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商鋪出租需要注意哪些事項(xiàng)
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 01:36:00
一、房屋用途和土地用途
商鋪的房屋類型為商業(yè)用房，土地用途為商業(yè)用地或者綜合用地。只有房屋類型為商業(yè)用房性質(zhì)，土地用途為商業(yè)用地或者綜合用地方可承租作為商鋪使用，否則，將面臨無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的風(fēng)險(xiǎn)。
二、出租人資格
出租人，要具備出租房屋的權(quán)利，通常是該商鋪的所有權(quán)人或者具有轉(zhuǎn)租權(quán)的承租人。
如果出租人為商鋪的所有權(quán)人，需要提供所有權(quán)人身份證明及房產(chǎn)證。
如果出租人為商鋪的承租人，即承租人將房屋轉(zhuǎn)租，需要提供大房東同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面文件!(即A將房屋p出租給B,B將房屋p出租給C,此時(shí)C應(yīng)核實(shí)B是否有權(quán)利將房屋p租給C)
三、轉(zhuǎn)租的約定
承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，需要在租賃合同中具體約定，無(wú)約定，則沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)。
責(zé)任豁免：若承租人沒(méi)有轉(zhuǎn)租權(quán)而轉(zhuǎn)租的，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。
四、租賃期限的確定
租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。
如約定租賃期限為六個(gè)月以上，但是未簽訂書(shū)面的租賃合同，房屋租賃只能認(rèn)定為不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)給承租人留出寬限期。
五、租賃備案
租賃備案，是避免"一房二租",維持租賃關(guān)系穩(wěn)定的有效方法。租賃合同可以約定：出租人與承租人簽訂租賃合同之后，出租人有義務(wù)協(xié)助承租人辦理租賃登記備案。租賃備案可以避免出租人"一房二租"的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)抗其他承租人。
六、免租期
商鋪?zhàn)赓U后，承租人因需對(duì)房屋進(jìn)行裝修而無(wú)法進(jìn)行正常營(yíng)業(yè)，可以約定免租期，即在此期間承租人無(wú)需向出租人支付租金。免租期具體細(xì)節(jié)如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，租賃雙方需要在合同中作出詳細(xì)約定。
注：營(yíng)改增后，避免在合同中出現(xiàn)免租、免費(fèi)等字眼。
七、權(quán)利義務(wù)的限定
合同中要明確約定如：出租方有義務(wù)協(xié)助承租方辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照等事項(xiàng)，避免租賃商鋪后無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的情形。具體方面依據(jù)承租人的需求來(lái)作出約定。
八、租賃房屋添附物、擴(kuò)建改造的約定
在商業(yè)用房租賃中，一般由承租人對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改造，尤其是如飯店、商場(chǎng)等，承租方往往對(duì)承租的房屋進(jìn)行大規(guī)模的裝修，雙方要在合同中事先對(duì)裝修、擴(kuò)建改造等情形作出明確的約定，同時(shí)要對(duì)提前解約、出租方違約等情形，作出具體約定。
注：擴(kuò)建需要辦理合法建設(shè)手續(xù)。
九、商業(yè)用房出租的稅收問(wèn)題
租賃合同需要對(duì)納稅分配作出具體的約定，包括：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等。
最后如果真的出現(xiàn)糾紛，那么要注意租金糾紛的訴訟時(shí)效，延付或者拒付租金適用一年的特別訴訟時(shí)效。不要錯(cuò)過(guò)有效訴訟時(shí)效，否則損失不可估計(jì)。
