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老舊小區(qū)改造，基礎(chǔ)類主要圍繞民生，如管線老化，雨污分流，電線，弱電入地，寬帶入戶。車位增加，道路整理。使小區(qū)生活環(huán)境質(zhì)量有一定提高。值得肯定。老舊小區(qū)住宅有下列特點(diǎn):

1.結(jié)構(gòu)連接與抗震性能差。由于預(yù)應(yīng)力空心板基本上是“散裝”拼裝，擱置入墻支承短，整體連接差，平面剛度不好。有的板與板之間開裂形成貫穿縫。

（1）.預(yù)應(yīng)力空心板構(gòu)件承載性能下降。預(yù)應(yīng)力筋采用的刻痕鋼筋，冷拉鋼筋因容易銹蝕，錨固性能差等缺點(diǎn)已被現(xiàn)行砼設(shè)計(jì)規(guī)范淘汰不用。長(zhǎng)期處于較差環(huán)境中，砼碳化失能，預(yù)應(yīng)力釋放;而原設(shè)計(jì)活荷載1.5KN / 較小，現(xiàn)已調(diào)高為2.0 KN/ ，增加了33%;不能適應(yīng)現(xiàn)在安全使用。（2）.磚混結(jié)構(gòu)，過(guò)去砂漿強(qiáng)度為25 50號(hào)，現(xiàn)在要求不低于75號(hào);磚的強(qiáng)度由75號(hào)調(diào)整到不低于100號(hào)（為統(tǒng)一對(duì)比采用老標(biāo)準(zhǔn)）?；A(chǔ)往往天然地基，砂石墊層磚砌擴(kuò)展基礎(chǔ)，整體連接差，承載力不足。有的不均勻沉降，裂縫，有的長(zhǎng)期浸泡水中失去承載力。

（3）.圈梁，構(gòu)造柱設(shè)置差。原設(shè)計(jì)基本不考慮多層磚混結(jié)構(gòu)抗震。圈梁設(shè)計(jì)，有的沒(méi)有要求，有的隔層設(shè)置;構(gòu)造柱有的沒(méi)有設(shè)置，有的僅在大角設(shè)置。配筋小，形不成立體的空間抗震約束體系。特別是樓梯間，原來(lái)有的不設(shè)構(gòu)造柱，后來(lái)最多四角設(shè)置。現(xiàn)行抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求層層設(shè)圈梁，構(gòu)造柱基本上在墻體交叉處，2m門洞兩側(cè)均設(shè)置，樓梯間8個(gè)構(gòu)造柱。今非昔比！

（4）.各地根據(jù)中國(guó)地震烈度修改、有較大幅度調(diào)整，大部分原6度區(qū)，調(diào)升為7度區(qū)，長(zhǎng)三角例如上海，杭州市，蘇州，無(wú)錫，南通等，均先后調(diào)為7度抗震。意味著老舊小區(qū)更不適應(yīng)抗震安全使用要求。各地已于2001年后逐步淘汰空心板，乃至磚混結(jié)構(gòu)。改用鋼筋混凝土框架，剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆板。

2.預(yù)應(yīng)力空心板防火燃燒性能差。由于是小直徑預(yù)應(yīng)力筋，空心板在砼保護(hù)層1cm時(shí)，燃燒性能，耐火極限只有0.4h，也就是 25分鐘。與同樣厚的鋼筋混凝土現(xiàn)澆板相比，只有其1/4 1/5 。不適應(yīng)火災(zāi)隱患。

3.老舊小區(qū)住宅套型陳舊，不節(jié)能、不保溫、不環(huán)保，不隔音。水電智能各專業(yè)設(shè)計(jì)低標(biāo)準(zhǔn)。與現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范相差多。不適應(yīng)現(xiàn)代生活要求。

4.老舊小區(qū)原規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，沒(méi)有停車位。配套標(biāo)準(zhǔn)低。綠化率低。人車混流，沒(méi)有設(shè)室內(nèi)外消火栓系統(tǒng)，不適應(yīng)防火災(zāi)。

5.反復(fù)推敲，深度思考，拆除重建是唯一正確選擇。

我開始也曾設(shè)想:對(duì)墻體加鋼筋網(wǎng)，噴細(xì)石砼或砂漿，樓板鏟除保護(hù)層，澆筑鋼筋網(wǎng)砼面層，或在板底加貼碳纖維布加固？后來(lái)，逐步認(rèn)識(shí)到行不通。

（1）.大凡認(rèn)真研究過(guò)從基礎(chǔ)，主體，建筑加固設(shè)計(jì)規(guī)范的，結(jié)合實(shí)際，應(yīng)該知道，所謂的“沒(méi)有圈梁加圈梁，沒(méi)有構(gòu)造柱加構(gòu)造柱”，“空心板加強(qiáng)連接，鉆墻穿筋”等方案，但既要美觀，也要施工方便，效果要達(dá)到預(yù)期。而且造價(jià)合理，其實(shí)是說(shuō)得容易，操作可行性低。施工難度大。

（2）.根本原因是原“基礎(chǔ)病”強(qiáng)度差，尤其是空心板失能問(wèn)題，造成先天不足，而現(xiàn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)又不斷提高，“剪刀差”越來(lái)越大。改造只是治標(biāo)不治本，治外不治內(nèi)。

特別是看到浙江網(wǎng)友說(shuō)的，他們幾個(gè)小區(qū)經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)預(yù)應(yīng)力空心板承載力失去多，不具備加固條件。于是觀點(diǎn)也逐步改變。

日前，浙江省發(fā)改委，住建廳聯(lián)合發(fā)文，對(duì) 2000年之前的預(yù)制板，結(jié)構(gòu)有安全隱患的小區(qū)，決定拆除重建，一次改到位。說(shuō)明也是經(jīng)過(guò)大量調(diào)研，認(rèn)真評(píng)估得出的科學(xué)結(jié)論，與本人的認(rèn)識(shí)高度一致。況且，改來(lái)改去，建筑早晚也會(huì)“油盡燈枯”完成使用壽命，接受拆除重建。

我覺(jué)得因該拆掉重建。像我母親那個(gè)小區(qū)，房子是80年代的。40多年了，無(wú)論從設(shè)計(jì)還是屋里管件的壽命都老化了，墻皮一扣亂掉，能漏紅磚，過(guò)去都是磚墻。不像現(xiàn)在有混凝土澆筑，人家裝修公司都怕這種老房子。外邊再粉刷也不能遮蓋里邊的糟，都是面子工程。還有裝電梯，恐怕電梯的壽命沒(méi)有到房子都承受不住了，還是拆了重建的好

老小區(qū)，都不是框架房子，這樣的房子，都建筑于80年代，70年代，沙子，黃泥，水泥板，沒(méi)有維修價(jià)值，電線老化，管子老化，樓梯走廊，都是管線和管，走樓梯都不方便，沒(méi)有維修價(jià)值，就是拆了重蓋，這樣的房子

汽車 廠最多，

應(yīng)該拆掉，已經(jīng)不符合現(xiàn)代人們的居住審美

老舊小區(qū)改造，我認(rèn)為是浪費(fèi)金費(fèi)，因?yàn)楦脑熘皇潜砥?，?shí)質(zhì)改造不了。有的老舊小區(qū)有很多安全隱患和環(huán)境問(wèn)題。除非把所有安全隱患和環(huán)境全部改掉，①各種線路②消防通道③漏水問(wèn)題④環(huán)境衛(wèi)生⑤釆光問(wèn)題

應(yīng)該根據(jù)房屋的年齡，逐步列入拆遷重建，這樣的房屋地段都不錯(cuò)，如果建成小高層，原有業(yè)主出資，國(guó)家出資，投資方加入，應(yīng)該是有利可圖的，而且銷售也不會(huì)錯(cuò)，因?yàn)榉孔拥匿N售量就是地段，地段，加地段。

有比故宮還舊的沒(méi)有

無(wú)利不起早。