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商品房高評高貸是指評估價格高于實際市場價，從而可以貸出更多款項的一種操作方式。舉例來說，假設一套房子實際價值為100萬元，按照一般貸款規(guī)則，可以貸出70萬元。如果評估價格提高至150萬元，按照70%的貸款比例，理論上可以貸出105萬元，實現(xiàn)所謂的零首付購房。

在二手房買賣中，高評高貸同樣存在。假設成交價為100萬元，通過評估公司或中介操作，將評估價提高至150萬元。如果首付比例為30%，那么首付需要支付45萬元，貸款105萬元。為了實現(xiàn)零首付，可以找人或貸款公司借款45萬元，等房款全款到賣方賬上時，讓賣方返還50萬元，之后歸還借款及利息。如果評估價為100萬元，只能貸出70萬元，這樣就可以實現(xiàn)零首付購房。

零首付高評高貸的具體操作如下：以一套12萬元成交，帶簡單裝修的房子為例，找評估公司或中介將其評估價提高至15萬元。首付支付4.5萬元，貸款10.5萬元，實現(xiàn)多貸出3萬元。如果評估價提高至17萬元，首付支付5.1萬元，貸款11.9萬元，多貸出5萬元。如果評估價達到18萬元，首付支付5.4萬元，貸款12.6萬元，多貸出6萬元。需要注意的是，評估價越高，首付越少，但操作需要在理想狀態(tài)下進行。

銀行貸款是按照評估公司的評估價發(fā)放，評估價越高，貸款比例不變，貸款額自然增加。高貸指的是在不違反法律法規(guī)的前提下，人為提高評估價格，以期從銀行獲得更高的貸款額。具體條件可能包括一定的利率上限，超過此限度的利息不予法律保護，但借貸雙方仍可以協(xié)商解決。在進行高貸操作時，需要確保提供的材料真實有效，并注意銀行是否認可評估報告。

高評高貸操作流程包括與當?shù)劂y行或貸款機構申請，準備貸款所需資料，進行面簽，銀行審核資質(zhì)，最后完成放款。需要注意的是，高評高貸操作存在風險，包括評估價格可能引起國土部門的關注，需要重新評估；高評高貸可能導致稅費增加，以及房東可能要求差價。此外，在操作過程中，確保房東配合出具一系列假的首付款收據(jù)和轉賬進賬單，這是操作中的最大難度。

需要注意的是，在進行高評高貸操作前，應充分了解相關法律法規(guī)，確保操作合規(guī)，同時評估風險。在選擇貸款公司或中介時，應考察其營業(yè)執(zhí)照、口碑信譽以及實際經(jīng)營場地，以降低風險。在操作過程中，應謹慎行事，避免引起不必要的法律糾紛。