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開發(fā)商贈送花園無產權鄰里起紛爭怎么辦
發(fā)布時間：2025-05-12 00:19:34
贈送花園有前提 法律后果需承擔
根據《中華人民共和國土地管理法》第十六條之規(guī)定，“城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃應當協(xié)調。在城市規(guī)劃區(qū)內，土地利用應當符合城市規(guī)劃”，及《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條之規(guī)定，“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，開發(fā)商建造花園并將其贈送給購房人，其前提是開發(fā)建設應完全符合規(guī)劃之要求。
開發(fā)商在修建住宅小區(qū)時，要配套建設一定面積的由所有業(yè)主共同享有使用權的公共綠地，不能將公共綠地改建為花園并將其贈送。開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權，而建筑物四周包括花園在內的土地使用權都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權利進入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權益，違反了法律強制性規(guī)定，根據合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。
獲贈花園有風險 法律提示仔細看
對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構成對其他業(yè)主權利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權利也因無法辦理花園的土地使用權證書而得不到法律的保護。因為在產權登記階段，只有納入建筑容積率的不動產才能辦理業(yè)主的產權登記，沒有被納入建筑容積率的不動產不能單獨辦理產權登記。
而在房地產項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財產，房地產管理部門不可能單獨給一層業(yè)主辦理花園的產權證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權益受到很大損害。
首層毗鄰花園的土地使用權應歸該宗地樓房的全體業(yè)主共有，開發(fā)商建造花園時必須保證是嚴格依照規(guī)劃進行的，且小區(qū)配套建設的綠地面積達到法定標準。開發(fā)商擅自贈送花園的行為一般應認定為無效，須承擔相應的違約責任和侵權責任。首層業(yè)主經全體業(yè)主授權可以單獨使用花園。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的最好辦法就是經全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。
