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重慶主城區(qū)的住房需求是旺盛的，當(dāng)然這種旺盛比如北上廣深，還差些。北上廣深的國家定位以及國家戰(zhàn)略的原因，自然能吸引全國性乃至全球性的人流和資金。而重慶作為二線城市，其吸引力自然比不上北上廣深，但是作為區(qū)域性的城市吸引力還是比較強(qiáng)的（當(dāng)然，國家將重慶定位為國家中心城市，不過這是一種政治定位，而不是經(jīng)濟(jì)定位）。

1.重慶房地產(chǎn)需求者

重慶主城區(qū)的住房需求人，主要是：1.主城區(qū)土著家庭即將成年成家的一代；2.每年主城區(qū)以外戶籍的大學(xué)大專畢業(yè)生；3.遠(yuǎn)郊區(qū)縣希望在主城占有一席之地的富裕居民；4.周邊省的進(jìn)城人員；5.其他入渝高端人才、商人、炒房客。

從需求量來看，第1、2的需求量是比較小的，對重慶的房價起不了根本性作用，第3、4人是重慶接盤的主力。而從去年12月至今的這波重慶房產(chǎn)牛市，則是由第5類人的激增造成的。從房地產(chǎn)一線反饋的信息來看，來自全國各地的炒房客確實很有實力，他們有的人一口氣買了幾十套房子的。因為在這些外地投機(jī)者眼里，中國所有二線城市中，重慶房價最低，即便到現(xiàn)在的所謂“高位”，也只是達(dá)到了河南鄭州的水平，而鄭州的城市建設(shè)、城市定位，大家也明白是比不上重慶的。

2.重慶的住房供給

從供給來看，重慶一直奉行天量土地供應(yīng)，在2014年以前，重慶的土地供應(yīng)量始終是天量，網(wǎng)上有人做過統(tǒng)計，重慶一年的土地供應(yīng)量大約相當(dāng)于北上廣的總和。

從2014年開始，重慶的土地供給政策發(fā)生了根本變化。由于主城區(qū)土地指標(biāo)的日漸稀缺，特別是住宅空置率高企等原因，重慶開始有意識地減少土地供應(yīng)量。從目前公開的數(shù)據(jù)來看，2014年至今，每年減少約20%。重慶2014年成交土地1391萬平米；2015年成交土地1228萬平方米，2016年全年是1021.62萬平米，同比2015年減少16.8%。這意味著什么？2015年一線城市加起來的總和是2848萬平方米（北京734萬平米、上海1074萬平米、廣州843萬平米、深圳197萬平米） 。如此龐大的土地供應(yīng)量，重慶2016年的建面均價在7116元/平米，也就可以理解了。但是到了2016年，重慶的土地供應(yīng)量僅比廣州多300萬平方米，雖然土地供應(yīng)量依然最多，可是總量上已經(jīng)得到了大幅度的減少。而從全國來看，減少土地供應(yīng)量都成為了趨勢。盡管國土部說，對于房地產(chǎn)庫存不足的城市，要加大土地供應(yīng)。但是，我們國家是奉行糧食自給自足為基本國策的，18億畝土地紅線是不能動的。而且除非發(fā)展巨型城市，否則城市的土地供應(yīng)量是極其有限的。土地供應(yīng)可以加大，把江津、長壽納入主城，加大土地供應(yīng)，請問在主城區(qū)工作生活的人，愿意住在長壽江津嗎？至少20年內(nèi)不愿意，大家還是愿意在渝中區(qū)、江北、北區(qū)上班生活，甚至連跑到巴南都覺得遠(yuǎn)。

還有一個情況是：重慶的北區(qū)已經(jīng)沒有土地了，再供應(yīng)土地，就得到北碚了。所以，未來的土地供應(yīng)重點(diǎn)一個是北碚、一個是大渡口、九龍坡。而這些地方，大家可以想想，大多數(shù)人是不愿意去的。

而目前的主城區(qū)，只有老城區(qū)的舊房子了。所以，未來重慶的新樓盤，將以舊城區(qū)舊城改造為主，二手房交易將興盛。而舊城改造、樓板價必定遠(yuǎn)高于在目前拿一塊荒地蓋新樓的價格。而這恰恰是香港目前面臨的房地產(chǎn)情形。山地城市中，重慶唯一可以參照的對象就是香港。當(dāng)然，重慶的經(jīng)濟(jì)體量、經(jīng)濟(jì)水平、區(qū)位優(yōu)勢是無法跟香港比的，但是兩者的地形結(jié)構(gòu)的相似，都必然有一個特點(diǎn)——適合建房的平地資源稀缺。

正因為此可能在不久的將來，可能也就是10年的時間左右，重慶的房地產(chǎn)模式，將是以舊城改造為主，二手房交易的活躍程度將空前熱烈。

3.供需平衡

重慶主城區(qū)的供求關(guān)系，目前來講是相對平衡的。而未來，因為城市發(fā)展的關(guān)系，將出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。只是，目前供求關(guān)系的局面還未發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)而已。當(dāng)然，我還要說明的是，我說的主城區(qū)不是政府的行政規(guī)劃，而是大家通常所說的渝北、江北、南岸、渝中、沙坪壩、九龍坡。為什么是這樣，我想只要在重慶生活超過5年的人，都能感受到為何我如此分類。

人口，決定著重慶未來房價的發(fā)展。根據(jù)政府統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，這兩年來，重慶主城區(qū)都出現(xiàn)了20萬-30萬的凈流入人口。這部分人口里，一部分是在北上廣深等一線城市返鄉(xiāng)的重慶戶籍人口，一部分是主動來重慶尋找機(jī)會的人。返鄉(xiāng)的重慶戶籍人口，大部分是積攢了存款回來的，他們不少人是在北上廣深做產(chǎn)業(yè)工人、做小生意或者在其他各行各業(yè)，其實是有一門手藝或者說有一定的謀生本領(lǐng)的。他們或多或少都是有在主城區(qū)購房的需求的（按經(jīng)濟(jì)學(xué)教材里的說法是，既想買房又有能力買房的人）。返鄉(xiāng)的人中，還有一部分人尤其引人注意：那就是擁有較高學(xué)歷的渝籍生源，他們不少人在北上廣深甚至海外工作了好多年，對北上廣深的房價望洋興嘆，但是他們發(fā)現(xiàn)他們500萬在北上廣深，只能買一套80多平方的房子，回到重慶可以買洋房，甚至別墅。他們就在這段時間，回鄉(xiāng)買房子了，移居回重慶發(fā)展。同樣的道理，還有那些懷揣著夢想的外地人才。事實上，這部分是重慶最愿意吸引的人才。

外地來渝發(fā)展的淘金人。其實，重慶對全國的吸引力，是從2008年開始的，那時候因為眾所周知的原因，重慶很博全國的眼球。自那開始，重慶進(jìn)入了基礎(chǔ)建設(shè)的黃金時代。高速公路、城市公園、軌道交通、教育資源、醫(yī)療資源等，都紛紛鳥槍換炮。我想，大家都還記得，2008年以前，去現(xiàn)在南坪看看，那種臟亂差的樣子。更不敢想想什么四五六七八公里了。但是，現(xiàn)在再看看，南坪像個大都會的樣子，連四五六公里，也像模像樣的。這是重慶城市建設(shè)的高速發(fā)展時期。

我們大概都有這樣的體會。當(dāng)你看到郵政儲蓄銀行和建設(shè)銀行的時候，你愿意去哪家銀行存錢辦卡？相信大部分人愿意去建設(shè)銀行。為什么？因為看到郵政儲蓄銀行的裝潢，真的不像個金融機(jī)構(gòu)啊，太簡樸了，內(nèi)心并不把它當(dāng)銀行，還是進(jìn)了郵局啊。但是建設(shè)銀行、乃至中信銀行呢？裝修得富麗堂皇，而且網(wǎng)點(diǎn)多，這些都叫做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以大家都愿意去。而實際上，郵政儲蓄銀行和建行的利率都是一樣的，而且人家還不用排隊?？墒悄阊b修不好看、而且網(wǎng)點(diǎn)少，ATM機(jī)的功能也不如人家的先進(jìn)。這就是基礎(chǔ)設(shè)施撇造成的。

重慶也一樣啊。08年以前，重慶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)太差了。所以那時候房價才多少錢？那時候，重慶都說買那么多房子的人是傻子。

但是08年以后，看看現(xiàn)在重慶的軌道交通，那個發(fā)展密度，在全國都排的上前五。再看看各種道路、各種公園、各種寫字樓、商圈，對人才是很有吸引力。這叫做聚寶盆效應(yīng)，如今經(jīng)過9年多的建設(shè)，重慶的聚寶盆效應(yīng)開始逐漸顯現(xiàn)了，而且現(xiàn)在才開了個頭。

有人說，你怎么知道有那么多外地人來啊？這個數(shù)據(jù)，我相信官方是有一個人口凈流入數(shù)據(jù)的。但是，也許沒有人對這部分凈流入人口進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析。而且，很遺憾，我也拿不到這些數(shù)據(jù)。但是，我們可以從生活經(jīng)驗來獲知。最近，我的小區(qū)就多了許多操著粵語、潮汕話的外省人。他們或者在周邊開個什么潮汕火鍋店，或者在電腦城一窩蜂地經(jīng)營。其實，這幫人是很聰明的。潮汕人會做生意嘛。他們?nèi)珖教幣?，到處找機(jī)會?，F(xiàn)在找到重慶來了。這是一個趨勢，也是一個變化。

大家還可以看到一個現(xiàn)象。現(xiàn)在大家對24便利店羅森已經(jīng)很熟悉了吧?？墒?，在2011年以前，有幾個人知道羅森？日本24便利店的開店調(diào)研是十分苛刻的。他們要研究人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)還有城市的發(fā)展未來。所以，今天有24便利店的城市，全國并不多。商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富，都在表明商業(yè)機(jī)會的增加。

還有一個變化，不知道大家留意到?jīng)]有。那就是重慶的餐飲形式開始豐富起來了。以前重慶的餐飲只有川菜、火鍋、小面，就沒了。而現(xiàn)在呢？港式茶餐廳、粵菜館、東北菜、云南菜、陜西會館、蒙古餐廳、韓國快餐、德國餐廳……甚至在有著火鍋霸權(quán)之稱的火鍋領(lǐng)域，潮汕火鍋也能打開一片天地。

都說重慶不排外，但是其實重慶的排外體現(xiàn)在餐飲上。以前，一重慶本地人要吃火鍋，一個外地人說：好辣啊，換一樣嘛。重慶的人肯定說：好嘛，那就微辣嘛?？窗桑⒗笔侵貞c本地人對外地人的最大讓步，管你是同學(xué)還是朋友。

但是這種餐飲霸權(quán)意識開始發(fā)生變化了?，F(xiàn)在人們會說，那吃其他嘛，吃清淡點(diǎn)，吃茶餐廳。這當(dāng)然是一種進(jìn)步，表明重慶人的眼界更寬了，生活條件也更好了。而這種變化，對于吸引來自全國各地的人才是極其重要的。