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開個民宿賺錢嗎
發(fā)布時間：2025-05-11 22:23:57
做民宿肯定是賺錢的，關(guān)鍵是如何做。
經(jīng)營民宿想要盈利，最基本的常識就是收入大于成本。
每間房每天的成本=（年租金+轉(zhuǎn)讓費/剩余年份+裝修折舊+水電+人工+用品布草）/365天
平均每間房每天的實際收入（RevPAR）=ADR（平均客單價）×入住率（OCC）
當(dāng)民宿老板投資時，搞不清楚這些數(shù)據(jù)的關(guān)系，往往會導(dǎo)致過度投資，甚至虧損。
01選址時的高低組合
投資一家民宿，一般第一步就是選址，除了自己有物業(yè)的，大部分老板會選擇租房民宿的生意從本質(zhì)上來講就是把房子長租下來，再做短租，賺的是長租成本和短租售價之間的差額。第一象限“長租低、短租高”——川沙地區(qū)
川沙地區(qū)位于上海的東部郊區(qū)，通勤不是很便利，上班租房的人較少，所以房屋長租的價格并不高；但是因為靠近迪士尼度假區(qū)以及浦東國際機場，民宿和酒店的ADR（客單價）卻很高，是一個典型的“長租低、短租高”區(qū)域 ，非常適合做民宿生意，投資回報率高。
第二象限“長租高、短租高”——陸家嘴商圈
陸家嘴是著名的金融中心，大小企業(yè)林立，上班族租住需求高、房源少，長租房價高，同時區(qū)域內(nèi)坐落著上海的地標(biāo)建筑“東方明珠”，毗鄰?fù)鉃际怯慰蛡儽厝ブ?，因而也具有“短租”售價高的特點。
此區(qū)域雖不如第一象限回報率高，但經(jīng)營得好，ADR可以更高，因而也可以做。
第三象限“長租低、短租低”——南匯地區(qū)
南匯地區(qū)同大部分地方一樣，既非商業(yè)中心，也無旅游資源，因而長租和短租的價格都不高，屬于“雙低”組合，不宜投入過多。
為什么不應(yīng)在低-低的區(qū)域做過多的投資？
因為裝修成本不會因租金低而隨之降低，售價不會因為裝修投入高而漲高太多，如果在此區(qū)域投入過多資金，比如花費1000萬在南匯裝修一家民宿，一定會虧本，因為這里只能承載較低的售價，除非可遇不可求，成為網(wǎng)紅爆款。
第四象限“長租高、短租低”——暫無樣本
生意的禁區(qū)，在這個區(qū)域開店的，基本是腦子瓦特了 。
再來看全國
大理洱海地區(qū)，最開始的時候“長租低、短租高”，非常適合進(jìn)場，后來隨著熱度上升，長租的租金也跟著水漲船高了，變成了“長租高、短租高”，生意也還能做，但現(xiàn)在因為政策的原因基本上是“長租零，短租零”（投資也需關(guān)注政策風(fēng)險）；
西塘古鎮(zhèn)，對比全國來看屬于“長租低，短租低”的區(qū)域，建議民宿經(jīng)營者在投資時注意回報比；
桂林陽朔洋人街，屬于“長租中，短租中”的區(qū)域，而靠近漓江的興坪，因為景色特別，有“長租低，短租高”的特點，近期因為新建了高鐵站，交通更便利，很快將會成為“長租高、短租高”的區(qū)域。
綜上，選址是民宿投資中重要的一環(huán)，掌握高低組合的規(guī)律，避免進(jìn)入生意的禁區(qū)。
02定價的黃金曲線
很多老板在做生意的時候，只考慮售價和租金，卻忽略了入住率的問題。
平均每間房每天的實際收入（RevPAR）=ADR（平均客單價）×入住率（OCC）
想要增加收入，是不是房價越高越好？
當(dāng)然不是，高房價可能意味著低入住率；
那么怎樣才能知道合適的售價要多少才合適呢？
其實房價和入住率之間是有規(guī)律可循的，如果我們把全國各個城市客棧經(jīng)營者的房價和入住率統(tǒng)計出來，根據(jù)統(tǒng)計計算，就能得到每個城市民宿定價的“黃金曲線”。
如果一家民宿的（房價，入住率）點，在黃金曲線以下，說明入住率已經(jīng)低于該城市的中位水平了，如果曲線斜率大，這時需要適當(dāng)調(diào)低價格，降價馬上會有提高入住率的效果；
如果斜率比較小，降價的幫助可能不大，那問題可能出在渠道管理、接待等方面，此時就不要盲目地降價，而是要選擇在線營銷優(yōu)化或代運營的方式，找專業(yè)的團(tuán)隊來進(jìn)行運作，幫助提升RevPAR。
如果一家民宿經(jīng)營得很不錯，（房價、入住率）的點高于黃金曲線，回報很可觀，按照經(jīng)驗再投資第二家，可能就會撲街，因為第一家店的生意不在曲線上，不具有規(guī)律性、可復(fù)制性。因此第二家店進(jìn)行投資測算時，回歸到曲線上才是安全的選擇，甚至要按照低于曲線的值進(jìn)行測算。
所以這條民宿投資決策的黃金曲線對民宿投資非常有參考價值，指導(dǎo)老板科學(xué)定價和更準(zhǔn)確地制定回報目標(biāo)。
03降低裝修成本
每間房每天的成本=（年租金+轉(zhuǎn)讓費/剩余年份+裝修折舊+水電+人工+易耗品等）/365天
再來看有這些成本中有哪些可以節(jié)省下來。
首先當(dāng)確定好了位置之后，年租金以及轉(zhuǎn)讓費可變動的范圍就并不是很大了；
易耗品用得越多，說明生意越好，并且高質(zhì)量的易耗品，可以提升客人入住體驗，也沒有必要節(jié)?。?/p>
人工可以節(jié)省一部分，但也不會節(jié)省太多，該付的工資還是要付；
但是可以從裝修成本上下手，降低裝修成本并不是說花錢越少越好，而是花最合理的錢，打造最佳的居住體驗；
一般消費者并不會因為老板在裝修上花了高價，而接受高的房價，消費者不關(guān)注經(jīng)營者的成本，只在意體驗。
比如裝修投入1000萬，卻只有600萬的效果，你以為可以用賣1000元，但消費者卻認(rèn)為只值600元，高于消費者預(yù)期的價格，必然帶來低的入住率。
好的民宿設(shè)計，處處都是細(xì)節(jié)，單說一個小小的衛(wèi)生間，設(shè)計得好就不堵不臭，設(shè)計得不好，就返潮發(fā)霉。沒有開過民宿的設(shè)計師，都是紙上談兵，可能拍照很好看，但住進(jìn)去體驗卻很差。
江浙一帶某民宿，有非常漂亮的套間，設(shè)計師為了美觀，衛(wèi)生間做了半封閉的設(shè)計，好看但無法隔絕氣味?？蛷d離衛(wèi)生間距離也不遠(yuǎn)，氣味一出來，里面方便的客人和外面喝茶聊天的朋友，都覺得很尷尬。
裝修還分為硬裝和軟裝，軟裝的折舊是最快的，5年折完；
硬裝壽命長一些，理論上按照10年來規(guī)劃，損壞時只做小的維修即可；
但很多人在做硬裝時，因為情懷、缺乏經(jīng)驗等原因，會做很多無效的設(shè)計，有可能會很快過時，或者頻繁損壞，就要去重新進(jìn)行硬裝，這就導(dǎo)致裝修成本上升、虧錢。
所以裝修要軟硬搭配，并且能夠經(jīng)得起時間的考驗。
這就需要設(shè)計師有多年民宿裝修實操的經(jīng)驗，沒有開過民宿的設(shè)計師，都是紙上談兵。
04總結(jié)
如果要準(zhǔn)備開一家民宿，首先根據(jù)“高低組合”規(guī)律進(jìn)行選址，然后研究透徹該城市的黃金曲線，去選擇價格定位，對應(yīng)的當(dāng)?shù)氐娜胱÷适鞘裁礃拥乃?，?jīng)過測算，回報能達(dá)到多少，再去倒推裝修成本應(yīng)該在什么樣的范圍，自己的資金能承受多少的轉(zhuǎn)讓費。
選址和裝修完成后，投入的資本回報，大致是什么樣的水平，已經(jīng)定了百分之七八十，如果運營做得好，還能有所提升。
一般來說如果（年毛利/一次性支出）＞35%，就是健康的生意。
這就是民宿生意的本質(zhì)。
