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開發(fā)商“贈送面積”有哪些陷阱
發(fā)布時間：2025-05-11 16:45:52
開發(fā)商所謂的“贈送面積”實則暗藏陷阱，主要體現(xiàn)在以下三個方面：
1. "偷面積"策略：通過利用建筑設(shè)計規(guī)范，設(shè)計出既可利用但不計入銷售面積或只按一半面積計算的居住空間，如陽臺、入戶花園等。開發(fā)商借此提高單位使用率，讓購房者感覺“物超所值”。但這樣做實際上是鉆了《建筑面積計算方法》的空子，減少了建筑面積的套內(nèi)平面面積，幫助開發(fā)商減少稅費，同時也可能在樓盤營銷中利用“贈送面積”作為銷售亮點，吸引購房者。
2. "違建面積"：部分開發(fā)商通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計，違章搭建出的面積被“贈送”給購房者。具體操作手法是在建設(shè)項目通過規(guī)劃驗收后，與購房者簽訂商品房預(yù)售合同的同時，再與購房者簽訂委托裝修改造協(xié)議，由購房者委托其指定的關(guān)聯(lián)裝修公司進行免費裝修改造。一旦發(fā)生爭議，違規(guī)主體則推卸責任，導(dǎo)致購房者面臨違規(guī)風險。
3. "侵權(quán)面積"：開發(fā)商向特定購房者贈送的面積實際上屬于業(yè)主共有面積，如頂層業(yè)主的頂層陽臺或底層業(yè)主的地下室空間。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，這些空間本就屬于業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。因此，這種贈送行為侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利。即便開發(fā)商贈送，若遭到其他業(yè)主的反對，該部分空間也將可能被拆除。
開發(fā)商“贈送面積”被視為違法虛假宣傳。贈送面積的前提應(yīng)該是合法產(chǎn)權(quán)，但所贈送面積往往不計入容積率，部分贈送面積甚至涉及違建和侵權(quán)。因此，其贈送行為無效，即便能夠通過“偷面積”達到目的，但因所贈面積不合法，不被政府認可，且開發(fā)商已經(jīng)在房價中攤銷建筑成本，“贈送”名不符實，構(gòu)成違法虛假宣傳。政府對開發(fā)商的這種違規(guī)行為長期視而不見，進一步縱容了開發(fā)商。
購房者所獲得的“贈送面積”實際上只是一種非法使用權(quán)。因為開發(fā)商對所贈送面積不具有合法產(chǎn)權(quán)，所贈送面積屬于非法面積，無法寫入《房地產(chǎn)證》。根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護。因此，開發(fā)商所送面積不受法律保護，無法像房地產(chǎn)證登記面積一樣進行投資、抵押或獲得拆遷補償。在遭遇糾紛時，權(quán)益無法得到保障，甚至可能面臨政府追究違建法律責任的風險。
“贈送面積”損害了業(yè)主共同利益，導(dǎo)致了財政收入的流失。由于增加了“贈送面積”，總建筑面積增加，容積率相應(yīng)提高，綠地比例減少，人口密度增加，各類公共設(shè)施的使用率增加，使用壽命降低，業(yè)主整體的生活環(huán)境和品質(zhì)降低。同時，容積率與土地出讓金的多少有關(guān)，提高容積率需要補交土地出讓金。部分“贈送面積”未經(jīng)調(diào)整容積率，開發(fā)商提高了容積率卻沒有補交地價，導(dǎo)致國家財政收入的流失。
不規(guī)范的違規(guī)宣傳使得“贈送面積”現(xiàn)象難以消失。由于該面積表面上看不計價，且“法不治眾”，即使違規(guī)，政府也難以讓全體業(yè)主整改。購房者通常更關(guān)心“免費”的面積，而忽視了產(chǎn)權(quán)合法性、居住舒適度降低以及財政收入流失等問題。因此，購房者往往愿意接受這種不規(guī)范的宣傳，只要政府放任開發(fā)商違法“贈送”，購房者便“違法”接受。然而，這種行為實際上逃避了部分土地出讓金的支付，構(gòu)成了違法違規(guī)行為，涉嫌虛假宣傳，應(yīng)當明確禁止。
綜上所述，政府實施建設(shè)工程規(guī)劃許可制度，旨在防止開發(fā)商“偷面積贈送”。開發(fā)商的“贈送面積”宣傳實際上挑戰(zhàn)了這一制度，暗示誘導(dǎo)購房者擅自改變規(guī)劃增加面積，逃避了部分土地出讓金的支付。這種行為既涉嫌虛假宣傳，又損害了業(yè)主共同利益，導(dǎo)致了財政收入的流失。為了維護市場公平和購房者權(quán)益，應(yīng)當明確禁止開發(fā)商通過不規(guī)范的手段“贈送面積”，并鼓勵開發(fā)商合法建筑，降低房價，讓購房者真正獲得低價合法產(chǎn)權(quán)房屋。
