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贈送花園有前提 法律后果需承擔(dān)

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十六條之規(guī)定，“城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃”，及《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條之規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”，開發(fā)商建造花園并將其贈送給購房人，其前提是開發(fā)建設(shè)應(yīng)完全符合規(guī)劃之要求。

開發(fā)商在修建住宅小區(qū)時，要配套建設(shè)一定面積的由所有業(yè)主共同享有使用權(quán)的公共綠地，不能將公共綠地改建為花園并將其贈送。開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進(jìn)入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。

獲贈花園有風(fēng)險 法律提示仔細(xì)看

對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護(hù)。因為在產(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動產(chǎn)不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記。

而在房地產(chǎn)項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。

首層毗鄰花園的土地使用權(quán)應(yīng)歸該宗地樓房的全體業(yè)主共有，開發(fā)商建造花園時必須保證是嚴(yán)格依照規(guī)劃進(jìn)行的，且小區(qū)配套建設(shè)的綠地面積達(dá)到法定標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商擅自贈送花園的行為一般應(yīng)認(rèn)定為無效，須承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。首層業(yè)主經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)可以單獨使用花園。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的最好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關(guān)于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。