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開個(gè)民宿賺錢嗎
發(fā)布時(shí)間：2025-05-12 09:04:01
做民宿肯定是賺錢的，關(guān)鍵是如何做。
經(jīng)營(yíng)民宿想要盈利，最基本的常識(shí)就是收入大于成本。
每間房每天的成本=（年租金+轉(zhuǎn)讓費(fèi)/剩余年份+裝修折舊+水電+人工+用品布草）/365天
平均每間房每天的實(shí)際收入（RevPAR）=ADR（平均客單價(jià)）×入住率（OCC）
當(dāng)民宿老板投資時(shí)，搞不清楚這些數(shù)據(jù)的關(guān)系，往往會(huì)導(dǎo)致過(guò)度投資，甚至虧損。
01選址時(shí)的高低組合
投資一家民宿，一般第一步就是選址，除了自己有物業(yè)的，大部分老板會(huì)選擇租房民宿的生意從本質(zhì)上來(lái)講就是把房子長(zhǎng)租下來(lái)，再做短租，賺的是長(zhǎng)租成本和短租售價(jià)之間的差額。第一象限“長(zhǎng)租低、短租高”——川沙地區(qū)
川沙地區(qū)位于上海的東部郊區(qū)，通勤不是很便利，上班租房的人較少，所以房屋長(zhǎng)租的價(jià)格并不高；但是因?yàn)榭拷鲜磕岫燃賲^(qū)以及浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)，民宿和酒店的ADR（客單價(jià)）卻很高，是一個(gè)典型的“長(zhǎng)租低、短租高”區(qū)域 ，非常適合做民宿生意，投資回報(bào)率高。
第二象限“長(zhǎng)租高、短租高”——陸家嘴商圈
陸家嘴是著名的金融中心，大小企業(yè)林立，上班族租住需求高、房源少，長(zhǎng)租房?jī)r(jià)高，同時(shí)區(qū)域內(nèi)坐落著上海的地標(biāo)建筑“東方明珠”，毗鄰?fù)鉃?，都是游客們必去之地，因而也具有“短租”售價(jià)高的特點(diǎn)。
此區(qū)域雖不如第一象限回報(bào)率高，但經(jīng)營(yíng)得好，ADR可以更高，因而也可以做。
第三象限“長(zhǎng)租低、短租低”——南匯地區(qū)
南匯地區(qū)同大部分地方一樣，既非商業(yè)中心，也無(wú)旅游資源，因而長(zhǎng)租和短租的價(jià)格都不高，屬于“雙低”組合，不宜投入過(guò)多。
為什么不應(yīng)在低-低的區(qū)域做過(guò)多的投資？
因?yàn)檠b修成本不會(huì)因租金低而隨之降低，售價(jià)不會(huì)因?yàn)檠b修投入高而漲高太多，如果在此區(qū)域投入過(guò)多資金，比如花費(fèi)1000萬(wàn)在南匯裝修一家民宿，一定會(huì)虧本，因?yàn)檫@里只能承載較低的售價(jià)，除非可遇不可求，成為網(wǎng)紅爆款。
第四象限“長(zhǎng)租高、短租低”——暫無(wú)樣本
生意的禁區(qū)，在這個(gè)區(qū)域開店的，基本是腦子瓦特了 。
再來(lái)看全國(guó)
大理洱海地區(qū)，最開始的時(shí)候“長(zhǎng)租低、短租高”，非常適合進(jìn)場(chǎng)，后來(lái)隨著熱度上升，長(zhǎng)租的租金也跟著水漲船高了，變成了“長(zhǎng)租高、短租高”，生意也還能做，但現(xiàn)在因?yàn)檎叩脑蚧旧鲜恰伴L(zhǎng)租零，短租零”（投資也需關(guān)注政策風(fēng)險(xiǎn)）；
西塘古鎮(zhèn)，對(duì)比全國(guó)來(lái)看屬于“長(zhǎng)租低，短租低”的區(qū)域，建議民宿經(jīng)營(yíng)者在投資時(shí)注意回報(bào)比；
桂林陽(yáng)朔洋人街，屬于“長(zhǎng)租中，短租中”的區(qū)域，而靠近漓江的興坪，因?yàn)榫吧貏e，有“長(zhǎng)租低，短租高”的特點(diǎn)，近期因?yàn)樾陆烁哞F站，交通更便利，很快將會(huì)成為“長(zhǎng)租高、短租高”的區(qū)域。
綜上，選址是民宿投資中重要的一環(huán)，掌握高低組合的規(guī)律，避免進(jìn)入生意的禁區(qū)。
02定價(jià)的黃金曲線
很多老板在做生意的時(shí)候，只考慮售價(jià)和租金，卻忽略了入住率的問(wèn)題。
平均每間房每天的實(shí)際收入（RevPAR）=ADR（平均客單價(jià)）×入住率（OCC）
想要增加收入，是不是房?jī)r(jià)越高越好？
當(dāng)然不是，高房?jī)r(jià)可能意味著低入住率；
那么怎樣才能知道合適的售價(jià)要多少才合適呢？
其實(shí)房?jī)r(jià)和入住率之間是有規(guī)律可循的，如果我們把全國(guó)各個(gè)城市客棧經(jīng)營(yíng)者的房?jī)r(jià)和入住率統(tǒng)計(jì)出來(lái)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算，就能得到每個(gè)城市民宿定價(jià)的“黃金曲線”。
如果一家民宿的（房?jī)r(jià)，入住率）點(diǎn)，在黃金曲線以下，說(shuō)明入住率已經(jīng)低于該城市的中位水平了，如果曲線斜率大，這時(shí)需要適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，降價(jià)馬上會(huì)有提高入住率的效果；
如果斜率比較小，降價(jià)的幫助可能不大，那問(wèn)題可能出在渠道管理、接待等方面，此時(shí)就不要盲目地降價(jià)，而是要選擇在線營(yíng)銷優(yōu)化或代運(yùn)營(yíng)的方式，找專業(yè)的團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，幫助提升RevPAR。
如果一家民宿經(jīng)營(yíng)得很不錯(cuò)，（房?jī)r(jià)、入住率）的點(diǎn)高于黃金曲線，回報(bào)很可觀，按照經(jīng)驗(yàn)再投資第二家，可能就會(huì)撲街，因?yàn)榈谝患业甑纳獠辉谇€上，不具有規(guī)律性、可復(fù)制性。因此第二家店進(jìn)行投資測(cè)算時(shí)，回歸到曲線上才是安全的選擇，甚至要按照低于曲線的值進(jìn)行測(cè)算。
所以這條民宿投資決策的黃金曲線對(duì)民宿投資非常有參考價(jià)值，指導(dǎo)老板科學(xué)定價(jià)和更準(zhǔn)確地制定回報(bào)目標(biāo)。
03降低裝修成本
每間房每天的成本=（年租金+轉(zhuǎn)讓費(fèi)/剩余年份+裝修折舊+水電+人工+易耗品等）/365天
再來(lái)看有這些成本中有哪些可以節(jié)省下來(lái)。
首先當(dāng)確定好了位置之后，年租金以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)可變動(dòng)的范圍就并不是很大了；
易耗品用得越多，說(shuō)明生意越好，并且高質(zhì)量的易耗品，可以提升客人入住體驗(yàn)，也沒(méi)有必要節(jié)??；
人工可以節(jié)省一部分，但也不會(huì)節(jié)省太多，該付的工資還是要付；
但是可以從裝修成本上下手，降低裝修成本并不是說(shuō)花錢越少越好，而是花最合理的錢，打造最佳的居住體驗(yàn)；
一般消費(fèi)者并不會(huì)因?yàn)槔习逶谘b修上花了高價(jià)，而接受高的房?jī)r(jià)，消費(fèi)者不關(guān)注經(jīng)營(yíng)者的成本，只在意體驗(yàn)。
比如裝修投入1000萬(wàn)，卻只有600萬(wàn)的效果，你以為可以用賣1000元，但消費(fèi)者卻認(rèn)為只值600元，高于消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格，必然帶來(lái)低的入住率。
好的民宿設(shè)計(jì)，處處都是細(xì)節(jié)，單說(shuō)一個(gè)小小的衛(wèi)生間，設(shè)計(jì)得好就不堵不臭，設(shè)計(jì)得不好，就返潮發(fā)霉。沒(méi)有開過(guò)民宿的設(shè)計(jì)師，都是紙上談兵，可能拍照很好看，但住進(jìn)去體驗(yàn)卻很差。
江浙一帶某民宿，有非常漂亮的套間，設(shè)計(jì)師為了美觀，衛(wèi)生間做了半封閉的設(shè)計(jì)，好看但無(wú)法隔絕氣味?？蛷d離衛(wèi)生間距離也不遠(yuǎn)，氣味一出來(lái)，里面方便的客人和外面喝茶聊天的朋友，都覺得很尷尬。
裝修還分為硬裝和軟裝，軟裝的折舊是最快的，5年折完；
硬裝壽命長(zhǎng)一些，理論上按照10年來(lái)規(guī)劃，損壞時(shí)只做小的維修即可；
但很多人在做硬裝時(shí)，因?yàn)榍閼?、缺乏?jīng)驗(yàn)等原因，會(huì)做很多無(wú)效的設(shè)計(jì)，有可能會(huì)很快過(guò)時(shí)，或者頻繁損壞，就要去重新進(jìn)行硬裝，這就導(dǎo)致裝修成本上升、虧錢。
所以裝修要軟硬搭配，并且能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)。
這就需要設(shè)計(jì)師有多年民宿裝修實(shí)操的經(jīng)驗(yàn)，沒(méi)有開過(guò)民宿的設(shè)計(jì)師，都是紙上談兵。
04總結(jié)
如果要準(zhǔn)備開一家民宿，首先根據(jù)“高低組合”規(guī)律進(jìn)行選址，然后研究透徹該城市的黃金曲線，去選擇價(jià)格定位，對(duì)應(yīng)的當(dāng)?shù)氐娜胱÷适鞘裁礃拥乃?，?jīng)過(guò)測(cè)算，回報(bào)能達(dá)到多少，再去倒推裝修成本應(yīng)該在什么樣的范圍，自己的資金能承受多少的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
選址和裝修完成后，投入的資本回報(bào)，大致是什么樣的水平，已經(jīng)定了百分之七八十，如果運(yùn)營(yíng)做得好，還能有所提升。
一般來(lái)說(shuō)如果（年毛利/一次性支出）＞35%，就是健康的生意。
這就是民宿生意的本質(zhì)。
