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北京樓市：大興、亦莊新城價(jià)值分析
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 17:42:09
京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn), 已為超過11000個(gè)購房家庭提供投資購房建議, 是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家; 累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利,得到確定的回報(bào)!
Q:提問： 京哥，向您咨詢下。如果從投資保值角度看，回龍觀的旗勝家園兩居（全下來490左右），和南海家園的兩居（全算下來405左右），哪個(gè)更合適。南海家園回遷房的質(zhì)量和物業(yè)管理是個(gè)擔(dān)心的問題?；佚堄^地區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)比較高了，后續(xù)升值潛力還大嗎？請您指導(dǎo)下，這兩個(gè)小區(qū)選哪個(gè)更能保值升值。
A:回答: 您好,這兩個(gè)房子從投資的角度看,哪個(gè)更合適.我們可以從房屋本身轉(zhuǎn)移到板塊上
亦莊的產(chǎn)業(yè)主要分為四大類:互聯(lián)網(wǎng)、生物醫(yī)藥、人工智能、高端制造,都是國家在大力推動(dòng)的行業(yè),互聯(lián)網(wǎng)代表的企業(yè)有京東、小米、中金數(shù)據(jù),生物醫(yī)藥代表的企業(yè)有拜耳、瓦里安、捷邁;高端制造代表的企業(yè)有中芯國際、北方華創(chuàng)、英特爾;人工智能就不用說,亦莊是無人駕駛的試點(diǎn)區(qū);
回龍觀最大的優(yōu)勢是和西二旗高新產(chǎn)業(yè)區(qū)形成無縫銜接，西二旗不是一個(gè)產(chǎn)住結(jié)合的區(qū)域,有一點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)住分離,因此回龍觀成為了承接西二旗最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域,產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)，就業(yè)吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個(gè)區(qū)域房價(jià)上漲的主要邏輯。回龍觀向西可以承接西二旗、向東可以承接望京,向南可以承接中關(guān)村,三個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)購買力足夠強(qiáng),所以回龍觀一直是北京交易量排名前三的區(qū)域,
互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)有面臨下行的風(fēng)險(xiǎn),所以價(jià)值也會(huì)有轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn).從板塊上看我認(rèn)為亦莊的價(jià)值更穩(wěn)一些,再從樓盤上看,旗勝現(xiàn)在均價(jià)5萬2,南海4萬3,亦莊已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)支撐,配套價(jià)值會(huì)慢慢起來,未來也是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū);所以從投資的角度南?？赡艿氖找媛室绕靹倏捎^.
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Q:提問: 京總好！我在亦莊河西工作，持有工作居住證，有一套海梓府2居，無貸款，產(chǎn)證剛滿6個(gè)月，現(xiàn)覺得房子有點(diǎn)小考慮換一套更大點(diǎn)的房子，家里還能再湊大概500W，請問兼顧投資和居住資產(chǎn)配置，是應(yīng)該直接賣掉置換一套，還是再買一套呢？如果置換的話，是否可以考慮亦莊金茂或河?xùn)|三居或四居？如果再買一套，是仍然選亦莊河西或是其他區(qū)域呢？謝謝！
A:回答:您好,感謝信任;1、海梓府在亦莊河西板塊我認(rèn)為可增值的空間還比較大,天花板比較高,2居室的戶型在亦莊屬于緊俏熱銷的戶型,不愁出貨的,您沒必要賣掉,還有房票現(xiàn)有的房子又沒有貸款完全可以把錢套出來,加上本金在買一套即可.這樣的房產(chǎn)完全可以留著再吃幾輪
2、亦莊的金茂系目前的溢價(jià)比較偏高,小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò),自住的話比較有優(yōu)勢,但成長性可能不如海梓府,如果打算自住長持可以考慮,有一套好房子做打底,生活品質(zhì)也會(huì)提高,如果以純投資角度可能您現(xiàn)在的小區(qū)更適合.
3、北京的每一輪房價(jià)上漲都是由置換體把房價(jià)推高,長期調(diào)控導(dǎo)致積壓的購買力會(huì)集中在改善體，購買力比較集中的核心地段次新3房，比較符合未來市場的主流。三居室未來的流通性可能比四居室要好一些,大房子如果流通性不好價(jià)值也會(huì)打折.如果4居室的面積不是太大,比如3+1個(gè)小書房,面積和三居室差距不明顯,則這樣的四居室比三居室有優(yōu)勢.
4、關(guān)于區(qū)域選擇,亦莊是北京所有新區(qū)比較有價(jià)值的一個(gè)區(qū),已經(jīng)有產(chǎn)業(yè)支撐,配套也會(huì)慢慢起來,未來也是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū);您在亦莊如果工作穩(wěn)定的話,可以在亦莊本地買,在亦莊買房的邏輯和其他區(qū)是完全不同，其他區(qū)我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據(jù)品質(zhì)學(xué)校配套看，購買力比較集中的區(qū)域，在高容積率去找低容積率的小區(qū)，這個(gè)是房產(chǎn)投資的原理
亦莊的特點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)足夠強(qiáng)，所以不缺購買力，河?xùn)|是產(chǎn)業(yè)聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河?xùn)|不一定是核心區(qū),比如國貿(mào),核心區(qū)是國貿(mào)橋一帶，但國貿(mào)的密度太大，整個(gè)核心區(qū)老舊小區(qū)加寫字樓混為一體，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象居住體驗(yàn)不好，所以國貿(mào)的房價(jià)沒有大望路九龍山雙井高.
河西未來是亦莊稀缺性的一個(gè)地塊，優(yōu)勢比河?xùn)|更明顯，有南海子公園+教育配套；屬于低密度區(qū)域，從長持的角度上,河西會(huì)更有優(yōu)勢一些!
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Q:提問: 您好京總,通州的萬國城MOMA這個(gè)樓盤怎么樣,如果900萬買這個(gè)盤合適嗎?
A:回答: 你好,我覺得萬國城妥妥的CEO韭菜盤，后邊有條鐵路20年之內(nèi)不可能拆是個(gè)大硬傷，周圍老破小加城中村，純粹的貧民窟;矮子里面拔將軍，投資的大忌。實(shí)際住在這個(gè)小區(qū)到哪里都不是很方便，去北關(guān)北運(yùn)河要經(jīng)過一片城中村，對(duì)應(yīng)的南關(guān)小學(xué)也在城中村里面，周圍都算上外來務(wù)工人員，整體比較亂，鐵路后邊的城中村最為明顯。再說房子本身的居住體驗(yàn)，定位是豪宅盤，實(shí)則夏天熱得讓你受不了，并且不允許自己加裝空調(diào)。房屋質(zhì)量不如十年前的東直門MOMA，小區(qū)環(huán)境，一個(gè)字太小太密了，容積率太高了。開發(fā)商對(duì)外宣傳4.2的容積率，實(shí)際我感覺至少5以上,整個(gè)小區(qū)只有這5棟房子，還加一個(gè)7號(hào)樓商業(yè);項(xiàng)目自帶商業(yè)是減分項(xiàng);900萬買這個(gè)盤屬實(shí)有點(diǎn)浪費(fèi)了
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Q:提問: 京總你好！拜讀你的文章，崇拜你的選房分析，精總到位。我打算在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資一套總價(jià)300w的小戶型房子，（因是以公司名義購買不能貸款）因資金有限又要選保值增值投資類房子，總是很難選到合適的房子
請京總給于指點(diǎn)，期盼！另我自己選了一些樓盤，又覺不太合適，新盤合生m悅52平一居室精裝修，優(yōu)點(diǎn)有地鐵，缺點(diǎn)學(xué)校未定，價(jià)格高單價(jià)6.1w到6.5w，期房2024年底交房
通泰國際公館優(yōu)點(diǎn)緊挨京東等產(chǎn)業(yè)區(qū)，有地鐵，有建華學(xué)校，缺點(diǎn)53平米大開間倆梯16戶，像公寓，入戶不走小區(qū)，街邊入戶庭直上電梯。它對(duì)面有個(gè)小區(qū)還可以，300w預(yù)算可買的只能是44平米小開間，不知將來好租好賣嗎？（流通性如何）
南海家園去看了，學(xué)區(qū)未定，隨機(jī)，大概率是二中，沒地鐵，回遷房品質(zhì)差些。還有貴園小區(qū)，2000年的房子。其它經(jīng)開區(qū)的房子都看了，小戶型我預(yù)算之內(nèi)少，京總指指路，我說的這些樓盤可選嗎？怎樣排序？還有更好的選項(xiàng)嗎？
A:回答: 您好!1、我還是建議您優(yōu)先選擇南海家園,您是純投資,這個(gè)盤對(duì)于總價(jià)不高的預(yù)算投資算是河西比較合適的一個(gè)盤了
2、合生m悅包括熙悅云上、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這幾個(gè)盤買過來一定站崗,我在回答問題時(shí)很少用一定這個(gè)詞,這幾個(gè)盤的溢價(jià)比較嚴(yán)重,瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最后是德茂小區(qū);興海園的價(jià)格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區(qū)3萬8,區(qū)域的品質(zhì)次新盤,紫宸苑4萬7,已經(jīng)連跌5年,從這個(gè)區(qū)域的二手市場成交情況可以判斷出,這個(gè)板塊的購買力并沒有那么強(qiáng);
近幾年北京房價(jià)輪動(dòng)的原理和之前不同,尤其是2017年之后,現(xiàn)在的規(guī)律是遇到房價(jià)上行期間首先第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū)域)的品質(zhì)次新,第二波仍然是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新剛需盤),這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,一部分購買體在核心區(qū)上車壓力偏大或資金預(yù)算受限,會(huì)第一時(shí)間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤;第四波才會(huì)輪動(dòng)到偏冷門的板塊,同樣是品質(zhì)次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價(jià)現(xiàn)象的,上漲的前提是必須洗清溢價(jià).這是大行情出現(xiàn)時(shí)房價(jià)輪動(dòng)的規(guī)律。瀛海屬于價(jià)值洼地,受亦莊的輻射,新房溢價(jià)需要洗
3、如果您以公司的名義買房，這個(gè)房子就變成了公司產(chǎn)權(quán)，而不是個(gè)人產(chǎn)權(quán)，對(duì)于你今后的使用轉(zhuǎn)讓和繼承都會(huì)有非常大的麻煩。一般我們是很排斥用公司名義買房的，交易時(shí)的稅費(fèi)很高。
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Q:提問： 京總您好，今天去看了世茂奧臨，朝向正南北的三居報(bào)價(jià)接近1700。分鐘寺的世茂天譽(yù)新房，三居也是1700左右。麻煩問一下您對(duì)分鐘寺那三個(gè)新盤的分析？從保值增值性來說值得買嗎？和世茂奧臨比呢？
A:回答： 你好，分鐘寺的位置比較一般，看似朝陽實(shí)則豐臺(tái)，屬于兩區(qū)交界，很容易成為兩不管地帶，分鐘寺最早是朝陽東部的紅燈區(qū)，出租車司機(jī)和外賣小哥都不愿意跑的地方，整體比較亂
一個(gè)區(qū)域發(fā)展的特征就是房子的價(jià)值與公共服務(wù)的水平正相關(guān)：公共服務(wù)越好，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，房子的價(jià)格就越高，同樣的地段不同的配套，對(duì)應(yīng)的是不同的階層，會(huì)產(chǎn)生完全相反的效應(yīng)，可以看看北側(cè)的潘家園區(qū)域，常年洼地跑輸大盤，漲幅還沒有五環(huán)外的高，就是這個(gè)區(qū)域的住戶全是來自東城區(qū)的回遷戶，物業(yè)管理混亂導(dǎo)致區(qū)域很難留住人
雖然有天然的地理位置優(yōu)勢，僅靠國貿(mào)，但商圈品質(zhì)差很難承接國貿(mào)的剛需上車體。分鐘寺的定位是東三環(huán)豪宅社區(qū)，但這個(gè)區(qū)域有5000戶回遷房，百萬買宅千萬買鄰，未來的商圈品質(zhì)實(shí)在令人擔(dān)憂。1700萬我覺得買在這個(gè)地方屬于資源錯(cuò)配
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Q:提問: 京總您好！很高興加入星球，我們情況是這樣：全家現(xiàn)在房票兩張，一個(gè)可以首套首貸（父母名義），一個(gè)二套首貸（我們自己），目前打算以父母名義貸款買，未來有需要的話以我們自己名義買，有自住房離上班近也不考慮動(dòng)，另一套在房山加州水郡，大概能賣300w出頭，然后現(xiàn)有首付資金800w，目前沒有孩子，有西長安街的占坑平房，不能住。
現(xiàn)在有幾點(diǎn)疑問：
1.以現(xiàn)有資金，總價(jià)預(yù)算1100，不自住以投資為目的，是否需要賣掉加州水郡增加預(yù)算到1500。也就是說1100去投資是否就足夠，或者1500是否值得。
2.目前看了萊圳家園、清上園，沒看上；上林溪、潤澤公館、中鐵國際城，漲了很多不知道還值不值；看京總一直推薦望京，望京也漲了不少，有沒有適合我們的小區(qū)推薦？
3.如果非要買海淀，還有什么可選？未來好租好賣的。像田村，四季青，永定路能否考慮？
4.新房能否入手？京總說永豐那塊需要5-8年發(fā)展起來，是指5-8年后開始漲，還是說慢慢漲5-8年，慢漲5-8年正好出手是否合適？
5.關(guān)注過北沙灘的學(xué)府公館，預(yù)計(jì)四五月才能開，怕等到那時(shí)候又沒有搖上號(hào)的話就錯(cuò)過二手房的買入時(shí)機(jī)了，是否有必要等？感覺不能泛泛的看沒有目標(biāo)，需要有針對(duì)性的看，希望京總給點(diǎn)建議，萬分感謝！
A:回答: 您好,感謝信任!1、1100和1500都屬于比較符合市場主流的產(chǎn)品預(yù)算范圍,北京的房價(jià)漲幅過去是靠剛需驅(qū)動(dòng),從限制貸款之后每一輪就改為改善體驅(qū)動(dòng)了;1100可以拿到熱門區(qū)域的2居室,1500的話可以拿到三居室,從您現(xiàn)有的房產(chǎn)情況,我覺得以資產(chǎn)優(yōu)化的思路把加州水郡出掉集中資金買一套優(yōu)質(zhì)霸盤是對(duì)的;北京整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展軸是以東南為主,西北有海淀,中部有金融街、西南有麗澤,再想發(fā)展出一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)似乎有點(diǎn)困難,房山明顯的缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，商圈很難形成長陽屬于豐臺(tái)的溢出,未來麗澤人口飽滿一部分剛需客在核心地段上車壓力偏大會(huì)選擇在長陽上車;漲幅比較受限制.
2、我給您的建議是先用800的首付上車,以其他方式加杠桿,總價(jià)還是控制在1500左右,趕在這一輪上車,等市場好時(shí)把加州水郡的房子出掉
3、萊圳家園、上林溪、潤澤公館、中鐵國際城都可,這些盤不是這一輪上漲的厲害,是因?yàn)閰^(qū)域有購買力,正常的市場每半年大概是20%左右,如果遇到市場利好可能是40以上,然后遇到市場冷靜期可能會(huì)回調(diào)個(gè)10%左右,下一個(gè)市場會(huì)繼續(xù)往上爬,大家覺得這些盤漲的很夸張,其實(shí)跟盤的關(guān)系不大,我們只是選籌上正確,搭乘了這座城市的經(jīng)濟(jì)增長和行業(yè)紅利,本質(zhì)是市場上的貨幣多了,有持續(xù)的購買力,所以才會(huì)漲價(jià)
4、海淀熱門區(qū)域的品質(zhì)房流通率都還可,您這個(gè)預(yù)算應(yīng)該關(guān)注的是領(lǐng)漲盤霸主商圈,田村，四季青，永定路漲幅還可,但不能成為領(lǐng)漲,海淀的產(chǎn)業(yè)聚集在以中關(guān)村為點(diǎn)向北,南部的動(dòng)力不足,所以過往的漲幅一般
4、海淀北部新區(qū)目前的配套確實(shí)差了點(diǎn),您現(xiàn)在8萬買過來存在溢價(jià),發(fā)展成熟之后可能賣9萬,10萬,這個(gè)數(shù)字可能是一年兩年,但前面的不確定您的熬著
5、北沙灘學(xué)府公館這個(gè)盤建在了G6以西,農(nóng)大東校區(qū)以東,南邊是老舊小區(qū),北高速切割沒有商圈配套,整個(gè)板塊可開發(fā)的土地基本沒有,如果以投資的角度建議回避.置換的邏輯是:抵押或者賣出現(xiàn)有的劣質(zhì)資產(chǎn),購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),如果相同產(chǎn)品進(jìn)行置換,一般是不建議的,因?yàn)楸本┦苷哂绊?置換的成本比較高,還包括時(shí)間成本和機(jī)會(huì)成本.我覺得您的購房是沒有思路的,全區(qū)域都看,這樣沒法聚集,您的有一個(gè)點(diǎn),如我在什么地方工作,期望住在什么地方,幾居室可以,兼顧保值升值,還是以保值升值作為重點(diǎn),兼顧居住,否則您是沒有具體的目標(biāo)的
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