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我身邊很多朋友都說房價在下降，你怎么看待這個問題
發(fā)布時間：2025-05-11 16:53:31
我把您的問題拆分成四個小的問題來為您分析介紹，分別是：【1】目前的市場是什么情況？【2】房價的影響因素有哪些？【3】市場目前的價格走勢會怎樣？【4】什么時候合適買房？
【1】目前的市場是怎么樣？
縱觀地產(chǎn)發(fā)展的40年，大趨勢一路上漲，也經(jīng)歷了4次大的遇冷期，但遇冷之后的市場都會出現(xiàn)報復性增長，這是很多人都深有感觸的。那么近期的廣州的市場的價格表現(xiàn)是怎樣的。從2016年到2018年，市場面對政府不斷增加的限購、限價的力度下，市場價格表現(xiàn)非常堅挺，越限越漲，而政策上的指導中有兩個節(jié)點非常重要，一個是2017.3.30限價令，這個政策的頒布讓廣州的市場出現(xiàn)了雙合同，因為有裝修款是首付成倍的增加，同時限購區(qū)三年社保變五年很大的降低市場購買力，但即使這樣價格還是依然上漲，政府調(diào)控沒有取得理想效果后，中央政府對地方政府的房價調(diào)控非常不滿意后，中央直接主持調(diào)控，便引來了2018.7.30號全國政治協(xié)商會議上出臺了扼制房地產(chǎn)的快速上漲政策。政策出臺后。8月底（政策實施影響效果一般都會具有一定滯后性）萬科作為深耕一二線城市建設的龍頭開發(fā)商，第一個把少部分項目價格下調(diào)，同時各種渠道渲染開發(fā)商面臨巨大困難，為了活下來而作促銷，轉(zhuǎn)而形成行業(yè)恐慌，給政府施壓的同時，也能兼并中小開發(fā)商，從8月底到9月，大部分項目全部加入降價促銷的大軍中，整體市場在十一國慶時期，市場單價很有優(yōu)勢。隨后進入11月份，地方政府在面對市場價格不穩(wěn)定、大部分項目降價維權(quán)的壓力以及土地流拍，政府再次出手穩(wěn)房價，降利率同時取消限價，與此同時也是萬科項目為主國慶折扣優(yōu)惠一點點慢慢回收，價格開始回調(diào)，整體市場價格會比10月要高。
【2】房價的影響因素是什么？
參考因素無非：
1.短期政府調(diào)控：【金融政策松緊】、開發(fā)商回款周期及現(xiàn)金流、開發(fā)商融資成本；【政府調(diào)控】限購限價直接控制市場購買力。
2.長期供需影響走勢：【供給側(cè)】 成本：地價高、建筑材料物價持續(xù)攀升、開發(fā)商融資成本高；數(shù)量：每年新房廣州供應量大概5萬套左右；【需求端】1 剛需 每年50萬新增人口就算10分之一也有5萬套購房需求；2理財需求 根據(jù)目前全國地產(chǎn)和城市發(fā)展趨勢，懂房產(chǎn)研究的人更愿意選擇一線城市作為抗通貨膨脹的好的選擇，一線城市住宅資源越來越珍貴；3 改善 二胎放開，改善型面積需求直接刺激，從這三點廣州市場供給需求。
【3】市場目前的價格走勢會怎樣？
廣州房市價格走勢，長期看依然是漲勢，這是肯定的。全國一線城市北上廣深，四城GDP就已達到全國GDP的12%，且這里集中了全國優(yōu)質(zhì)的就業(yè)資源、創(chuàng)業(yè)資源、人脈資源、資本資源、醫(yī)療、教育、交通、商業(yè)等等。所以北上廣深的戶口和房子隨著城市的房展，屬于珍貴資源，每年都會有非常多的新增人口而一線城市人口流動大更何況現(xiàn)在的廣州還處于一個快速發(fā)展的階段呢，所以目前的價格肯定不是上限。從通貨膨脹的層面來說，人民幣價值在不斷貶值，抗通貨膨脹層面來說，房子的價格也是需要增長的。
【4】什么時候合適買房？
如果說什么時候是18年號的購房階段呢，答案是十一國慶的時候，畢竟價格優(yōu)勢很明顯。但現(xiàn)在已經(jīng)過去了，咱們再去看，沒有意義。那么緊接著的12月我覺得但從價格上來說，應該是可以堪比國慶優(yōu)勢的。
根據(jù)您的情況，您是希望購買南沙區(qū)性價比高的項目。那么從當前的市場在售項目看：成熟板塊金洲新盤單價低于2.5萬的，只有 【陽光城麗景灣】、【越秀濱海新城】，而這兩個樓盤低于2萬的售價是有很大的開發(fā)商主觀因素；南沙灣板塊 單價低于2.3萬 僅【璽悅】項目，而璽悅現(xiàn)在僅剩兩棟，六號樓售罄，也就意味著南沙灣沒有低于2.3萬項目了，而那些2.3萬的還有一部分是小開發(fā)商物業(yè)，綜合這些大部分都會追求性價比，故而璽悅上周末推出88折后，案場成交率50%以上；接下來南沙灣、金洲、蕉門成熟板塊政府很少住宅用地拍出來，即使有高地價那單價肯定高。所以咱們現(xiàn)在看到南沙單價會低的項目，基本集中在黃閣板塊里面，這是未來項目的趨勢，黃閣會有越來越多項目，而成熟板塊項目會越來越珍貴【黃閣發(fā)展與成熟板塊至少差5年周期】。
從價格走勢上分析，國慶會是一個好的時機，但咱們錯過了。好在接下來12月因開發(fā)商沖刺目標、會通過一定的讓利來達到成交量的上漲。所以價格去看是可以堪比國慶的優(yōu)勢。目前的12月，是2018財務年的僅剩的20天，地產(chǎn)行業(yè)是高周轉(zhuǎn)野蠻行業(yè)，目標完成與否決定項目營銷總能否繼續(xù)任職和收入，更大的影響也會關乎到上市公司品牌的影響力。所以綜上所表達的內(nèi)容，我覺得目前的市場價格肯定是非常好的時機。市場的價格走勢，透過本質(zhì)用數(shù)據(jù)解讀，市場需求大于供給，且供給的成本在不斷上升。這樣的趨勢價格走勢是非常明顯的。長期的上漲趨勢很明顯的，短期內(nèi)接下來的幾個月，我覺得18年的12月份應該是項目的價格低位，后面即使不上漲，大概率也會出現(xiàn)橫盤一段時間，再會從一些利好刺激（地鐵開通、金融放松等等）上漲。
