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南寧市的房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析.
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 04:30:26
一、南寧市宏觀經(jīng)濟(jì)分析
1、地理位置及人口狀況
南寧位于廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接?xùn)|南沿海與西南內(nèi)陸的重要樞紐，也是西部重要的省會(huì)城市。同時(shí)是國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)——北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項(xiàng)優(yōu)惠待遇。2004年起，“中國(guó)—東盟博覽會(huì)”永久落戶南寧，并每年舉辦一次，使南寧成為中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的前沿城市之一。2009年6月9-13日，南寧還舉行了泛珠江三角洲會(huì)議。
南寧市人口已經(jīng)突破700萬(wàn)人，2009年，南寧全市總?cè)丝跒?17萬(wàn)人。市區(qū)（即六城區(qū)）259.77萬(wàn)人；漢族人口占70%以上。
南寧地理位置優(yōu)越，是西南地區(qū)的中等發(fā)達(dá)城市。
2、環(huán)境氣候及人文
南寧位于北回歸線以南，陽(yáng)光充足，雨量充沛，霜少無(wú)雪，氣候溫和，夏長(zhǎng)冬短，年平均氣溫在21.6℃。冬季最冷的1月平均12.8℃，夏季最熱的7、8月平均28.2℃，極端最低氣溫—2.1℃，極端最高氣溫40.4℃。年均降雨量達(dá)1304.2毫米。
南寧的城市建設(shè)與生態(tài)環(huán)境建設(shè)，建國(guó)以來(lái)，一直追求和諧發(fā)展，以人為本，郭沫若先生曾在南寧留下“半城綠樹(shù)半城樓”的詩(shī)句。自實(shí)施城市建設(shè)“136”重點(diǎn)工程以來(lái)，以營(yíng)造優(yōu)美舒適、最適合人居條件的園林綠化、生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，開(kāi)展規(guī)劃有序的城市建設(shè)。目前，寬廣筆直、綠化美麗的外環(huán)高速和快速環(huán)道已投入使用，改擴(kuò)建市內(nèi)多條交通主干道和美化亮化大小街道同步進(jìn)行，建成南湖名樹(shù)博覽園、民生廣場(chǎng)、民歌廣場(chǎng)、南寧國(guó)際會(huì)展中心等一批富有城市特點(diǎn)的標(biāo)志性建筑及公共設(shè)施。全市園林綠化居全國(guó)前列，建成區(qū)綠化覆蓋率39%，人均公共綠地面積9.8平方米。先后成為國(guó)家衛(wèi)生城、園林城市、優(yōu)秀旅游城市，2000年更成為迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境的最高范例，2002年榮獲了首屆“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，成為中國(guó)最適合人類居住的五個(gè)城市之一。
2007年南寧獲得“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”
南寧氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，是理想的居住城市。
3、交通狀況
鐵路：
南寧鐵路線通過(guò)湘桂、黔桂、黎湛、南防、南昆等干線，北與全國(guó)各干線相連接，向東可達(dá)湛江、廣州，向南可達(dá)欽州、防城、北海，西南可至越南河內(nèi)。
南寧火車站位于中華路市中心地段，交通方便，在火車站公交車場(chǎng)可乘坐5、6、8、9、10、32、33、37、41、52、66、213、301、801路、西鄉(xiāng)塘專線、大沙田專線等車到達(dá)民族廣場(chǎng)、朝陽(yáng)廣場(chǎng)、吳圩機(jī)場(chǎng)、幾個(gè)長(zhǎng)途客運(yùn)站等市內(nèi)各主要地區(qū)。
公路：
南寧距北海、欽州、防城港市分別只有204公里、104公里、172公里，距中越邊境僅180多公里。南寧的公路有包括209國(guó)道（呼北線）、210國(guó)道（包南線）、322國(guó)道（衡友線）、324國(guó)道（福昆線）、325國(guó)道（廣南線）以及渝湛線(重慶——貴陽(yáng)南寧——湛江)和衡昆線(衡陽(yáng)——南寧——昆明)等8條國(guó)道在此匯集，可通達(dá)廣西各市、縣和全國(guó)各主要城市、地區(qū)。
高速公路：
南寧環(huán)城高速 全長(zhǎng)約82公里，將目前南寧市核心區(qū)圍成一個(gè)圈，設(shè)有8個(gè)主要出口。
南友高速公路 全長(zhǎng)180公里，連接南寧到中越邊境友誼關(guān)的高速公路，與越南國(guó)家1號(hào)高速公路對(duì)接。
桂海高速公路 全長(zhǎng)652公里，北與湖南連接，貫穿桂林、柳州、南寧并連接欽州、北海、防城港三個(gè)港口城市的高速公路。
南百高速公路 全長(zhǎng)257公里，南寧連接百色通往昆明的高速道路。
都南高速公路 全長(zhǎng)141公里，南寧連接都安縣并通往貴陽(yáng)、重慶的高速道路。
南梧高速公路 全長(zhǎng)344公里。
南寧區(qū)域交通輻射面廣，是西南地區(qū)重要的交通樞紐和物流集散地。
4、整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況
07年 GDP 1062.99億元,同比增長(zhǎng)17.5% ，工業(yè)總值830.88億元 29.97%。
08年 GDP 1316.21億元,同比增長(zhǎng)14.5% ，工業(yè)總值1050億元 26.5%。
09年 GDP 1492.38億元,同比增長(zhǎng)15%。
全市2008年工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值首次突破千億元大關(guān)，達(dá)1040億元，同比增長(zhǎng)25.3%，其中規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值850億元，同比增長(zhǎng)26.5%；產(chǎn)值超億元工業(yè)企業(yè)185家，同比增加30家，億元企業(yè)共完成工業(yè)總產(chǎn)值596億元，產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值70%，億元工業(yè)企業(yè)總數(shù)繼續(xù)穩(wěn)居全區(qū)首位。
南寧市2009年財(cái)政收入累計(jì)231.20億元，比上年增長(zhǎng)20.93%，超額完成自治區(qū)下達(dá)的227.5億元的任務(wù)。
2009年全市地區(qū)生產(chǎn)總值近1500億元人民幣，達(dá)1492.38億元，比上年增長(zhǎng)15%，增速比全國(guó)高6.3個(gè)百分點(diǎn)。
南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連年增長(zhǎng)，體現(xiàn)出強(qiáng)力的發(fā)展后勁。
5、一、二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已形成了以糧食為基礎(chǔ)，菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的城郊型農(nóng)業(yè)格局；工業(yè)經(jīng)濟(jì)突出科技進(jìn)步和信息化的推動(dòng)作用，高新技術(shù)應(yīng)用廣泛，形成以制糖、造紙、機(jī)械、化工、建材為主導(dǎo)的工業(yè)體系；三產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，已形成以商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)等為支柱，金融、通信、旅游、會(huì)展、倉(cāng)儲(chǔ)、服務(wù)等為新支撐點(diǎn)的服務(wù)體系。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，有力的推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。
6、人均收入和消費(fèi)情況
2008年南寧市城市居民年人均可支配收入達(dá)到14983.46元，同比增加2028.27元，增長(zhǎng)15.7％，扣除物價(jià)增長(zhǎng)因素，收入實(shí)際增長(zhǎng)6.7％。城市居民人均醫(yī)療保健消費(fèi)支出568.57元，同比下降7.8％；居民人均工資性收入達(dá)到13321.91元，同比增加2768元，增長(zhǎng)26.2％；城市居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到10267.97元，同比增加808.92元，增長(zhǎng)8.6％
2009年，南寧市的生產(chǎn)總值為1492.38億元，比上年增長(zhǎng)15%，高于預(yù)期目標(biāo)2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。財(cái)政收入231.37億元，增長(zhǎng)21.03%。南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16254元，增長(zhǎng)12.52%，高于預(yù)期目標(biāo)0.52個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)民人均純收入4521元，增長(zhǎng)12.99%，高于預(yù)期目標(biāo)2.99個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，2009年，南寧市的農(nóng)民收入增幅首超城鎮(zhèn)居民。
2010年，南寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)為：生產(chǎn)總值增長(zhǎng)14%；財(cái)政收入增長(zhǎng)18%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%；全部工業(yè)總產(chǎn)值增長(zhǎng)16%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)17%；外貿(mào)出口總額增長(zhǎng)10%，外商直接投資增長(zhǎng)15%；萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗降低2%；化學(xué)需氧量排放量削減2%，二氧化硫排放量不增加；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)12%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng)10%；居民消費(fèi)價(jià)格漲幅控制在5%左右；城鎮(zhèn)新增就業(yè)6萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；人口自然增長(zhǎng)率控制在10‰以內(nèi)。
居民收入不斷提高，但是存在收入拉大的問(wèn)題，且住房類消費(fèi)比重較大。
小結(jié)分析：
南寧作為廣西的政治經(jīng)濟(jì)文化中心、中國(guó)-東盟自由貿(mào)易區(qū)和北部灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的核心城市，地理位置、交通區(qū)位非常優(yōu)越，城市發(fā)展后勁較足；市區(qū)人口260多萬(wàn)，2009年城市人均可支配收入16254元，呈現(xiàn)連年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，社會(huì)文化發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)；經(jīng)濟(jì)社會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，招商引資不斷加大，項(xiàng)目開(kāi)竣工不斷增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速；南寧具有很好的氣候條件，城市環(huán)境良好，宜居性好，獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)；房地產(chǎn)成為南寧市支柱性產(chǎn)業(yè)，近兩年開(kāi)竣工量不斷加大，且形式較好；預(yù)計(jì)未來(lái)隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的開(kāi)放開(kāi)發(fā)和東盟自由貿(mào)易區(qū)合作的進(jìn)一步加強(qiáng)，南寧的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將快步穩(wěn)定向前發(fā)展。
二、南寧市房地產(chǎn)發(fā)展情況
1、價(jià)格走勢(shì)
2009年新建商品房成交均價(jià)每平方米5001.93元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)21.91%。其中新建商品住房成交均價(jià)每平方米4656.02元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)22.03%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)每平方米10553.45元，同比增長(zhǎng)17.36%；辦公樓成交均價(jià)每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均價(jià)為每平方米5791.63元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)35.07%，環(huán)比增長(zhǎng)3.01%。
數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至12月，南寧新建商品房銷售均價(jià)為5003.93元/平方米，與2008年同比增長(zhǎng)21.91%。商品住房成交均價(jià)為4656.02元/平方米，同比增長(zhǎng)22.03%。特別是10月份以后，新建商品房成交均價(jià)出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)。10月新建商品房成交價(jià)達(dá)到每平方米5524.97元，11月份達(dá)到5622.47元，12月份達(dá)5791.63元，10月份環(huán)比增長(zhǎng)12.86%，增長(zhǎng)幅度為單月最高。而1-9月的增長(zhǎng)都是以每月增長(zhǎng)100-180元的幅度增長(zhǎng)，漲幅不超過(guò)7%。
房?jī)r(jià)有小幅波動(dòng)，但是上漲趨勢(shì)過(guò)快，不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，南寧市區(qū)經(jīng)濟(jì)很大是靠房地產(chǎn)拉動(dòng)的，價(jià)格過(guò)度上漲，透支城市發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、土地供應(yīng)量
2009年經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)住宅國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓合計(jì)1380.79畝，同比增長(zhǎng)110.52%；成交價(jià)款58.73億元，同比增長(zhǎng)432.37%；平均樓面地價(jià)每平方米為2041.30元，同比增長(zhǎng)147.12%。
2008年南寧全年建設(shè)用地共成交17宗，成交面積為2601畝，與2007年同期相比下降了51.43%。2009年南寧市將有5854畝的經(jīng)營(yíng)性用地出讓，而鳳嶺北、高新區(qū)以及相思湖片區(qū)是土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域。2009年南寧市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)住宅國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓合計(jì)1380.79畝，同比增長(zhǎng)110.52%；成交價(jià)款58.73億元，同比增長(zhǎng)432.37%；平均樓面地價(jià)2041.30元/平方米，同比增長(zhǎng)147.12%。2009年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成了226.73億元，同比增長(zhǎng)13.76%。商品房新開(kāi)工面積701.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.72％；商品房竣工面積439.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.72％。
土地供給較充足，但是依然無(wú)法滿足市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的利好的需求，成交價(jià)格連創(chuàng)新高。
3商品房供應(yīng)量
2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成了226.73億元，同比增長(zhǎng)13.76%。商品房新開(kāi)工面積701.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.72％；商品房竣工面積439.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.72％。
去年5月份以后，南寧樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖現(xiàn)象，被業(yè)內(nèi)稱之為“小陽(yáng)春”，看到這種情況，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)始施工，在9月份以后開(kāi)發(fā)企業(yè)加大了開(kāi)工進(jìn)度，特別是第四季度，開(kāi)工的項(xiàng)目數(shù)量更多，使得全年的數(shù)據(jù)出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有1~2年的周期，因此雖然投資量和開(kāi)工量增加很快，但反映在竣工面積的數(shù)據(jù)上增幅并不明顯，甚至出現(xiàn)空檔，竣工的數(shù)據(jù)將到今年上半年才有所體現(xiàn)。
2009年新建商品房登記銷售面積855.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.8%，銷售套數(shù)85359套，同比增長(zhǎng)72.29%?？偟膩?lái)看，商品房成交量突破2007年同期成交量650.08萬(wàn)平方米的歷史最高水平。其中2009年12月份商品房登記銷售面積為128.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)145.21%，環(huán)比增長(zhǎng)52.64%。
按照當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，供應(yīng)量是充足的，但是由于大量的投資客進(jìn)入南寧市場(chǎng)，在短期內(nèi)造成了稀缺的局面，價(jià)格提升較快。
小結(jié)分析：
2006年以來(lái)南寧房地產(chǎn)發(fā)展迅速，既是在2008經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下，依然保持著增長(zhǎng)的趨勢(shì)，步入2009年，尤其是下半年價(jià)格漲勢(shì)堪稱瘋狂，到去年12月份商品房均價(jià)達(dá)6000多元每平方米；土地市場(chǎng)不斷升溫、政府在大量提供用地的同時(shí)，眾多開(kāi)發(fā)商看好南寧市場(chǎng)，土地價(jià)格也連創(chuàng)新高，樓面地價(jià)基本維持在2500元以上，高者已到11000元；商品房供應(yīng)不斷加大，2009年新建商品房登記銷售面積855.53萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)84.8%，銷售套數(shù)85359套，同比增長(zhǎng)72.29%。伴隨北部灣的開(kāi)發(fā)和東盟自由貿(mào)易區(qū)的成熟完善，南寧的區(qū)域化和國(guó)際化將不斷增強(qiáng)，大量的人流和物流將涌入南寧，商業(yè)性、辦公性和居住性房屋的需求將不斷的加大，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)南寧房地產(chǎn)業(yè)廣闊的發(fā)展前景，將會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)其升的局面。
三、政策影響
1、相關(guān)政策
2007年9月27日, t5 P2 l7 H房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇
央行、銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知，要求嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理。通知要求，對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
2007年10月
二套房新政陷入尷尬境地。央行出臺(tái)“提高第二套房貸款首付比例”的政策，但未精準(zhǔn)定義“第二套房”。于是，各家銀行隨即出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，分別公布對(duì)“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
2008年10月
二套房新政致使房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，個(gè)別城市跌幅嚴(yán)重，市場(chǎng)普遍期待央行放松08年9月開(kāi)始實(shí)施的“二套房貸政策”。
2008年10月22日
央行下發(fā)的房貸利率調(diào)整通知，各大商業(yè)銀行應(yīng)從2008年起對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的首套住房貸款客戶提供最低7折的利率優(yōu)惠政策。
2008年12月
政策限制大幅放寬。根據(jù)規(guī)定，對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。
2009年06月
銀監(jiān)會(huì)《通知》重申嚴(yán)控二套房貸：“各銀行不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄‘第二套房貸’政策約束，不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。”
2010年1月10日
國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,出臺(tái)11條措施，要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。
2010年4月17日
國(guó)務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。
小結(jié)分析：
政策往往是跟著市場(chǎng)走，而不是政策牽著市場(chǎng)走，所以有時(shí)候政策往往走到了尷尬的境地。房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，政府就出臺(tái)政策，打壓房地產(chǎn)過(guò)熱；市場(chǎng)低迷時(shí)又出臺(tái)政策刺激其發(fā)展，好像中國(guó)的樓市進(jìn)入了調(diào)控的惡性循環(huán)。對(duì)于政策南寧市場(chǎng)歷來(lái)受波及不大，可能南寧本身具有太多的光環(huán)和利好因素，所以把國(guó)家的政策都沖減的很淡，在政策的作用成交量有所下滑但是價(jià)格較堅(jiān)挺。對(duì)于“貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍及對(duì)高房?jī)r(jià)地區(qū)可以暫停發(fā)放第三套貸款?！钡恼?，南寧市場(chǎng)反應(yīng)可能冷淡，對(duì)來(lái)南寧投資的中小投資者可能是重大打擊，但是南寧的利好因素和未來(lái)發(fā)展向好，成交量下滑可能性較大但是價(jià)格降幅預(yù)計(jì)在10%以內(nèi)。所以，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對(duì)南寧市場(chǎng)影響不大，2010年南寧基調(diào)應(yīng)該是步入微降和平穩(wěn)階段，到2012年可能會(huì)出現(xiàn)較大的價(jià)量齊升的局面。
四、經(jīng)濟(jì)與樓市特點(diǎn)分析
經(jīng)濟(jì)與樓市，相輔相成，相互促進(jìn)
經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展可以促進(jìn)樓市的健康運(yùn)行，樓市收益是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大支撐。
在經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的情況下，防城港眾多外來(lái)企業(yè)隨之進(jìn)駐，此時(shí)城市常住人口結(jié)構(gòu)便會(huì)發(fā)生變化。
其一、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的商務(wù)人士及其他務(wù)工人員的大量涌入。
其二、本地人會(huì)悄然轉(zhuǎn)變。
這樣，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)產(chǎn)業(yè)變化和收入變化，城市人的階層結(jié)構(gòu)會(huì)有所改變。而人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的改變對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生眾多影響，如辦公、自住型房屋大量需求，住房戶型結(jié)構(gòu)改善，房屋更新?lián)Q代需要，房?jī)r(jià)改變等等。這樣，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求，這也是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本的因素。
從另一角度來(lái)看，樓市順應(yīng)城市化進(jìn)程是一種大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益是城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要組成部分。大批的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠極大地改善城鎮(zhèn)居民的居住條件與生活環(huán)境，也可以帶來(lái)城市面貌的改觀。
在樓市穩(wěn)定健康發(fā)展之下，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也健步前行。目前，房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近五分之一，這就表示樓市收益的優(yōu)劣影響著整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的是否良好。
五、南寧市房地產(chǎn)總結(jié)分析
1、 南寧市房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素
（1） 南寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。
（2） 城市人口不斷增加，進(jìn)一步增加住房需求。
（3） 城市化的進(jìn)程不斷加快，改善性住房需求增加。
（4） 完善的城市規(guī)劃和合理的城市發(fā)展定位，提升城市價(jià)值，吸引資金人才流入，進(jìn)一步帶動(dòng)住房需求的增加。
（5） 有地規(guī)模不斷加大，土地供應(yīng)較充足，利于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)開(kāi)展。
（6） 金融市場(chǎng)完善，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式多樣。
（7） 居民收入不斷增加，有較大的消費(fèi)力支撐。
從多利好因素推動(dòng)南寧樓市的發(fā)展，尤其作為區(qū)域性國(guó)際大城市和北部灣開(kāi)放開(kāi)發(fā)的核心城市，南寧城市競(jìng)爭(zhēng)力的提升離不開(kāi)房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，由于又得到國(guó)家政策的支持，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，南寧市的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
2、 南寧市房地產(chǎn)存在的問(wèn)題
（1） 價(jià)格虛高，脫離當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨健?/p>
（2） 城市區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展不均衡，江北貴，江南賤，區(qū)域價(jià)格差較大。
（3） 缺少品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，開(kāi)發(fā)理念較滯后。
（4） 南寧市基本由合富輝煌、寶資通、經(jīng)緯行等代理公司壟斷，樓盤(pán)間競(jìng)爭(zhēng)小，不利于合理價(jià)格的形成。
（5） 大量外來(lái)投資資金流入樓市，抬高價(jià)格，助推泡沫形成。
目前南寧市樓市存在的問(wèn)題基本是短期性的不利因素，雖然對(duì)需求有一定的不利影響，但是隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，制度的不斷完善，這些不利因素將會(huì)慢慢消失。
總結(jié)：
南寧作為一個(gè)定位為區(qū)域性和國(guó)際性的大城市，以目前的規(guī)模還要快速發(fā)展十年以上才能達(dá)到理想中的規(guī)劃要求，所以房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景較廣闊，但是目前也存在一些問(wèn)題。隨著南寧的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化、人口增加、環(huán)境的不斷改善和區(qū)域性中心城市的形成，南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)將在量和質(zhì)有突破。雖然存在一些問(wèn)題，但是隨著南寧的影響力的不斷擴(kuò)大，必將吸引更多的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐南寧，為南寧的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，提升南寧的住宅品質(zhì)。預(yù)計(jì)未來(lái)五年南寧房地產(chǎn)是一個(gè)蓄勢(shì)階段，此階段表現(xiàn)為項(xiàng)目開(kāi)工量大量了增加，供求均衡，價(jià)格較平穩(wěn)波動(dòng)不大，但是伴隨市場(chǎng)的變化和政策的影響，價(jià)格短期可能有微小波動(dòng)，趨勢(shì)上漲的基調(diào)不會(huì)改變。
