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實(shí)務(wù) - 毛坯房與精裝修捆綁銷售，如何確認(rèn)完工年度
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 14:12:14
近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一種新的銷售模式，即毛坯房與精裝修捆綁銷售。這種模式在高端購(gòu)房者需求或房地產(chǎn)限價(jià)等因素的推動(dòng)下，成為一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的新途徑。然而，這種模式也引發(fā)了一系列稅務(wù)問(wèn)題。接下來(lái)，我們通過(guò)一個(gè)案例來(lái)詳細(xì)討論其中的關(guān)鍵問(wèn)題。
在該案例中，一個(gè)項(xiàng)目在2017年銷售了總面積為8萬(wàn)平方米的房產(chǎn)，其中毛坯房銷售收入為16億元，精裝修收入為4億元。到2018年，剩余部分全部售出，毛坯銷售收入4億元，精裝修收入1億元。在2018年11月，項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收并取得房屋建筑工程主體竣工備案證，隨后于12月開(kāi)始裝修。截至當(dāng)年12月31日，甲公司實(shí)際發(fā)生開(kāi)發(fā)成本15.2億元（包括2000萬(wàn)元的精裝修成本），期間費(fèi)用1億元（其中，2016年、2017年和2018年分別發(fā)生2000萬(wàn)元、6000萬(wàn)元和2000萬(wàn)元），稅金4000萬(wàn)元（2017年3000萬(wàn)元，2018年1000萬(wàn)元）。所有成本費(fèi)用均有合法票據(jù)。2019年，項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生裝修成本2.3億元及期間費(fèi)用3000萬(wàn)元，發(fā)票在5月31日之后取得。項(xiàng)目于2019年10月31日完成交房。假設(shè)所有金額均為不含增值稅價(jià)格，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)銷售預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率為15%，適用增值稅一般計(jì)稅方法，甲公司除該項(xiàng)目外無(wú)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不考慮其他因素。
在稅務(wù)處理中，關(guān)鍵問(wèn)題是如何確定所得稅的完工年度。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)銷售主要采取預(yù)售制，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)收款，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利額調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，并申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，待達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)后，再確認(rèn)計(jì)稅收入和計(jì)稅成本，并對(duì)實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額的差額進(jìn)行調(diào)整。
根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間應(yīng)按照竣工備案、投入使用及取得初始產(chǎn)權(quán)證明三者孰早的原則確定。對(duì)于按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)銷售的商品房，由于只能在毛坯房竣工驗(yàn)收后進(jìn)行裝修，因此在毛坯房竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)精裝修尚未開(kāi)始，無(wú)法交房投入使用。這就造成竣工備案年度與實(shí)際交房年度不一致。在這種情況下，所得稅完工年度應(yīng)如何確定，國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件并未提及，稅法對(duì)此也沒(méi)有專門的規(guī)定。
實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)完工年度確認(rèn)計(jì)稅收入和計(jì)稅成本存在三種主要觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件的規(guī)定，將房屋主體工程竣工備案年度作為完工年度。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)將實(shí)際交房年度作為完工年度。第三種觀點(diǎn)則提出一種折中方法，將竣工備案年度作為毛坯房完工年度，而將交房年度作為精裝修完工年度。
每種觀點(diǎn)都有其合理性和潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一種觀點(diǎn)可能導(dǎo)致毛坯房多繳稅款，第二種觀點(diǎn)則可能不符合國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件的規(guī)定，第三種觀點(diǎn)則試圖平衡不同階段的稅務(wù)處理。為確保稅務(wù)合規(guī)性并最大程度避免潛在風(fēng)險(xiǎn)，建議企業(yè)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分溝通，采取一種折中方法，將毛坯售房款在竣工備案年度確認(rèn)收入，精裝修款在交房年度確認(rèn)收入。此外，考慮到實(shí)踐中可能存在不同理解，企業(yè)應(yīng)積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，以確保稅務(wù)處理的正確性和合規(guī)性。
