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經(jīng)營(yíng)性用房的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是什么
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 08:29:08
住宅改經(jīng)營(yíng)性用房拆遷可補(bǔ)償
新辦法規(guī)定，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照改為經(jīng)營(yíng)性用房（簡(jiǎn)稱住改非）的，可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
所謂“住改非”，即指產(chǎn)權(quán)登記時(shí)房屋性質(zhì)為住宅、經(jīng)工商行政管理部門登記領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并在房屋拆遷公告發(fā)布之日前持續(xù)經(jīng)營(yíng)、經(jīng)稅務(wù)部門進(jìn)行納稅登記并在房屋拆遷公告發(fā)布之日前持續(xù)完稅記錄的房屋，包括一層（地層、不含地下室）改為商業(yè)門面的；二層（含二層）以上作為營(yíng)業(yè)性用房，如開設(shè)旅社、飯店、幼兒園等。
計(jì)算補(bǔ)償金額，以改變住宅性質(zhì)的實(shí)際面積為依據(jù)。一般情況下，這類補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商解決，但若雙方無法達(dá)成協(xié)議，則依照下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償：
A、將一層（地層、不含地下室）住宅改為商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)使用：經(jīng)營(yíng)1年以上（含1年）的，按住宅拆遷評(píng)估價(jià)格的20%補(bǔ)償；持續(xù)經(jīng)營(yíng)3年及3年以上的，按拆遷住宅評(píng)估價(jià)的40%補(bǔ)償；持續(xù)經(jīng)營(yíng)5年和5年以上的，按60%補(bǔ)償，持續(xù)經(jīng)營(yíng)10年和10年以上的，則按80%補(bǔ)償；
B、將一層（地層、不含地下室）住宅改為飯店經(jīng)營(yíng)使用的，則以A規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)，按其80%計(jì)算給予補(bǔ)償，如經(jīng)營(yíng)1年的，其補(bǔ)償金額即為拆遷住宅評(píng)估價(jià)×20%×80%；將一層（地層、不含地下室）改為旅社、幼兒園等使用的，按其70%計(jì)算給予補(bǔ)償。
C、二層以上住宅改為營(yíng)業(yè)用房的，仍以A款規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)，由下層往上層遞減，即：二層的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為一層（地層、不含地下室）的50%，三層則為一層（地層、不含地下室）的30%，四層以上（含四層）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為一層（地層、不含地下室）20%。
■專家點(diǎn)評(píng)：這些細(xì)則是新辦法結(jié)合實(shí)際情況摸索出臺(tái)的新政策，它要求拆遷人充分考慮被拆遷人或承租人的連續(xù)經(jīng)營(yíng)利益，辦法就是拿出更多的錢去補(bǔ)償。
不過要注意，將住宅出租使用和無法提供改變住宅使用性質(zhì)材料的，并不屬于補(bǔ)償范圍。在新辦法中，這一塊對(duì)拆遷人和被拆遷人影響最大。
裝修房屋拆遷照例計(jì)價(jià)
新辦法規(guī)定，在拆遷公告發(fā)布前已對(duì)房屋進(jìn)行裝修的，除可整體移動(dòng)的裝修部件、材料外，應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修部分進(jìn)行補(bǔ)償。房屋裝修貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~由拆遷當(dāng)事人協(xié)商或評(píng)估機(jī)構(gòu)估價(jià)確定，若無法達(dá)成協(xié)議，則以此公式計(jì)算：房屋裝修貨幣補(bǔ)償金額=房屋裝修重置價(jià)格÷標(biāo)準(zhǔn)使用年限×（標(biāo)準(zhǔn)使用年限-裝修實(shí)際使用年限）。裝修使用的標(biāo)準(zhǔn)年限有三種：1、住宅房屋10年；2、辦公用房7年；3、商店、旅館、飯店等營(yíng)業(yè)性用房5年。
房屋裝修重置價(jià)格以房屋拆遷許可證核發(fā)當(dāng)年同檔次房屋裝修的重置價(jià)格為基準(zhǔn)價(jià)格。房屋裝修貨幣補(bǔ)償金額最低不得低于房屋裝修重置價(jià)格的20%。
■專家點(diǎn)評(píng)：正所謂裝了不白裝，對(duì)于那些擔(dān)心房子拆遷后裝修款無處討錢的被拆遷人來說，這個(gè)辦法的確非常受用。
最低收入家庭拆遷有優(yōu)惠
新辦法要求，如被拆遷人為城鎮(zhèn)居民最低收入家庭（民政部門出具證明，屬于領(lǐng)取最低生活保障補(bǔ)助）的，拆遷補(bǔ)償安置應(yīng)給適當(dāng)優(yōu)惠，保障其房屋基本建筑面積。如該家庭被拆遷房屋的住房面積小于50平方米，按照新辦法一律按50平方米給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。
對(duì)最低收入家庭實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，原產(chǎn)權(quán)面積內(nèi)不補(bǔ)被拆房屋與安置房屋的差價(jià)。因安置房平面結(jié)構(gòu)原因造成超面積安置的，增加的面積部分，被拆遷人需按同類安置房屋結(jié)算價(jià)格的70%支付價(jià)款。被拆遷人一次性支付超面積購房款確有困難的，可以與拆遷人約定分期支付。
需要注意的是，最低收入家庭必須是具有本市常住戶口、在被拆遷房屋實(shí)際居住且在本市無其他房屋（包括租賃的公房）的。
■專家點(diǎn)評(píng)：這是新法中的最亮點(diǎn)，因?yàn)樗诓疬w的同時(shí)也保障了社會(huì)底層人士的利益。
搬遷、安置補(bǔ)助合理化
據(jù)新辦法，拆遷人應(yīng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。住宅房屋按被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)記載建筑面積每平方米5元/次支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，安排臨時(shí)周轉(zhuǎn)房的，按拆遷人要求搬遷的次數(shù)支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。非住宅房屋則按實(shí)際搬遷的貨物和設(shè)備拆裝、運(yùn)輸?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)，對(duì)無法按市場(chǎng)價(jià)格確定搬遷補(bǔ)助費(fèi)的非住宅房屋，拆遷人與被拆遷人又達(dá)不成協(xié)議的，通過評(píng)估確定補(bǔ)助金額。
被拆遷房屋內(nèi)的電話、信息網(wǎng)絡(luò)、有限電視、空調(diào)和獨(dú)立供電、供水設(shè)施的遷移，按當(dāng)年遷移安裝費(fèi)用支付；實(shí)行貨幣安置或由于搬遷后不再使用的，按當(dāng)年的安裝費(fèi)用支付。
如拆遷房屋為住宅，被拆遷人或者房屋承租人因產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要過渡，在過渡期內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)按被拆遷房屋建筑面積或者被拆遷房屋同類地段、同類結(jié)構(gòu)的住房出租價(jià)格支付安置補(bǔ)助費(fèi)。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，則需給被拆遷人一次性支付3個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。補(bǔ)助費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)詳請(qǐng)咨詢市拆遷辦。由拆遷人提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
拆遷住宅房屋，因拆遷人責(zé)任延長(zhǎng)過渡期的，對(duì)自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，拆遷人應(yīng)自逾期之月起12個(gè)月內(nèi)按1.5倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期超過12個(gè)月以上的則按2倍支付。如拆遷人提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房，則應(yīng)自逾期之月起支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
■專家點(diǎn)評(píng)：補(bǔ)償政策以前就有，但新辦法充分考慮了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換等不同模式下的補(bǔ)償方式，非常靈活，它讓被拆遷人有了選擇余地。而且，在補(bǔ)償費(fèi)用上也更合理。
單位拆遷停產(chǎn)停業(yè)不受損
因拆遷非住宅房屋造成工廠或單位停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。具體補(bǔ)償金額由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，則需按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償：
1、從業(yè)人員生活補(bǔ)助費(fèi)：實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依據(jù)營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的從業(yè)人數(shù)，按桂林市當(dāng)時(shí)最低生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)從業(yè)人員一次性給予3個(gè)月的生活補(bǔ)助費(fèi)；
2、停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償：被拆遷人實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行安排周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應(yīng)對(duì)被拆遷人的營(yíng)業(yè)用房一次性給予不超過房屋評(píng)估金額3%的貨幣補(bǔ)償，對(duì)被差遣營(yíng)業(yè)配套用房（倉庫、廠房等）一次性給予不超過房屋評(píng)估金額1%的貨幣補(bǔ)償；
3、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換并自行安排周轉(zhuǎn)房的，在過渡期內(nèi)，拆遷人應(yīng)對(duì)被拆遷的非住宅房屋每月給予不超過房屋評(píng)估金額0.4%的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，逾期超過12個(gè)月以上的按1.5倍支付補(bǔ)助費(fèi)；拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的，逾期超過12個(gè)月以上的按本款的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)助。如實(shí)行貨幣補(bǔ)償，則按上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)給予3個(gè)月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。
房屋拆遷前已停產(chǎn)停業(yè)的及法律、法規(guī)另行規(guī)定的非住宅房屋拆遷，不予停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償。
■專家點(diǎn)評(píng)：停業(yè)補(bǔ)助雖然無法和正常生產(chǎn)所得利益相比，但對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，至少可以適當(dāng)彌補(bǔ)停產(chǎn)或停業(yè)時(shí)的損失，更關(guān)鍵的是，這種補(bǔ)助可以適當(dāng)緩和被拆遷人的負(fù)面心理，有利拆遷工作的順利進(jìn)行。
●附釋
根據(jù)規(guī)定，新辦法自2006年1月1日起執(zhí)行，在本市城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，及本市所轄各縣城鎮(zhèn)房屋拆遷，均可參照新辦法執(zhí)行。
但在2006年1月1日以前發(fā)布公告并取得房屋拆遷許可證的拆遷項(xiàng)目，仍按原辦法操作執(zhí)行補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和安置。
