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2010年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們收獲了什么
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 04:41:31
汝愛之罪：新窮三代，ORZ我可不想做窮一代。
房子真的讓人抓狂。當(dāng)跟你同樣起點(diǎn)的人早你三年買房的時(shí)候，這種感覺尤為明顯。我老公是77年的，他一個(gè)女同學(xué)2007年底在清河新城買了一套房，一百多平100多萬吧，找家里東拼西湊的全款。其實(shí)當(dāng)時(shí)我老公也能拿出100w不用借錢的，可是他偏不聽我的話，認(rèn)為清河在五環(huán)外，那種地方還要100多萬不可思議。結(jié)果北京經(jīng)歷了09年的瘋狂以后，他同學(xué)那套房子已經(jīng)翻倍，借的錢也已經(jīng)還清。
而我們呢，在猶豫和老公的優(yōu)柔寡斷中錯(cuò)過了時(shí)機(jī)，終于在2010年3月最瘋狂的時(shí)候入手了，這時(shí)候即使首付160多萬，還要背負(fù)100多萬的貸款，生活質(zhì)量比他的女同學(xué)差的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。這是真實(shí)發(fā)生的事情，猶豫和無知真的能讓人付出很大的代價(jià)。
古代的房地產(chǎn)，最早的房產(chǎn)交易出現(xiàn)在西周青銅器“盉”上。矩伯分兩次把一千三百畝土地抵押給裘衛(wèi)，換來了價(jià)值一百串貝殼的幾件奢侈品。周厲王三十二年發(fā)生了一宗土地買賣，周厲王買下鬲從的地，沒有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王派人對(duì)鬲從說：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”周厲王買地花了多少錢，銘文上沒寫。不過李開周說，有人買地，有人賣地，說明當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了雛形。隋唐時(shí)，有個(gè)叫竇乂的人通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢，后來有了80萬錢的身家，于是開始向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍。他買下長(zhǎng)安西市一個(gè)廢棄的化糞池，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯胡人做生意，平均每天都收上來幾千錢的房租。再后來，竇乂聽說當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬錢買下一塊地，又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng)，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕護(hù)航，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長(zhǎng)安首富，人稱“竇半城”。古代開發(fā)商如果大量囤地得挨板子，唐朝法律規(guī)定：“諸占田過限者，一畝笞十。”意思就是說，買地超過指標(biāo)的，得挨板子，每超出一畝指標(biāo)，挨10大板。
古代拆遷過程更為暴力，因?yàn)槠仗熘?，莫非王土，?guó)家要用哪里就用哪里。當(dāng)然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083年)，開封外城向外拓展，規(guī)劃中的新修城墻要占用120戶居民的住宅，宋神宗讓開封府制定拆遷補(bǔ)償計(jì)劃，開封府寫報(bào)告說，總共需要補(bǔ)償款兩萬零六百貫，平均每戶至少能拿到補(bǔ)償款171貫。
契稅、物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅，其實(shí)也不是現(xiàn)在的創(chuàng)造或者純粹的拿來主義。早在東晉時(shí)期，就開始收契稅，當(dāng)時(shí)叫“散估”，這也是中國(guó)第一個(gè)有據(jù)可查的契稅。唐初魏征等人寫出了房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)：“其實(shí)利在剝削也”——當(dāng)時(shí)“剝削”沒有現(xiàn)今這么貶義，與“增加財(cái)政收入”是一個(gè)意思。從稅率上看，東晉稅率為4%，隋唐稅率是5%，宋代4%，元明清三朝基本是3%。我們現(xiàn)在的契稅大戶型也是3%。然而物業(yè)稅在中國(guó)并不能成為常設(shè)稅種，因?yàn)檫@個(gè)稅是純粹的苛捐雜稅，稅又比較重，很容易激化矛盾，直接結(jié)果是百姓吃不起飯，太容易導(dǎo)致大規(guī)模的農(nóng)民運(yùn)動(dòng)，所以很難持續(xù)征收。
公房和廉租房系統(tǒng)，最是宋朝搞得好。宋朝原則上不分房，京官無論大小，一律租房居住，宰相那樣的高干都是如此。南宋初年，大量流亡人口涌進(jìn)杭州，三十平方公里的杭州城一度住了一百萬人口，人口密度接近上海浦西。因人多地少房?jī)r(jià)高，居民普遍租住公房。除了大規(guī)模公房出租，宋朝還有住房救濟(jì)體制，一是災(zāi)年對(duì)租住公房的市民減免房租；二是政府建房（福田院、居養(yǎng)院）免費(fèi)安置流民和赤貧民眾；三是修建比公房條件要差的簡(jiǎn)易房，但是租金更低，堪稱“廉租房”。此外，宋朝還有安濟(jì)坊——慈善醫(yī)療，還有漏澤園——安葬無人認(rèn)領(lǐng)的尸身，比較有人性。如果是公務(wù)員的話，生在元代也還不錯(cuò)，建國(guó)開始，就給半數(shù)京官和所有地方官分了房，叫“系官房舍”。滿人剛進(jìn)北京那會(huì)兒，也給領(lǐng)導(dǎo)們分房子，一品官二十間，二品官十五間，三品官十二間，四品官十間，五品官七間，六、七品官四間，八品官三間，不入流小軍官每人兩間。
廉租房主要由寺觀經(jīng)營(yíng)。土地由政府劃撥，建房資金由民眾捐獻(xiàn)，房產(chǎn)維護(hù)可以從香火錢里沖銷，僧尼道士理論上講不以盈利為目的，再加上信仰需要，正適合執(zhí)掌這項(xiàng)半慈善業(yè)務(wù)。大都市的廟宇常有上千間客房，供應(yīng)試的學(xué)生、出門的商旅和遭了天災(zāi)的百姓臨時(shí)居住?！段鲙洝防飶埳痛搡L鶯在山西停留一整月，在那永濟(jì)縣普救寺里，鶯鶯住西廂，張生住東廂，該故事充分說明：在廉租房里也可能發(fā)生愛情。到了明清兩代，又多出個(gè)廉租房的來源，便是會(huì)館。在這異鄉(xiāng)人建立的聚會(huì)場(chǎng)所里，客房租金相當(dāng)便宜。順治十八年建于北京的漳州會(huì)館，福建人來租住，只象征性地收取租金：每月三文錢！
南北朝最不靠譜，貧富相差極為懸殊，普通居民收入只有幾千，房?jī)r(jià)則是幾百萬。唐朝不用說啊，我們都知道“居長(zhǎng)安，大不易”，而且士大夫時(shí)興攀比，為了寫詩題名好看，非得有個(gè)別墅不行。明代買房也不是件容易事，小戶型房子要三四千兩銀子，而清河縣縣令，從七品國(guó)家公務(wù)員，每年薪水不過三百五十兩。就是說，就算縣長(zhǎng)去買房，如果不貪污的話，需要十年不吃不喝才能攢夠房錢。中年不惑嗎？樓主旅行結(jié)束呢？將來房租市場(chǎng)會(huì)如何演化？房租漲的太多，如果大多數(shù)租客的收入承擔(dān)不起該如何？例如租客的平均工資4000元/月，你讓他和別人合租一個(gè)小兩室要6000元，他們承擔(dān)不起恐怕就只能離開這個(gè)城市了。公租房具有平準(zhǔn)作用，政府要斂財(cái)，不能定價(jià)太低，但也不會(huì)高的離譜。有了這個(gè)參照物，個(gè)人普通房出租應(yīng)該保持在比公租房稍高水平，當(dāng)然位置好的高端房精裝房也可能租出天價(jià)。中國(guó)的房?jī)r(jià)在未來將成為多數(shù)眾遙不可及的夢(mèng)想，也可以說大多數(shù)人都不再關(guān)心商品房的房?jī)r(jià)漲跌。未來，租房將成為常態(tài)，所以房子的位置環(huán)境裝修的檔次不同，房租的差距將會(huì)非常明顯。但好房子一定只有中等收入以上家庭才租得起。買房子是富人階層的事，中等收入家庭想都不敢想。
除了房?jī)r(jià)高，貸款也沒那么容易。而且除了房子，各方面的花銷都會(huì)漲得離譜，這是太平盛世后期的普遍規(guī)律。關(guān)鍵還在于體制外的中產(chǎn)，都是逆水行舟，一旦不能前進(jìn)，就可能淪為赤貧。說的就是我這樣的人吶，一旦沒有下個(gè)單位發(fā)工資還房貸，那就是活生生的赤貧。商品房的土地證年限有多重要？現(xiàn)在一個(gè)二線城市的開發(fā)區(qū)，中心地段很多小區(qū)房子倒是新蓋的，但地是90年代初拿的，有40年、50年的，還有30年20年的，大部分房子的土地證從現(xiàn)在算起只有10幾年20幾年，有的房子土地證已經(jīng)到期了。按開發(fā)商的說法，土地證到期將來再續(xù)就是了，沒有大的影響。其實(shí)有無土地證都無所謂，無論有沒有土地證，最大的風(fēng)險(xiǎn)都在地方政府，人治社會(huì)法律文件其實(shí)就是一張紙，關(guān)鍵還是政府做得不要太過份。即使你證件齊全政府想拆一定會(huì)拆，即使沒有土地證拆的時(shí)候也會(huì)同樣補(bǔ)償。這個(gè)東西實(shí)在沒多大意義。都是新建的高層，應(yīng)該不會(huì)輕易拆遷，這么說自住還好。但如果將來要出手是否就存在困難？？期望LZ繼續(xù)指明。Lz似乎沒有看到這個(gè)問題，再次感謝Lz，望答復(fù)。
