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為房子買財產(chǎn)保險需注意哪些
發(fā)布時間：2025-05-11 22:20:51
1、查視五證二書
購房者在購房時應要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”和“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。
五證：(1)國有土地使用證；(2)建設工程規(guī)劃許可證；(3)建筑工程用地規(guī)劃許可證；(4)建設工程施工許可證；(5)商品房預售許可證：“五證”中最重要的是土地使用證和商品房預售許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。
二書：
（1）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書
2、考察樓盤配套、住宅的設計、樓盤宣傳的真實性
五。怎樣簽訂正式的購房合同
買房過程中最棘手的事情之一就是和開發(fā)商簽合同。大家都知道，開發(fā)商對《商品房買賣合同》非常了解，都曾精心研究過，是簽訂《商品房買賣合同》的“高手”，而購房者對此卻比較生疏，稍不注意就會陷入開發(fā)商布下的文字陷阱里。因此，在簽訂購房合同的時候，購房者一定要經(jīng)過嚴謹縝密的思維和談判，盡可能地與開發(fā)商簽訂一份公平的購房合同。我們在此將羅列出其中的全部條款逐一解讀，希望網(wǎng)友能夠詳細閱讀、體會，相信會對購房消費起到一定的提醒和解釋作用。
(1)仔細閱讀合同內(nèi)容
拿到《商品房買賣合同》后，購房者先不要簽約，而應該首先仔細閱讀其中的內(nèi)容，如果對其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語不理解或者概念比較模糊，可以咨詢相關(guān)部門。
(2)認準簽約主體——同當事人的約定合同當事人的約定需仔細驗證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料，確認企業(yè)名稱與營業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。
(3)合同第一條——項目建設依據(jù)
1、注意土地使用年限，我國法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購買人簽訂合同較晚，則對購房人的土地使用權(quán)有一定影響。
2、注意開發(fā)商的三證：《國有土地使用證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購買人最好不要簽約，因為開發(fā)商如未辦理此一證，則開發(fā)商無法取得商品房預售許可證，那么可能無法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。
（4）合同第二條——商品房銷售依據(jù)
如開發(fā)商未取得的《商品房預售許可證》，為實現(xiàn)順利銷售，在合同中填列虛假或過期的《預售許可證》號，則構(gòu)成欺詐。
（5）合同第三條——買受人所購商品房基本情況購買人首先應明確約定所購房的具體樓號、樓層及房號，以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。
（6）、合同第四條——買受人商品房所在項目基本情況要明確約定合同中的各項目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各項權(quán)利，明確約定車庫、停車場的所有權(quán)、使用權(quán)
（7）、合同第五條——計價方式及價款明確約定房屋的總價款及計價方式，對房價款外的費用，不要作約定。
（8）、合同第六條——付款方式及期限此條是購房人最重要的合同業(yè)務，購買人應根據(jù)自身的經(jīng)濟能力對付款方式進行慎重抉擇；付款時應妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購房人最重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開發(fā)商辦理。因此購買人要及時取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購買人及時履行了付款義務。此條還應特別注意約定買受人逾期付款的違約責任，要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣人解除權(quán)的約定，約定的逾期時間盡量長些，違約金盡量低些。
（9）、合同第七條——買受人逾期付款的違約責任本條是約定我們自己的違約責任。要注意約定的逾期時間盡量長些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過每日萬分之三。
（10）合同第八條——面積確認及面積差異處理面積差異較大，買受人享有解除權(quán)要求退房時，利息的約定應按銀行同期貸款利率計算，通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過多，導致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購房人的利益。面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%
（11）、合同第九條——交房期限及條件首先應明確約定交房期限；其次應明確約定交房條件，開發(fā)商在商品房交付時必須向購房人出示相關(guān)的《建筑工程竣工驗收備案表》，否則，購房人有權(quán)拒絕接收房屋，開發(fā)商應承擔逾期交付房屋的違約責任；然后在明確約定基礎(chǔ)設施，公共配套建筑交付的具體時間；最后對因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣人應在發(fā)生之日起10日內(nèi)書面告之買受人。同時還需注意在《商品房買賣合同》中，商品房的供水、供電的運行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如今的很多開發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會填寫“入住時具備通水(電、氣)條件”?？瓷先ミ@句話沒什么問題，但是細細品味就會發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時的，還是正式的？入住時具備開通條件并不代表一定就能開通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開通時間。雖然煤氣的開通受入住率的限制，暖氣的開通也受季節(jié)限制，但合同中都應對此有盡量明確的約定
（12）、合同第十條——出賣人逾期交房的違約責任在《商品房買賣合同》中，標明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應處理條款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫。如果開發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫完畢，購房者就需要仔細對比，以達到雙方違約期限及違約金利息都平等。為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時間越短越好，最好不要超過1個月，約定出賣人逾期交房違約金越高越好，此外在購買人的解除權(quán)約定中，開發(fā)商逾期的時間不超過30日，解除合同的違約金盡量高些。
（13）、合同第十一條——交接現(xiàn)在很多開發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應約定開發(fā)商向我們提交房屋入住通知書《建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》實測面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補充協(xié)議》中寫明，以免事后出現(xiàn)糾紛。
（14）、合同第十二條——規(guī)劃、設計變更的約定很多購房者不重視合同中的設計變更條款，尤其是對所購房屋無關(guān)的環(huán)境變更，因為他們認為這些變更對自己沒有太大影響。事實卻并非如此，任何的設計變更都是有原因的，這種變更往往是為了符合開發(fā)商的利益，但同時卻又有可能傷及購房者的利益，因此在簽訂此條款時更應審慎對待。
在合同附件中我們建議購房者補充以下幾條：
1）應當把售樓書和其他廣告的內(nèi)容明確地寫進補充協(xié)議里購房者在購置商品房，尤其是購置期房的時候（當前武漢市場多為期房），往往是在看了開發(fā)商印制的售樓書后才決定購買的。售樓書中有該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。從法律意義上講，這份售樓書是開發(fā)商的承諾，是開發(fā)商向購房者發(fā)出的一種要約邀請，但是它并不具有法律效力，因此，購房者要將此寫入附件六中。
2）否定格式合同法律效力的約定
開發(fā)商與購買人簽訂的合同一般為格式合同，《合同法》對格式合同的效力及理解都作了有利于購買方的規(guī)定，開發(fā)商為回避法律的規(guī)定，常在合同附件中約定"雙方理解一致，不產(chǎn)生格式合同的法律后果"等條款，如果合同中有以上條款，建議購買人不要簽約。
3）與開發(fā)商簽訂合同時，應注意每份合同的約定都應填寫一致，應要求開發(fā)商當面簽章，以避免"陰陽合同"的產(chǎn)生。否則可能在購房人主張權(quán)利時，購房人提供的合同與開發(fā)商提供的合同不一致。
流程六、付款方式及方法
1）一次性付款在當前持續(xù)加息的背景下、一次性付款的好處是減少利息支出，選擇一次性付款可能會得到開發(fā)商一定幅度的折扣，但購房者必須以足夠的資金做后盾，這種方式操作比較簡單，而且能得到不少優(yōu)惠。
2）按揭
按揭付款要詳細咨詢開發(fā)商貸款的銀行是哪一家的，有些樓盤不支持公積金貸款，對于有辦理公積金的買房者也要詳細咨詢清楚。
3）申請人需要提供的材料(1)貸款人及其配偶的居民身份證、戶口簿，如果夫婦雙方不在同一戶籍，需要提供結(jié)婚證明。(2)具有法律效力的購房合同、預付款收據(jù)(總房款的30%以上)及兩者的復印件。(3)夫婦雙方單位出具的收入證明或者銀行認可的具有還貸能力的其他證明。(4)個人住房借款申請書、住房借款合同、保證合同等。(5)房地產(chǎn)抵押申請表和房地產(chǎn)抵押合同，售房單位作為擔保方必須蓋章簽字。(6)銀行方面規(guī)定的相關(guān)證明。
4）.商業(yè)性住房貸款的流程(1)咨詢辦理貸款的相關(guān)知識。(2)提出購房貸款申請。(3)提供貸款所需的相應資料。(4)銀行審核批準。(5)同銀行簽訂借款合同、住房抵押合同。(6)到公證處辦理公證手續(xù)。(7)到當?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。(8)辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記。(9)向銀行提供抵押證明。(10)到指定的保險公司辦理保險業(yè)務（采取自愿的原則）。(11)借款人開始按月還款。
流程七、保險和公正
1）保險房產(chǎn)保險類型主要有房屋保險、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險和個人住房按揭保險，為了對保險種類和保險功能有個簡單的了解，特作如下簡要說明：
1、房屋保險
2、房地產(chǎn)財產(chǎn)保險
3、房地產(chǎn)責任保險
4、房地產(chǎn)人身保險
5、個人住房按揭保險
2）公證
房產(chǎn)公證如何辦理，一般要提供下列證件和材料：
1、當事人和共有人的身份證、戶口薄、護照等；法人代表的身份證明、營業(yè)執(zhí)照等；
2、涉及房產(chǎn)開發(fā)的，提交土地使用權(quán)證明、國家有關(guān)機關(guān)核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證、建設工程許可證等；
3、涉及房地產(chǎn)預售、銷售的，提交房地產(chǎn)預售、銷售許可證；
4、涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)證明；
5、涉及房地產(chǎn)擔保的，提交房地產(chǎn)所有權(quán)及使用權(quán)證明；
6、涉及房產(chǎn)共有人的，提供共有人的書面意見書等。
當事人在申辦房產(chǎn)公證時，應根據(jù)國家的法律、法規(guī)和當?shù)胤ㄒ?guī)、政策，并按照公證人員的要求提供與公證事項有關(guān)的其他證明材料。
3）公證在房地產(chǎn)交易有哪些作用消費者在購買房屋時，除了對地段、樓層、朝向及煤氣等設施是否齊備等關(guān)心外，還要對能否擁有產(chǎn)權(quán)，能否順利履行合同，合同條款是否齊全等加以重視。但是作為購房者個人要想掌握這些情況相當困難，通過向公證處提出申請則能得到解決。
流程八、驗房和收房程序
房屋建筑完成之后，開發(fā)商都會及時通知購房者收房。通知的內(nèi)容有交房時間、需要交納的費用、未能按時收房(根據(jù)原因)的處理辦法等。通知的形式有許多種，最常見的是電話通知、傳真、信件通知等。當購房者接到收房通知之后，往往會非常興奮，并會顯得有些不知所措，不知道怎樣來驗收房，當時應該繳納多少費用，房子是否有質(zhì)量問題，有質(zhì)量問題應該怎么辦？這時我們的億房網(wǎng)友們就要知道驗房順序，然后準備驗房常用工具和知曉驗房的常用方法，這樣盡可能的避免和化解有可能出現(xiàn)的房屋質(zhì)量糾紛。
一、驗房順序
1、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。
2、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水、電表、氣表、通風、排煙、排氣。
3、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。
二、驗房常用工具
1、量具：5m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺
2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）；5號電池2節(jié)、測電筆；手錘；小錘；大燈、小燈
3、輔助工具：鏡子、手電、塑料袋多個、紙＋火柴、衛(wèi)生紙、凳子、紙筆等。
1）1只塑料洗臉盆--用于驗收下水管道
2）1只小榔頭--用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
3）1只塞尺--用于測裂縫的寬度
4）1只5米卷尺--用于測量房子的凈高
5）1只萬用表---用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通
6）1只計算器---用于計算數(shù)據(jù)
7）1只水筆--用于簽字
8）1把掃帚--用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
9）1只小凳子和一些報紙、塑料帶，包裝繩--用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。
正常驗收房子時間一般是持續(xù)2-3個鐘頭，建議億房網(wǎng)友早晨8：30去或下午2：30去。
收房
驗完房后就應該收房了，那么又該怎樣收房呢？又該怎樣注意收房上的細節(jié)呢？我們提醒網(wǎng)友朋友們注意以下八條：
(1)購房者在接到收房通知后，應該審查開發(fā)商的交房手續(xù)是否完善
根據(jù)商品房買賣合同約定，房屋在竣工并經(jīng)相關(guān)部門驗收合格后才能交付使用，因此，驗收合格的房子都有驗收合格的證明文件：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》，有了這“兩書、一表”，才能說明該樓經(jīng)相關(guān)部門驗收，并且合格。此時，應當詳細察看“兩書、一表”中的內(nèi)容和驗收部門的蓋章，如有異議馬上詢問。
那么，什么是“兩書”。所謂“兩書”就是開發(fā)商在工程竣工驗收合格后，通知購房者入住時所需提供的兩份法律文件：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
《住宅使用說明書》：此書是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等等方面做出的說明和提出的使用注意事項，一般情況下包含下內(nèi)容：①開發(fā)單位、設計單位、施工單位，有委托監(jiān)理的還應注明監(jiān)理單位；②房屋的結(jié)構(gòu)類型；③裝修、裝飾的注意事項；④上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等等設施配置的使用說明；⑤有關(guān)設施、設備的安裝預留位置說明和安裝的注意事項；⑥門、窗的類型及使用時的注意事項；⑦室內(nèi)的配電負荷；⑧承重墻、保溫墻、防水層和陽臺等部位的注意事項說明；
⑨其他需要說明的問題。例如，住宅中配置的設備、設施，如果生產(chǎn)廠家有使用說明書，就應當附在《住宅使用說明書》中。
《住宅質(zhì)量保證書》：《住宅質(zhì)量保證書》通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，對房屋的眾多部分在使用年限內(nèi)承擔保修責任，還有一些其他部位或者部件的保修時間，則需要由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。此書是房地產(chǎn)開發(fā)公司對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其中應當詳細寫明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應當按此書約定，承擔保修責任。如果房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修后使房屋使用功能受到影響，開發(fā)商應承擔賠償責任。如果主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開發(fā)商不但應當承擔賠償責任，而且購買人還可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，核驗后確實屬不合格的，購房者有權(quán)要求退房。
商品房保修期從購房者收房的當天開始計算，具體的保修期限和范圍是：①地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；②屋面、外墻面的防水為3年；③廚房和衛(wèi)生間的防水為1年；④地下室及管道滲漏為1年；⑤內(nèi)墻面、頂棚抹灰層脫落和外墻粉刷自動脫落為1年；⑥地面空鼓、裂縫、大面積起沙為1年；⑦門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；⑧燈具、電器開關(guān)、電氣箱(盤)和線路設備損壞為6個月；⑨給排水管道設備工程質(zhì)量、各種通水管道、截門漏水、通氣孔或煙道不通為6個月；⑩供熱供冷系統(tǒng)設備為一個采暖期或供冷期；
國家對住宅工程另有規(guī)定的按國家規(guī)定。其他部位、部件的保修期限，可由買賣雙方自行約定(2)仔細檢查自己所購買的樓房(3)檢查房屋的附屬設施是否與合同約定相符(4)檢查水電煤氣是否能正常使用(5)檢查房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量是否與合同約定相符(6)檢查房屋面積與合同登記是否相符(7)查看開發(fā)商代收費和物業(yè)管理費的相關(guān)規(guī)定(8)正式簽署房屋交接書
流程。
九、辦證
房產(chǎn)證辦理的流程和費用：
兩種方法：
A、委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證
B、自己辦理房產(chǎn)證
一、委托開發(fā)商或代理公司辦理
適用條件：為了節(jié)省自己的時間和精力，您可以選擇委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。
辦理流程(一)
第一步：簽訂委托協(xié)議
第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅
第三步：按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
辦理流程(二)
適用范圍：自己繳納契稅、公共維修基金、印花稅等稅費的情況適用
第一步：簽訂委托協(xié)議
第二步：繳納房產(chǎn)證代辦費第三步：自己到相關(guān)部門繳納公共維修基金、契稅
第四步：按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
二、自己辦理
適用條件：在使用銀行按揭貸款的情況下，部分銀行在《住房按揭貸款合同》中強制加人“要求開發(fā)商協(xié)助將房產(chǎn)證收押”、“需委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證”的條款，這種情況下難以自己辦理，只能委托開發(fā)商或代理公司辦理房產(chǎn)證。因此在作出選擇之前，請一定別忘了看一下《住房按揭貸款合同》是否有相關(guān)規(guī)定。
如果是一次性付款，或貸款已經(jīng)還清，則完全可以自行辦理。
辦理流程
第一步：確定開發(fā)商已經(jīng)進行“初始登記”，即完成“大確權(quán)”
第二步：到管理部門領(lǐng)取《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》
第三步：拿測繪圖(表)
第四步：填寫表格、蓋章、領(lǐng)取相關(guān)文件
第五步：繳納公共維修基金、契稅第六步：提交申請材料
第七步：按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證，繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費、工本費等注意事項：
第八步：辦理抵押登記
第九步：將房產(chǎn)證交給銀行抵押
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