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房東不肯出錢維修房屋__租戶應對方法
發(fā)布時間：2025-05-18 09:29:13
房東不肯出資維修房屋，租戶如何有效應對
先明確，房屋的維修義務應由何方承擔？
在承租人合理使用房屋的情況下，房屋出現(xiàn)滲水、管道破裂、墻體斷裂等情況時，維修責任在于出租人。原因如下：
1、其一，合同法第二百二十條規(guī)定：”【租賃物的維修】出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外“。
2、其二，該等問題涉及防水工程、管道鋪設等，屬于房屋質(zhì)量范疇，應由出租人負責修繕。
3、其三，法律對建設工程的保修期限有規(guī)定（屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年，等等)，即便要求開發(fā)商承擔房屋保修責任，根據(jù)合同相對性原理，也應由出租人/房東與其交涉，與承租人無關。
出租人拒絕履行維修義務，是否需要繼續(xù)支付租金？
1、該情況下，承租人亦不要貿(mào)然以"出租人違約”為由，拒付租金。
2、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；承租人拒付租金的行為在定性上系根本違約，而出租人未盡房屋維修責任，難以被認定為根本違約。
3、在合同無特別約定的情況下，承租人以出租人未履行維修義務為由遲延或拒付租金，無法得到法院支持，反而讓承租人有合法理由解除租賃合同并要求支付違約金。
當然，租賃合同可事先明確約定，在一定的條件、完成一定的程序時，承租人有權就墊付的維修費用于應付租金中做相應抵扣。
那么，當發(fā)生諸如房屋漏水等情況時，從承租人的角度應注意哪些問題呢：
1、承租人在簽訂租約時，應注意房屋維修的條款，對需維修事項、程序、責任作出明確約定。
2、重視維修程序：如有約定，則應嚴格按照約定；如無約定，也應至少做到，及時、數(shù)次提書面異議，在書面異議中明確維修事項，要求幾日內(nèi)維修，明確后果。
參考條款：
“出租人接到本通知后不在上述約定的時間內(nèi)履行維修義務或委托承租人維修的，承租人有權代為維修，并要求出租人承擔全部費用及因此導致承租人的損失?！斑@里既然提到了書面通知，則應注意簽約時明確雙方的送達地址。
3、關于證據(jù)的證明能力：仍以漏水為例，承租人需拿出房屋漏水已嚴重影響“適租性”的證據(jù)，例如拍攝照片和視頻證明漏水、拿出自行維修支出維修費用的文件。必要時，可通過公證或見證的方式來固定證據(jù)。
4、關于反訴問題：如上，承租人確有證據(jù)時應在租金糾紛中提出反訴，要求出租人賠償房屋維修費用及導致其不能正常營業(yè)的損失。如未提起，則只能另行起訴，不利于在租金糾紛中一并解決雙方的爭議。
5、關于停水電問題：即使合同約定出租人在承租人拖欠租金時，有權采取停水停電、封門等措施，但由于該約定侵害了承租人對承租物業(yè)的使用權，該約定的內(nèi)容為無效。
