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房屋拆遷怎么算
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 14:23:05
其拆遷涉及到當(dāng)事人的切身利益，拆遷中爭(zhēng)議多為拆遷房屋面積如何計(jì)算、拆遷房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定、拆遷房屋的補(bǔ)償金額多少才是合理等.根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，結(jié)合拆遷工作中處理拆遷面積積累的經(jīng)驗(yàn)，談?wù)劜疬w時(shí)房屋面積的計(jì)算.拆遷時(shí)，房屋面積按建筑面積計(jì)算，房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，2.20米以上的建筑.
一：計(jì)算全部建筑面積的范圍.
1.有關(guān)結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算.
2.在房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計(jì)算建筑面積.
3.要穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳，均按一層計(jì)算面積.門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算.
4.在樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積.
5.在房屋上，屬建筑，在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算.
6.挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算.封閉陽(yáng)臺(tái)的認(rèn)定以房屋竣工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn).
7.屬結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算.
8.與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算.
9.房屋間的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算.
10.地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，在2.20米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算.
11.有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算.
12.玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算.
13.屬建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計(jì)算.
14.依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算.
15.有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積.
二：計(jì)算一半建筑面積的范圍.
1.與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算.
2.獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚等屬建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算.
3.未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算.
4.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算.
5.有頂蓋未封閉的的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算.
三：不計(jì)算建筑面積的范圍
1.小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和小于2.20米的地下室和半地下室.2.突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等.3.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊.4.房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池.5.建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái).6.騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分.7.利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋.8.活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋.9.獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線.10.與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫.
那對(duì)拆遷房屋面積發(fā)生爭(zhēng)議的，依有關(guān)規(guī)定，拆遷當(dāng)事人雙方可以協(xié)商確定拆遷房屋面積，不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定，沒(méi)有設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算.
房屋拆遷補(bǔ)償方式有哪些1、貨幣補(bǔ)償
如果是城市國(guó)有土地上的房屋拆遷，一般按照周邊類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，而如果是農(nóng)村集體土地上的房屋，嚴(yán)格來(lái)講，是宅基地的地價(jià)加上房屋的重建成本價(jià)。
但如果被拆遷人的房屋屬于城中村，周?chē)呀?jīng)被高樓大廈包圍，那么只按照房屋的重置成本價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償顯然是不合理的，所以在這種情況下，農(nóng)村的房屋也可以參照周邊類(lèi)似房屋的市場(chǎng)價(jià)爭(zhēng)取補(bǔ)償。
2、產(chǎn)權(quán)置換
對(duì)產(chǎn)權(quán)置換也被稱(chēng)作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。
產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：
對(duì)異地安置：是指由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換?；剡w安置：是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。
3、結(jié)合型補(bǔ)償
其顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。由于我國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問(wèn)題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。
