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越秀·天悅金沙客觀踩盤測(cè)評(píng)：適合注重教育的自住型買家
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 02:13:05
近期，我們對(duì)金沙洲區(qū)域內(nèi)的新盤之一，越秀天悅金沙進(jìn)行了一次客觀的實(shí)地考察。
項(xiàng)目規(guī)劃了33棟住宅，其中包含4棟超高層與29棟小高層，容積率設(shè)定為2.88，小高層采用了純板式設(shè)計(jì)，目前在售的戶型面積在96-160平方米之間，約60%的戶型能直接觀賞湖景，且樓距設(shè)計(jì)達(dá)到了1:1的比例。
樓盤近期還新增了部分底疊產(chǎn)品，總面積在150-200平方米，價(jià)格區(qū)間為700-1000萬(wàn)元。底疊設(shè)計(jì)為地下室+地上1層+地上2層的組合，位于小區(qū)內(nèi)，數(shù)量有限，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放了200平方米的樣板房供參觀。
建面約96平方米的三房戶型，客廳、主臥、次臥三開(kāi)間朝南，設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，有AB兩個(gè)版本，包括橫廳與豎廳設(shè)計(jì)，具體戶型圖可以參考。
125平方米的四房戶型，除了三開(kāi)間朝南外，還配備了6.85米闊景陽(yáng)臺(tái)，并采用了LDKG布局，將客廳、餐廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)四大公共空間融為一體，整體設(shè)計(jì)非常實(shí)用，方正且浪費(fèi)面積較少，還兼顧了景觀視野。
約141平方米的四房戶型，擁有270度觀景陽(yáng)臺(tái)，主臥配置超大衣帽間，但僅限于超高層建筑，偏向景觀設(shè)計(jì)，與傳統(tǒng)方正戶型相比略顯修長(zhǎng)。
項(xiàng)目中，約96平方米的戶型客廳、主臥、次臥三開(kāi)間朝南，設(shè)計(jì)方正，有AB兩個(gè)版本，橫廳與豎廳設(shè)計(jì)，可以參考下方戶型圖。125平方米的四房戶型設(shè)計(jì)，除了三開(kāi)間朝南外，還配備了6.85米闊景陽(yáng)臺(tái)，并采用了LDKG布局，將客廳、餐廳、廚房、陽(yáng)臺(tái)四大公共空間融為一體，整體設(shè)計(jì)非常實(shí)用，方正且浪費(fèi)面積較少，還兼顧了景觀視野。約141平方米的四房戶型，擁有270度觀景陽(yáng)臺(tái)，主臥配置超大衣帽間，但僅限于高層建筑，偏向景觀設(shè)計(jì)，與傳統(tǒng)方正戶型相比略顯修長(zhǎng)。
在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，越秀天悅金沙反其道而行之，主力大戶型被安排在高層和超高層，以保證景觀面最大化。如141平方米的改善戶型，只能選擇高層建筑，項(xiàng)目設(shè)計(jì)初衷是想確保大戶型最大程度的景觀面，可以欣賞到潯峰山的美景。項(xiàng)目采用三梯六戶設(shè)計(jì)，銷售解釋了電梯速度，但猜測(cè)如果入住率高，早晚高峰等待電梯仍然可能需要一定時(shí)間。
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)之一是坐擁白云廣附教育集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)教育資源，配套小學(xué)已封頂。白云區(qū)金廣實(shí)驗(yàn)學(xué)校在2022年已連續(xù)五年蟬聯(lián)廣州第一，其中考實(shí)力響當(dāng)當(dāng)，含金量高。金沙洲的教育資源不斷升級(jí)，如廣大附中實(shí)驗(yàn)中學(xué)星匯金沙校區(qū)將成為北校區(qū)，而原金沙中學(xué)校變?yōu)閺V大附中南校區(qū)，未來(lái)白云廣附教育集團(tuán)總部設(shè)在金沙洲廣大附中實(shí)驗(yàn)中學(xué)北校區(qū)。
項(xiàng)目周邊環(huán)境宜居，生態(tài)資源豐富，大部分戶型能觀賞到湖景或山景，依山傍水，對(duì)比市區(qū)的高樓大廈與容積率普遍大于5的區(qū)域，天悅金沙的環(huán)境優(yōu)勢(shì)顯著。項(xiàng)目附近休閑去處眾多，如潯峰山生態(tài)公園、金沙洲藝術(shù)館、城西公園、鰲峰公園等，為居民提供了休閑的好去處。
配套方面，項(xiàng)目對(duì)面就是永旺夢(mèng)樂(lè)城商圈，1.5公里內(nèi)有金鉑天地和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，周邊還有星悅廣場(chǎng)、沙田中心、永潤(rùn)廣場(chǎng)、國(guó)昌廣場(chǎng)等商圈加持。醫(yī)療配套方面，項(xiàng)目3公里內(nèi)有廣州中醫(yī)藥大學(xué)金沙洲醫(yī)院、南方醫(yī)科大學(xué)泰成逸園分院等三甲醫(yī)院，整體配套完善度較高。
然而，金沙洲的交通狀況是出了名的擁堵，早晚高峰期出行需要一定的時(shí)間。公共交通配套也不是很好，項(xiàng)目距離最近的地鐵站潯峰崗站約2.5公里，需要公交接駁，交通便利性較弱。未來(lái)交通改善需要依賴廣佛大橋（預(yù)計(jì)2024年通車）和沉香島大橋（預(yù)計(jì)2025年通車）的開(kāi)通。地鐵12號(hào)線的開(kāi)通，雖然預(yù)計(jì)2024年建成，但地鐵站與項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，對(duì)公共交通配套的改善意義有限。
此外，金沙洲缺乏核心產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)上漲空間有限。雖然沒(méi)有工業(yè)用地對(duì)環(huán)境來(lái)說(shuō)是件好事，但缺乏產(chǎn)業(yè)支撐導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅不大。對(duì)于依賴地鐵出行的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要考慮周邊的二手市場(chǎng)作為備選方案。
天悅金沙更適合以自住為主、注重教育配套和居住環(huán)境的剛需買家。對(duì)于發(fā)展預(yù)期較高的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，可能需要考慮其他選擇。
