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中鐵建設(shè)集團混凝土合同以房抵款沒約定比例
發(fā)布時間：2025-05-12 00:10:12
“以房抵款”協(xié)議通常存在下列幾種情形：
第一種情形：在建設(shè)工程施工合同簽訂時直接約定“以房抵款”，或者承包人出具 “以房抵款”承諾。該情形由于工程未開工，通常僅是籠統(tǒng)約定“以房抵30%工程款”或“30%的工程款以交付商品房的形式支付”，一般不會對用于抵償工程款數(shù)額及對應(yīng)房屋進行明確。
由于此類情形沒有對用于抵償工程款的房屋進行明確，“以房抵款”僅是對工程款的一種替代支付方式的約定，因此在雙方當(dāng)事人事后沒有達(dá)成補充協(xié)議的情形下，“以房抵款”協(xié)議由于缺乏可履行性，一般不作為結(jié)算的條款，法院仍支持施工人的工程款請求。［1］
第二種情形：合同履行過程中開發(fā)商因資金困難，與承包商同時簽訂工程款支付協(xié)議及“以房抵款”協(xié)議，約定開發(fā)商如不能按期支付工程款，就履行商品房買賣合同，以房屋價款抵償應(yīng)付工程款。
此種情形一般發(fā)生在工程款履行期限屆滿前。現(xiàn)行司法理論界中通常將此類協(xié)議的性質(zhì)理解為對工程款的一種擔(dān)保，并認(rèn)定為違反了禁止流押或流質(zhì)的規(guī)定而無效。
（2019）最高法民申6801號中建二局第二建筑工程有限公司、泉州豪生發(fā)展有限公司合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書中，最高人民法院（以下簡稱最高法院）認(rèn)為：盡管《執(zhí)行事宜協(xié)議書》約定了“以房抵款”事宜，且中建二局與豪生公司亦簽訂了《商品房買賣合同》，但從《執(zhí)行事宜協(xié)議書》“鑒于：……4.甲方（豪生公司）現(xiàn)承諾自愿償還所欠乙方（中建二局）債務(wù)，并以附條件的‘以房抵款’及法院查封等方式保證兌現(xiàn)承諾”約定及豪生公司歸還部分款項后，中建二局向泉州中院申請解除對相應(yīng)價值抵債房產(chǎn)的查封，并與豪生公司解除相應(yīng)金額抵債房產(chǎn)的《商品房買賣合同》的行為看，豪生公司簽訂《商品房買賣合同》的目的，是為其向中建二局履行案涉工程款付款義務(wù)提供擔(dān)保，案涉《商品房買賣合同》并非當(dāng)事人之間真實意思表示。二審判決據(jù)此認(rèn)定雙方在《執(zhí)行事宜協(xié)議書》中預(yù)先約定若豪生公司未能如期還款則以相應(yīng)價值的商品房直接抵付所欠中建二局的債務(wù)的條款因違反了《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效，并無不當(dāng)。”
我國《民法典》第401、428條明令禁止抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前與抵押人或出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行債務(wù)時擔(dān)保財產(chǎn)歸債權(quán)人所有，以避免債權(quán)人乘債務(wù)人之急迫而濫用其優(yōu)勢地位，通過壓低擔(dān)保物價值的方式獲取暴利。但在建設(shè)工程領(lǐng)域，“以房抵款”協(xié)議的簽署背景恰恰相反，一般情形下系發(fā)包人強勢，利用其優(yōu)勢地位，以商品房的交付替代工程價款的支付，施工人通過壓低商品房價值的方式獲利的情形即使存在也是極少數(shù)的。因此，判斷此種協(xié)議的效力不能僅憑禁止流質(zhì)或流押的規(guī)定而無效來解釋。以房抵款”協(xié)議認(rèn)定為是一種擔(dān)保，則此種協(xié)議的效力需要根據(jù)完成公示的不同，進行如下區(qū)分：
1 . 尚未完成公示，即僅簽署了“以房抵款”協(xié)議或商品房買賣合同，則可以參照適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第 24條的規(guī)定來處理。［2］法院按照建設(shè)工程施工合同關(guān)系審理，債權(quán)人無權(quán)通過取得買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)來抵償債務(wù)，而只能將該標(biāo)的物作為債務(wù)人的一般責(zé)任財產(chǎn)，通過執(zhí)行程序來清償其債權(quán)。由于債權(quán)人對于該合同標(biāo)的物并無約定或法定的擔(dān)保物權(quán)，就該標(biāo)的物拍賣所得價款，債權(quán)人并無優(yōu)先受償權(quán)，而只能與其他債務(wù)人平等受償。
2 . 已經(jīng)完成公示，商品房已經(jīng)完成登記的，構(gòu)成讓與擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)參照《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（2019年）第 71 條“讓與擔(dān)保”［3］的相關(guān)規(guī)定處理。即法院仍按照建設(shè)工程施工合同關(guān)系審理，債權(quán)人無權(quán)通過取得買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)來抵償債務(wù)；但已經(jīng)完成財產(chǎn)權(quán)利變動的債權(quán)人，享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
第三種情形：施工過程中開發(fā)商因資金困難，與承包商簽訂“以房抵款”協(xié)議，直接約定以特定的房產(chǎn)抵償拖欠的工程進度款。［4］或者建設(shè)工程已經(jīng)完成竣工結(jié)算，并且付款期限已經(jīng)屆滿，開發(fā)商無力支付拖欠工程款，承包商與開發(fā)商簽訂“以房抵款”協(xié)議，直接約定以特定的房產(chǎn)抵償拖欠的工程款。
此類“以房抵款”協(xié)議的性質(zhì)、內(nèi)容、形式以及效力等問題的分析爭議較多，在此選取部分案例以作進一步的理解和分析：
（一）“以房抵款”協(xié)議的成立要件：諾成抑或要物
《民事審判指導(dǎo)與參考·指導(dǎo)性案例》（201402）刊登的《債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定》一文認(rèn)為，當(dāng)事人之間達(dá)成以物抵債協(xié)議，因以物抵債行為系實踐性法律行為，在辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，清償行為尚未成立。
而最高法院2017年發(fā)布的公報案例《通州建總集團有限公司與內(nèi)蒙古興華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司建設(shè)工程施工合同糾紛案》中，明確了以房抵工程款協(xié)議在定性上屬于以物抵債協(xié)議，不再是要物合同，不以開發(fā)商實際交付房屋作為合同成立或生效的前提，只要雙方協(xié)商一致的，以房抵工程款協(xié)議即在雙方之間生效。
（二）未履行“以房抵款”協(xié)議后承包人能否繼續(xù)主張工程款
（2020）最高法民終197號江蘇南通三建集團股份有限公司、鄭州卓泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛二審民事判決書中，最高法院認(rèn)為：
從案涉《和解協(xié)議》《和解補充協(xié)議》的約定看，各方并未約定必須將抵賬房屋辦至南通三建公司或其指定受讓人名下才能達(dá)到抵頂工程款的效果；從鄭州卓泰公司、長葛卓泰公司一審提交的江蘇南通三建集團有限公司《葛韻華府住宅抵賬明細(xì)表》《葛韻華府商鋪抵賬明細(xì)表》《葛韻御府住宅抵賬明細(xì)表》的內(nèi)容看，住宅房屋大部分已辦證、少部分未辦證，商鋪均已簽訂合同、未辦證；從東正祥2017年9月25日出具的《證明》看，其委托鄭州卓泰公司、長葛卓泰公司將抵工程款的房屋、車位、儲藏室辦理給第三方，沒有辦理網(wǎng)簽及房產(chǎn)登記手續(xù)的也全部簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議并轉(zhuǎn)讓給第三方使用。上述事實表明，鄭州卓泰公司、長葛卓泰公司已實際履行了以房抵工程款的義務(wù)，以房抵工程款的目的已實現(xiàn)，未辦理過戶手續(xù)的應(yīng)由相關(guān)權(quán)利人另行主張權(quán)利，南通三建公司不能以此為由否定以房抵工程款的效力。
