīng)過(guò)一系列宣傳包裝，包括找中介合作給到中介的傭金，這部分費(fèi)用占總成本的比例大概在2%左右。
由此可以看出一個(gè)樓盤(pán)的構(gòu)成成本是非常多的，除了大家可以理解的建造材料費(fèi)用之外，還有其他名目繁多的各種費(fèi)用。而且在房子的成本構(gòu)成當(dāng)中，材料成本并不算很高，真正比較高的成本是土地成本，目前很多城市的土地成本都非常高，有一些樓盤(pán)樓面價(jià)都達(dá)到一兩萬(wàn)以上，個(gè)別樓盤(pán)甚至達(dá)到3、4萬(wàn)以上。
也正因?yàn)槌杀緲?gòu)成比較多，所以導(dǎo)致很多地方的房?jī)r(jià)都相對(duì)比較高。這跟農(nóng)村自建房所構(gòu)成的成本還是有很大的區(qū)別的。目前很多農(nóng)村自己建個(gè)兩三百平米的房子，連裝修在內(nèi)也只不過(guò)是四五十萬(wàn)左右，而兩三百平米商品房在一二線城市房?jī)r(jià)至少達(dá)到四五百萬(wàn)以上了。
當(dāng)然很多城市房?jī)r(jià)之所以很高，除了受到成本因素的影響之外，市場(chǎng)因素也是一個(gè)重要的影響因素。 在眾多的房產(chǎn)成本構(gòu)成當(dāng)中，除了土地成本、管理成本會(huì)因不同的城市而有較大差距之外，其他成本很多城市都差不多。
但為什么成本差不多的情況下，不同的城市房?jī)r(jià)會(huì)有那么大的差距呢？這里面還有一個(gè)重要的因素就是市場(chǎng)供求因素。
當(dāng)某一個(gè)城市的房子供應(yīng)相對(duì)比較充足，而房子需求相對(duì)比較少的時(shí)候，那房?jī)r(jià)價(jià)格就相對(duì)比較低，相反如果一個(gè)城市樓市需求比較旺盛，而提供的房源相對(duì)比較少，那么房?jī)r(jià)就會(huì)比較高。
