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土地評估方法
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 04:25:10
土地評估方法如下：
一、收益還原法：
在估算土地未來每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估時(shí)日收益總和的一種方法。
適用范圍： 適用于有收益或有潛在收益(收益性)的土地、建筑物或是房地產(chǎn)的估價(jià)。
1、首先求得建筑物的價(jià)格;然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益;再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。
計(jì)算公式：
a-B·r2=L·r1
L =(a-B·r2)/ r1= a1/ r1
式中： L—土地價(jià)格;B—建筑物的價(jià)格(依其他方法求得)。
a—建筑物及其相應(yīng)范圍的土地所產(chǎn)生的純收益(a為折舊后收益)。
r1—土地還原率; r2—建筑物還原率; a1—土地的純收益。
2、基本步驟：
(1)計(jì)算總收益：總收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益。分析可能產(chǎn)生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。
(2)計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的勞動(dòng)費(fèi)用與資本費(fèi)用。總費(fèi)用在不同情況下，所包含的項(xiàng)目也有所不同。分析可能產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出。
(3)計(jì)算土地純收益：從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。
(4)確定合適的還原率：是影響地價(jià)高低的重要因素，要慎重選擇。
(5)選擇公式求算地價(jià)：根據(jù)公式適用評估對象和評估目的等條件，選用相應(yīng)的計(jì)算公式， 將純收益用相應(yīng)的還原率進(jìn)行還原，即得土地的收益價(jià)格。
二、市場比較法：
在求取一宗待評估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評估期日地價(jià)的方法。
適用范圍：從適用條件來看，主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，交易案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不適用。從評估目的和評估結(jié)果的形式來看，可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
1、直接比較過程：
修正系數(shù) = 待估宗地條件指數(shù) / 比較案例條件指數(shù)
2、間接比較過程：
如果已設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)地塊，也可利用標(biāo)準(zhǔn)地塊為比較基準(zhǔn)，確定待估宗地的價(jià)格。過程中要先進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化修正，然后再以比較確定待估土地價(jià)格。
3、市場比較法的估價(jià)步驟：
(1) 調(diào)查與選擇比較交易案例。
(2) 確定價(jià)格可比基準(zhǔn)。
(3) 進(jìn)行交易情況修正。
(4) 進(jìn)行估價(jià)期日修正。
(5) 區(qū)域因素比較與修正。
(6) 個(gè)別因素比較與修正。
(7) 其他相關(guān)修正：使用年限修正、容積率修正等。
(8) 確定比準(zhǔn)價(jià)格。
三、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)：
剩余法(又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法)是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。
適用范圍 ：假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產(chǎn)”。
對于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。因?yàn)樵谠摲康禺a(chǎn)的法定開發(fā)利用前提未確定的清況下，其價(jià)值也就不能確定。
如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話，估價(jià)人員可根據(jù)所推測的最可能的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來估價(jià)，但必須將該最可能的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作特別的提示，說明它對估價(jià)結(jié)果的影響，或估價(jià)結(jié)果對它的依賴性。
四、成本逼近法：
成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的估價(jià)方法。
由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時(shí)可能會(huì)與市場產(chǎn)生偏差。故采用成本逼近法估價(jià)有一定的限制，一般成本逼近法適用范圍：
1、新開發(fā)土地，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)。
2、土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無法用市場比較法估價(jià)時(shí)采用。
3、工業(yè)用地估價(jià)，城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地除外。
4、既無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。
