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中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)前景怎么樣
發(fā)布時間：2025-05-12 11:21:18
中國房地產(chǎn)行業(yè)：前景依然樂觀國家發(fā)改委的資料顯示，去年12月內(nèi)地70個主要城市的平均房價同比彈升7.8%及環(huán)比上升1.5%。一手房價格同比攀升9.1%，較11月上升1.9%；而二手房價格則同比躍升6.8%及環(huán)比上升1.0%。其中69個城市的一手及二手房價格均錄得同比升幅；廣州一手房價格的同比升幅最大，達(dá)19.9%，而深圳的二手房價格更漲升23.9%。該等數(shù)據(jù)顯示，盡管政府最近推出樓市調(diào)控措施，但置業(yè)人士對樓市的前景依然樂觀。
內(nèi)地樓市于2009年下半年顯著反彈；11月上海住宅的平均售價為每平方米人民幣18,686元，同比急升32.7%及環(huán)比上升15.0%。該月的平均售價大幅上升乃主要由于豪宅成交活躍所致。去年11月，北京的平均房價亦創(chuàng)新高，達(dá)每平方米人民幣17,509元，同比上升8.7%。2009年廣州的平均房價穩(wěn)步增長，11月同比上升9.5%至每平方米人民幣10,282元。雖然大部分城市的房價均展現(xiàn)升浪，但深圳的一手房平均售價卻環(huán)比下跌5.8%。
去年11月，內(nèi)地合共售出6.90億平方米住宅總建筑面積，同比增加54%，相關(guān)收入為人民幣3.16萬億元，同比大增92%。售出的總建筑面積及收入分別較2007年同期增長25%及52%。在建住宅的總建筑面積同比增加17%至23.4億平方米。雖然地產(chǎn)發(fā)展商于11月購入土地的總建筑面積仍同比減少15.4%，但由于2009年的住宅銷情熾熱及平均房價上升，地產(chǎn)發(fā)展商于該年下半年已積極擴(kuò)充土地儲備，最近上市的地產(chǎn)發(fā)展商更尤其進(jìn)??；而市場于12月亦錄得若干收購活動。我們估計2009年售出的住宅總建筑面積及收入將分別逾8.50億平方米及人民幣3.9萬億元。
中央政府最近公布一系列樓市調(diào)控措施，旨在遏制房價急漲。該等措施包括向低收入家庭供應(yīng)更多低成本住房，并透過加緊監(jiān)控第二套房的按揭貸款，以打擊炒樓活動。我們認(rèn)為該等調(diào)控措施標(biāo)志著內(nèi)地樓市由早前獲政府支持的狀況重返「正常」的市場主導(dǎo)基礎(chǔ)。預(yù)期2010年首季應(yīng)是內(nèi)地樓市的過渡期，期間政府將推出更多開發(fā)閑置土地及打擊炒樓活動的政策。
回顧過去，2009年物業(yè)銷量顯著復(fù)蘇，下半年的銷情尤其暢旺；雖然年內(nèi)在建及發(fā)展中住宅的總建筑面積仍低于2008年的水平，但一線城市主要核心地區(qū)的購地活動已逐漸升溫。預(yù)期2010年上半年的住宅供應(yīng)將有限，但下半年將有新住宅供應(yīng)，故全年供應(yīng)應(yīng)足以應(yīng)付市場需求，房價亦料將趨向穩(wěn)定。雖然政府推出的樓市調(diào)控措施難免影響市場增長，但因該等措施乃針對炒樓活動，故對二、三線城市及主要發(fā)展中小型住宅的地產(chǎn)發(fā)展商影響較小。最佳答案國家近期接連出臺政策，對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。在多重政策之下，房地產(chǎn)板塊整體處于一種弱勢盤整之中。國家之所以調(diào)控房地產(chǎn)市場，關(guān)鍵是房地產(chǎn)價格近年上漲過快。這引起高層的高度警惕，房地產(chǎn)價格之所以上漲過快，并非是由于市場需求引起的，更多的是由于投資房地產(chǎn)引起的，投機(jī)炒作的成份過于濃厚，這當(dāng)然會引起高層的重視了。 房地產(chǎn)價格過高已成為一個很大的民生問題。所謂安居樂業(yè)，沒有房子居住當(dāng)然難以樂業(yè)了。中國之所以出現(xiàn)春運(yùn)等問題，是由于很多外出打工的人都買不起房子，所以每年春節(jié)都趕回家去過年吧。這從經(jīng)濟(jì)的角度看來是一種很大的浪費(fèi)，房地產(chǎn)市場是否過高，在國際上是有一個普遍的尺度去度量的。一個是房價與收入比，再一個就是房價與房租比，考察這兩個指標(biāo)，中國的主要城市的房價都是過高的。更何況一般的農(nóng)民工的工資是比較低的，要想在打工的地方買個房子更是難了。房價問題成為民生問題就必然會引起高層的重視了，調(diào)控房地產(chǎn)市場也就顯得很迫切了。 正因為房地產(chǎn)關(guān)系到民生，中央出臺政策調(diào)控房價升幅太快也就成為必然了。對于房價的調(diào)控，主要政策就是一推經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，二是提高二套房的首付（四成以上）。對于經(jīng)濟(jì)適用房，有人有不同的看法。其中典型的有等同美國的次級債的房貸，并可能會造成銀行的壞帳。本人對此不敢茍同，因為經(jīng)適房的體與美國的次貸的體是有所不同的，況且，造成這次全球性的金融危機(jī)并非是由于次貸，而是美國將次貸打包賣給全球金融機(jī)構(gòu)，將次貸的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁而已。所以從這個角度看，經(jīng)濟(jì)適用房是一個關(guān)系到民生的工程，不是太多，而是太少了。 高房價不是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。很多人以香港作為比較，前些年香港政府實行低房價政策導(dǎo)致香港經(jīng)濟(jì)增長過慢，以此作為證據(jù)以為中國也要實行高房價的政策才能保證經(jīng)濟(jì)的快速增長。其實這是片面的，香港作為一個自由港的小經(jīng)濟(jì)體，而中國作為一個大的經(jīng)濟(jì)實體兩者是完全不同的。高房價的危害大家可以從日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史得到見證的，中國不能重復(fù)走日本的路了。以中國的廣闊腹地來說，也不能實行高房價的政策，也沒有這個必要。 到現(xiàn)在還有很多人對高房價持樂觀的態(tài)度，這是低估了決策層的意志了?，F(xiàn)在中央的政策已很明顯，千萬別把政策當(dāng)兒戲。房價關(guān)乎民生，只有改變那種高房價的認(rèn)識，中國的經(jīng)濟(jì)才能更好更快的發(fā)展。住房的第一功能就是為了居住，離開這一基本常識去判斷分析就難免會有差錯。經(jīng)濟(jì)要扎根于民生才能有持久的發(fā)展動力，房地產(chǎn)只有走大眾化的路才能更有發(fā)展前途，所以房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展空間，應(yīng)該將目光轉(zhuǎn)向平民化的住宅項目。 那么如何解讀現(xiàn)在中央的房地產(chǎn)政策。不同的人會有不同的看法，甚至有些人以為此舉將重創(chuàng)中國的經(jīng)濟(jì)，這種想法未免小看中國領(lǐng)導(dǎo)人的智慧了。作為決策層，在出臺每一項政策時都要從各方面考慮的，平衡利弊得失。房地產(chǎn)作為一個國家的經(jīng)濟(jì)支柱，其推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用是不可忽視的?，F(xiàn)時中央出臺的房地產(chǎn)政策并非為了打擊房地產(chǎn)，而是為了房地產(chǎn)業(yè)更加健康的發(fā)展。中國的房地產(chǎn)市場是巨大的，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠提供更多的質(zhì)優(yōu)價廉的住房，這樣就能推動更多的有效需求了，那就更能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展了。現(xiàn)時中央出臺政策推出更多的經(jīng)濟(jì)適用房，其用意就是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)去建設(shè)更多的普通住房。所以從這一點來看，中央出臺這些政策后，中國的房地產(chǎn)不但不會受到打擊，并將會有一個快速的發(fā)展。 另外，中央的政策意圖還在于控制金融風(fēng)險，這可以從當(dāng)年日本的高房價結(jié)果看到的教訓(xùn)。以中國眾多的人口來說，房地產(chǎn)的發(fā)展空間是巨大的，但這并不意味著中國會走高房價的發(fā)展道路。還房產(chǎn)以居住的原本功能，大力發(fā)展大眾化的住房，這樣產(chǎn)業(yè)的空間就可以大拓展了。如果不能順應(yīng)這一市場需求，高房價總有泡沫破滅的那天，金融危機(jī)就會遲早都會發(fā)生。美國的次債危機(jī)并非是由于房地產(chǎn)發(fā)展過度，而最根本的原因就是金融創(chuàng)新過度。所以不能以美國的次債危機(jī)作為中國要發(fā)展高房價的佐證。 所以從這一點說來，現(xiàn)在的房地產(chǎn)板塊的調(diào)整是不可避免了，至于什么時候才能走出低谷，那要看上市公司經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變的速度。只有順應(yīng)上層的政策才能獲得更大的發(fā)展空間，這是一種國家意志的體現(xiàn)。在事關(guān)大局的情況下，也只有從大局出發(fā)才能獲得發(fā)展。 中國的房地產(chǎn)市場是畸形的，可以形容為千軍萬馬也不為奇。房地產(chǎn)的價格也是畸形的，房地產(chǎn)的利潤是暴利的，并且毫無風(fēng)險。在市場發(fā)展到現(xiàn)在階段，房地產(chǎn)是個獨特的行業(yè)，那就是市場化并不充分。而最根本的原因是房地產(chǎn)是一種特殊的產(chǎn)品，它不是工業(yè)產(chǎn)品，所以市場化就不夠。地方政府、房產(chǎn)商占據(jù)市場主導(dǎo)地位，購房者毫無講價的余地。只有改變這種狀況，中國的房地產(chǎn)市場才能健康發(fā)展，中國的經(jīng)濟(jì)才能更好更快發(fā)展！
