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精裝房質量堪憂、虛假宣傳、難入學…… 買房當心這些“坑”
發(fā)布時間：2025-05-12 03:05:30
上周，推遲4個月的央視2020年“3·15”晚會正式播出，此次晚會上爆出的房產類維權消費事件成為全民焦點，許多觸目驚心的問題發(fā)生在龍頭房企品牌項目中，讓人們不由地聯(lián)想起身邊的各類樓盤虛假廣告、無法按時收房、裝修實情與樣板間天壤之別等地產類消費坑爹事件。近兩年，省城樓市活躍度有所降溫，開發(fā)商們使出渾身解數營銷推廣的同時，各種虛假宣傳和夸大不實的房地產廣告屢見不鮮，而交房后質量問題頻出的事件更是讓公眾對房地產整個行業(yè)的不信任感越積越深。
當買房不幸遭遇以上種種時，業(yè)內人士建議，做好證據保全工作，不要輕信開發(fā)商的宣傳和口頭承諾，應到樓盤實地觀察，多關注樓盤的位置以及周邊的配套設施是否與宣傳冊上描述的一致。遇到專業(yè)性很強的問題一定要咨詢專業(yè)人士，在維權過程中最好咨詢律師。在面對強勢的開發(fā)商時應該勇敢的站出來，拿起法律武器維護自己的權益——
A “驚”裝房投訴頻現 收房要“精”驗房
3·15晚會案例：
在今年央視3·15晚會上，廣州WK尚城和杭州CQ華庭小區(qū)的業(yè)主們在接收精裝修新房時遭遇的問題被曝光。地板沒鋪上、地面潮濕、地暖開了地板變黑了，甚至有衛(wèi)生間滲水現象，有些業(yè)主還發(fā)現了煤氣泄漏……某家居分享社交平臺官方微博留言感嘆：“驚”裝房的坑，終于爆了。
太原樓市實情：
太原樓市中關于精裝房質量問題的投訴屢見不鮮。一位讀者告訴記者：“2019年5月，他在小店區(qū)平陽南路購置的BLJXB商品房開始交付，收房時發(fā)現衛(wèi)生間和廚房都存在大量瓷磚空鼓現象，廚房墻面有10塊，衛(wèi)生瓷磚空鼓數量將近40塊，地板磚連續(xù)8塊空鼓?！彪S后該讀者查閱了《建筑地面工程施工質量驗收規(guī)范（GB50209-2002）》關于地磚空鼓的相關規(guī)定：面層與下一層的結合（粘結）應牢固，無空鼓。凡單塊磚邊角有局部空鼓，且每自然間（標準間）不超過總數的5%，其衛(wèi)生間裝修明顯不符合國家規(guī)定。該讀者維權兩個多月后，終于經太原市住建局與建設單位協(xié)調，在去年7月把家中衛(wèi)生間、廚房瓷磚空鼓問題進行了返修。
另一位讀者的案例較上一案例更為嚴重。“我買的商品房WKZJ位于太原晉祠路上，這里的精裝房號稱是豪宅名盤，當時購買時每平方米比市場價格高出3000多元。但交房與售房宣傳嚴重不符，裝修用料品質不佳，小區(qū)綠化、園林、大堂、樓道均與原有承諾不符。在漫長的維權之后，相關職能部門督促建設單位配合業(yè)主進行整改。而已經落地成形的建筑和裝修，無論怎樣整改也達不到與廣告相符的效果。
記者統(tǒng)計收集到的省內各類媒體及自媒體發(fā)布的業(yè)主維權事件后發(fā)現，精裝房裝修質量不佳的問題在省城樓市非常普遍，無論是全國千億級的一線品牌還是號稱奢配的高端項目，無論是本土房企開發(fā)的中小樓盤，還是滿足大眾的大體量社區(qū)，精裝品質能讓大多數業(yè)主滿意的項目不多。而對于這種嚴重影響行業(yè)形象、品牌美譽的硬傷，相當一部分房企負責人始終認為這是無法避免的行業(yè)常態(tài)，不能正面應對業(yè)主投訴及媒體關注，反而認為業(yè)主和媒體是沒事找事、小題大做、別有用心。
太原市住建委曾公開表示，目前，國家、省、市的相關規(guī)定要求中，未明確強制要求室內精裝部分的施工圖作為報建內容，因此室內精裝部分未納入監(jiān)管范圍，精裝修部分屬于業(yè)主與建設單位合同約定事宜。正因如此，省城的業(yè)主遇到精裝不精的問題，維權之路異常艱辛，許多問題只能吃啞巴虧。
應對策略：
對于精裝房，工程方流水化作業(yè)很難做到品質萬無一失，因此在精裝房交房時，業(yè)主需要花費大量精力驗房，以防入住后發(fā)生上述不愉快的入住體驗。業(yè)主不但要了解常規(guī)的精裝房驗房攻略，比如水電氣暖、隱蔽工程是否合格；門窗是否嚴絲合縫；墻體地面是否平整；墻地磚、壁紙是否有空鼓；家電、櫥柜安裝是否結實、合規(guī)、合理等。
業(yè)主更要注意的是，在購房前應將裝修工程的品質、裝修建材的品牌及等級、驗收標準盡可能明確在合同中。同時，公共區(qū)域的設計規(guī)劃、裝修品質也需要有合同約定，為日后維權提供可靠的法律證據。省城某樓盤曾發(fā)生過這樣的維權案例，樣板間窗戶為品牌三層中空玻璃，鋁條和玻璃厚度都達到了優(yōu)質標準，但交房時，玻璃和鋁條的厚度僅符合國標（非不合格），而業(yè)主的購房裝修合同中只標明了窗戶是中空琉璃，沒有明確品牌和規(guī)格，業(yè)主維權尋求法律支持沒有依據。
B 無證房禁收預定款 違規(guī)買房風險恐自擔
3·15晚會案例：
晚會上，多個項目因違規(guī)銷售問題被曝光：SS集團濟南項目未取得《商品房預售許可證》擅自收取預定款；ZL控股，在武漢“前川首府”項目6、7號樓違規(guī)銷售；LD控股，不符合商品銷售條件，向買受人收取預定性質費用；西安的丹軒坊項目無證銷售；BL發(fā)展子公司代理銷售不符合銷售條件的商品房；河北鉑悅瀾山項目無證預售商品房……
太原樓市實情：
經過連續(xù)兩年對違規(guī)預售、銷售的整頓，太原樓盤違規(guī)銷售問題已經基本遏制，但仍有個別項目頂風作案。去年至今，太原市房產局陸續(xù)公布10余條提示性公告，對全城銷售不規(guī)范、業(yè)主購房存在風險的樓盤進行公示，項目涉及LD、YGC、BGY等多個上市房企的樓盤。
提示性公告顯示，有些項目五證中僅是未取得商品房預售許可證。而有些項目的違規(guī)內容風險很大，比如YGC的項目，施工、土地、規(guī)劃等手續(xù)尚未辦齊即開始銷售；LD一項目，公開發(fā)售的項目中，只有兩棟樓辦了預售證，其它樓棟都是借已辦好證件的樓宇渾水摸魚賣給購房者。
業(yè)內人士表示，名企名盤違規(guī)預售的原因主要因巨額的財務回款壓力而起，多數房企集團對地方公司的首開項目進行資金幫扶支持，但項目開盤后以及非首開項目的運營銷售，全靠地方公司的獨立運營自給供血，沒有現金流就不能進行項目開發(fā)和周轉，甚至影響整個地方公司的存亡。
許多看似大牌的項目不得不鋌而走險違規(guī)售房。另外，與多數省會城市以及沿海城市相比，省城太原商品房預售五證的辦理周期長，預售資金監(jiān)管嚴格，這也是許多樓盤違規(guī)預售的原因。而無論樓盤違規(guī)預售的背后原因如何復雜、無奈，違規(guī)售房的風險卻會轉嫁到無辜的購房者身上。
應對策略：
為治理房地產市場亂象，加大市場執(zhí)法整治力度，太原在全市范圍內連年持續(xù)開展在售商品房項目專項執(zhí)法檢查，嚴查哄抬房價、捂盤惜售、捆綁銷售、無證銷售等違法違規(guī)行為。整治房地產市場亂象也是太原市落實“房住不炒”的工作要點。
太原市房管局提醒廣大市民，如果樓盤尚未取得用地、建設、銷售等合法手續(xù)，購買極易產生風險，給自身造成經濟損失。為了保障自身權益不受損害，切勿購買此類手續(xù)不全的房屋。市民若已經預定或購買了該項目，請持相關證據到太原市房管局監(jiān)察隊進行投訴舉證，夸大宣傳的樓盤廣告是購房者維權的證據。
同時根據《太原市人民政府關于嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)銷售行為的通告》規(guī)定，“購買不符合預（銷）售條件房屋的，不受法律保護，造成的損失由個人負責”。太原市房管局再次提醒廣大市民，購房前，一定要事先查看開發(fā)商提供的“五證一照一資質”是否齊全，并咨詢相關部門查驗真?zhèn)?。也請市民及時關注太原市房地產信息網，查詢、購買手續(xù)合法的樓盤項目，保護自身合法權益。
C 買房即能上學？ 政策變化影響子女入學
3·15晚會案例：
在今年3·15晚會前后，浙江省臺州市黃巖區(qū)市場監(jiān)督管理局發(fā)布，LC中國開發(fā)的項目虛假宣傳買房就能就近入學。這類宣傳“買房即能上學”的廣告，吸引了大多數年輕的父母。
太原樓市實情：
當前，名校在知名樓盤內設分校已成為樓市的“時尚”、樓盤銷售的利器。但由于房企配建的名校學位名額不足、教學質量不佳，引發(fā)的業(yè)主惡性、體性維權事件不絕于耳，讓房企對學區(qū)房廣告宣傳、營銷設計越來越謹慎。
以FL為例，在省城首創(chuàng)學區(qū)房開發(fā)理念，品牌調動協(xié)調政府、社會資源，投入巨資建設硬件一流的學校，將公立幼兒園、小學、中學引入社區(qū)，帶來不菲的銷售業(yè)績。但是，因為業(yè)主子女入學人數多、公辦學位資源有限，業(yè)主因子女就學問題屢屢發(fā)生體維權事件。該品牌多年來都甩不掉“虛假宣傳”的帽子。
而只看到FL因學區(qū)房帶來可觀銷售業(yè)績的其他樓盤，簽約名校已蔚然成風，但“名?！焙献鞯膬热輩s是千差萬別。有些項目所謂引入的名校，僅僅是掛著名校招牌的“加盟店”；有些項目雖和名校簽了合作意向，卻沒有實質性投入、翔實辦學計劃；也有的項目，號稱簽了國內一線名校品牌，但落地學校卻是太原二流學?！鴽]有硬性衡量標準、驗收標準的教育資源，讓許多業(yè)主全家為此付出巨額的購房資金。業(yè)主收房之日，除了集體維權，還得再次投入和耗費時間與資金，送孩子去別處上學。
應對策略：
需要購房者注意的是，在購房前要核實樓盤簽約名校的消息是否確鑿；名校師資有限，名校大規(guī)模的擴張必然帶來優(yōu)質師資的緊張，名盤內的名校能否保證與總校一致的教學水平，與辦學集團的理念、教研體系、優(yōu)秀教師培養(yǎng)計劃有著密切關系。
近年來，引入名校資源大樓盤的周邊小項目也傍著名盤、名校資源熱銷，這類項目是否能辦好房產證，是否在大盤配建名校的劃片招生范圍內，情況更加復雜，上述問題對業(yè)主子女能否順利入學來說至關重要，業(yè)主更需從多個渠道了解這些傍名盤、傍名校樓盤的真實招生劃片信息和原則。
為平衡教育資源、提升太原市公辦學校的活力，今年太原市小學生、初中生的新生招生政策發(fā)生了質的改變，報名人數超過招生計劃的學校將采取搖號方式確定生源，未搖中的學生由電腦隨機派位到居住地或戶籍所在地就近入學。這意味著，即使在名校劃片學區(qū)內購房，戶主子女也未必能上名校，所以投資學區(qū)房的購房者應該充分考慮招生政策改革對投資收益的影響，由學區(qū)房供需變化帶來的房價變化。
D 面對虛假宣傳 擦亮眼睛防上當
3·15晚會案例：
3·15晚會前后，六安市市場監(jiān)督管理局發(fā)布，LH集團開發(fā)的六安徽鹽·龍湖灣虛假廣告；LD集團開發(fā)的領地凱旋府虛假宣傳，品質惡劣。
太原樓市實情：
在太原，曾有不少戶外、媒體廣告上，某樓盤標榜自己是“稀缺樓盤，坐擁寧靜”，而購房者實地探訪后發(fā)現，這個項目地理位置較偏，配套、交通、人氣等各方面不足，施工期間更是“人跡罕至”，實力詮釋“坐擁寧靜”。
地塊較大的樓盤，往往會自稱“千畝大盤、城市新中心、醇熟社區(qū)”，地塊越大、社區(qū)越大，也意味著這個項目開發(fā)時間長。不少居住在“市中心千畝大盤”的業(yè)主稱：“熬過十年，項目分幾期開發(fā)完了，小區(qū)才會成為真正的市中心。”還有相當一部分業(yè)主，買房十幾年后，都等不來“坐擁城市繁華”的便利。一個小區(qū)是否會成為新的市中心，最終還得看城市規(guī)劃、房企運營能力。
在看房階段，房產中介機構常會介紹“本小區(qū)距離某商業(yè)中心××分鐘”，但并未說明是步行還是乘車；“本小區(qū)租金×××元/月起”，房產中介往往用一個“起”字營造出低價的優(yōu)惠感，但這檔價格的房源往往只是誘餌，當租房者上門咨詢時往往被告知“已經租出去了”；還有部分房產中介通過隱瞞信息或制造虛假信息，虛抬房屋價值；還有些標榜著大樓盤次新房的二手房源，實際位置不在名盤小區(qū)內，僅僅是靠近名盤。
應對策略：
法律專家建議，對于開發(fā)商派發(fā)的宣傳冊、廣告彩頁或其他宣傳資料，買房人應妥善保存。簽訂購房合同時，對于開發(fā)商承諾的條件，也可以要求納入合同中。這樣做是為了以后出現糾紛涉訴舉證更為有效。
山西艾倫律師事務所律師田源表示，對不誠信的中介機構，特別是炒買炒賣、居間牟利、惡意煽動、哄抬房價等行為，消費者應該保留證據維護自身合法權益。購房合同上要以現行的合同范本來做參考，認真閱讀購房合同，注意辦理時間、房屋交接、裝修質量等條款，免受霸王條款侵害自身合法權益。
