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新規(guī)能否杜絕交樓“貨不對(duì)板”
發(fā)布時(shí)間：2025-05-11 01:37:03
帶精裝修的新樓房。
□文/圖信息時(shí)報(bào)記者羅莎琳
隨著年底臨近，廣州不少樓盤迎來了交樓高峰。而針對(duì)過去“精裝修房的通病”——貨不對(duì)板的弊端，近日，廣州市住建局印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目裝修工程監(jiān)督管理的通知》《關(guān)于加強(qiáng)混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量管理工作的通知》等監(jiān)管法規(guī)，規(guī)范廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量。其中就包括要求開發(fā)商嚴(yán)格要求裝修質(zhì)量符合設(shè)計(jì)和規(guī)范要求，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位開展住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，并按戶向產(chǎn)權(quán)所有人出具《住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，確保交樓(裝修)標(biāo)準(zhǔn)與樣板房及銷售合同所注標(biāo)準(zhǔn)一致。
現(xiàn)象：
收樓貨不對(duì)板
買家發(fā)現(xiàn)成本折半
近年來，包括廣州在內(nèi)的一手樓市場(chǎng)，全裝修形式交樓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目越來越普遍，但同時(shí)，少部分所謂帶“精裝修”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)了裝修質(zhì)量通病，嚴(yán)重影響了購房者的權(quán)益與居住體驗(yàn)。
“購房合同上寫明報(bào)價(jià)‘精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米’，但我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)收樓時(shí)卻發(fā)現(xiàn)多處粗制濫造，甚至還找了裝修師傅進(jìn)行了同款裝修材料的市場(chǎng)比價(jià)后發(fā)現(xiàn)實(shí)際的裝修標(biāo)準(zhǔn)，最多就2500元/平方米?！苯眨跸壬邳S埔某樓盤的新家收樓，但是驗(yàn)房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)多處“貨不對(duì)板”。當(dāng)初看樓的時(shí)候，銷售人員指著一套豪華裝修的樣板房告訴他，“這里除了家電家私外，看到的就是以后的交樓標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>
“宣傳資料上印的是‘套內(nèi)無梁’，交房了卻一根橫梁穿頂而過，這也意味著loft公寓僅能做3.68米兩層，還有蜘蛛網(wǎng)一般的消防管道，只有樣板房一半面積的落地窗，一戳就掉的墻面……”今年1月收房后，劉女士的煩惱也隨之而來。
業(yè)內(nèi)人士指出，隨著宏觀調(diào)控的深入，一方面，市場(chǎng)不再是“躺著賣房”的時(shí)代，好房子才能贏得市場(chǎng);另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)周期性起落之間，房企不斷追求資金回籠，但不少企業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)施工過程中出現(xiàn)了過度追求“高周轉(zhuǎn)”的情況，例如產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單復(fù)制、建筑或者景觀減配、工程質(zhì)量下滑等問題。某房企甚至拿地當(dāng)天出設(shè)計(jì)圖。
高成本拿地后房?jī)r(jià)漲幅不及預(yù)期，樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量問題確實(shí)屢見不鮮。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長李軍甚至在去年的博鰲房地產(chǎn)論壇上直言，“這兩年買到的房子可能是最差的”。房地產(chǎn)形勢(shì)逼著開發(fā)商進(jìn)行“快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)”，進(jìn)而影響到房屋質(zhì)量。
新規(guī)：商品房帶裝修交樓，需附裝修標(biāo)準(zhǔn)
日前，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目裝修工程監(jiān)督管理的通知》，為全面提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量，保障眾合法權(quán)益，廣州將全面加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目裝修工程監(jiān)督管理。其中涉及開發(fā)商應(yīng)在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置(含樣板房)公示所售商品房是否帶裝修交樓。帶裝修交樓的，需公示質(zhì)量問題投訴處理機(jī)制。嚴(yán)禁虛假宣傳，企業(yè)未按要求辦理手續(xù)將被查處等。
通知要求，對(duì)于實(shí)行全裝修形式交樓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按交樓標(biāo)準(zhǔn)(包含裝修分部工程)辦理相關(guān)手續(xù)。其中，新建項(xiàng)目應(yīng)在施工許可(含質(zhì)量安全監(jiān)督登記)一并予以辦理;已辦理施工許可證、未辦理預(yù)售許可的在建項(xiàng)目，應(yīng)補(bǔ)充辦理裝修分部工程的施工許可(含質(zhì)量安全監(jiān)督登記)相關(guān)手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在辦理施工許可(含質(zhì)量安全監(jiān)督登記)相關(guān)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供含裝修分部工程的總承包合同、監(jiān)理合同，以及經(jīng)技術(shù)審查合格后出具的施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見書。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)的通知》等要求，加強(qiáng)對(duì)裝修質(zhì)量通病(滲漏裂等)防控和裝修質(zhì)量的把關(guān)。嚴(yán)格要求裝修質(zhì)量符合設(shè)計(jì)和規(guī)范要求，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位開展住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，并按戶向產(chǎn)權(quán)所有人出具《住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，確保交樓(裝修)標(biāo)準(zhǔn)與樣板房及銷售合同所注標(biāo)準(zhǔn)一致，嚴(yán)禁虛假宣傳。施工許可核發(fā)部門在核發(fā)施工許可證時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格核查是否包括裝修分部?jī)?nèi)容，并在施工許可證附件中予以注明。工程質(zhì)量監(jiān)管部門應(yīng)督促房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完善施工許可手續(xù)，落實(shí)企業(yè)主體首要責(zé)任，嚴(yán)把分戶驗(yàn)收關(guān)，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目裝修工程質(zhì)量監(jiān)管。相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)聯(lián)合監(jiān)管，對(duì)未按要求辦理手續(xù)進(jìn)行裝修施工的違法違規(guī)行為，應(yīng)啟動(dòng)相關(guān)程序予以查處;對(duì)已辦理預(yù)售許可的在建項(xiàng)目要一并加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。
克而瑞廣州首席分析師肖文曉認(rèn)為，新規(guī)是有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目裝修工程質(zhì)量監(jiān)管的，特別是規(guī)定實(shí)行全裝修形式交樓的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在辦理施工許可證環(huán)節(jié)履行交樓標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)手續(xù)，等于是把對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管前置了，再配合裝修標(biāo)準(zhǔn)公示，改變了以往等購房者收樓的時(shí)候問題爆發(fā)再去“滅火”的滯后反應(yīng)機(jī)制，對(duì)于開發(fā)企業(yè)的交標(biāo)管理會(huì)有較大的震懾意義。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，隨著住房制度的改革和住房市場(chǎng)的發(fā)展，很多城市未來住房方面的精裝修交付比例會(huì)提高，這在客觀上也使得精裝修業(yè)務(wù)和精裝修住房等亟需納入監(jiān)管。廣州此次發(fā)布的新規(guī)，客觀上也充分說明了一點(diǎn)，即后續(xù)從保障購房者的權(quán)益等角度看，實(shí)際上類似房屋的管控會(huì)強(qiáng)化，這也有助于實(shí)現(xiàn)更好的住房交付，對(duì)于一些裝修中的不達(dá)質(zhì)量要求的項(xiàng)目，后續(xù)也很難蒙混過關(guān)，這有助于促進(jìn)廣州精裝修住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
律師說法：房屋質(zhì)量問題退房難但可維權(quán)
面對(duì)收樓質(zhì)量問題，業(yè)主能否要求退款甚至退房?法律人士表示，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。
廣東知章律師事務(wù)所王美舟律師表示，裝修條款只是合同的一個(gè)條款，商品房買賣合同主要是購房條款，不能因?yàn)檠b修問題主張退房，因?yàn)橘彿康暮贤康目梢詫?shí)現(xiàn)，裝修有問題，可以主張維修或賠償;只要房屋主體結(jié)構(gòu)沒有問題，就不能因?yàn)榉课葙|(zhì)量或裝修問題要求解除商品房預(yù)售合同。
也就是說，消費(fèi)者購買精裝修房時(shí)，開發(fā)商與消費(fèi)者簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或者在簽訂商品房買賣合同時(shí)另行簽訂裝修合同。因裝修部分存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響商品房質(zhì)量，無法正常居住使用，使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，買房人有權(quán)請(qǐng)求解除商品房買賣合同和裝修合同，并要求開發(fā)商賠償損失;當(dāng)裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買房人不能推翻商品房預(yù)售合同。
不過，法律人士表示，業(yè)主可以收集證據(jù)，向政府主管部門申請(qǐng)調(diào)解處理針對(duì)所購商品房存在的與購房合同不符、施工質(zhì)量、延期、物業(yè)管理、虛假廣告、收費(fèi)等問題，購房者可向包括地方建設(shè)委員會(huì)、規(guī)劃委員會(huì)、房管局、工商管理等相關(guān)政府主管部門投訴并申請(qǐng)調(diào)解、處理。
支招：收樓驗(yàn)房有訣竅
1.測(cè)量面積一定要準(zhǔn)備筆、本子以及卷尺一把。用卷尺測(cè)量收房面積，然后用筆在本子上記錄，看看其面積跟購房合同面積是否一致，如果其面積差得太多就要找開發(fā)商處理。
2.注意觀察墻體是否有空鼓或開裂現(xiàn)象。這時(shí)要準(zhǔn)備的工具有安全錘、彩色粉筆等。對(duì)于室內(nèi)的所以墻面要用安全錘進(jìn)行敲擊，若出現(xiàn)空響問題，就要用粉筆在該處圈出來，再去通知開發(fā)商來處理。特別要注意廚房和衛(wèi)生間的墻面，因?yàn)檫@兩個(gè)地方是要貼瓷磚的，如果墻面空鼓貼瓷磚就會(huì)掉落。
3.防水很關(guān)鍵。要注意查看廚房和衛(wèi)生間的防水處理，防水沒做好就會(huì)出現(xiàn)漏水問題，會(huì)給后期帶來不必要的麻煩。
4.注意檢查下水道是否通暢。如果沒檢查下水道，房子裝修完，住進(jìn)去過不了多久就會(huì)出現(xiàn)下水道通水不暢，還會(huì)堵塞，這樣就很麻煩。所以在收房時(shí)，一定要往下水道倒大量的水，看看是否順暢，如果有問題就要請(qǐng)開發(fā)商處理。這種情況大多數(shù)是裝修過程中工人不小心把水泥漿弄到下水道，所以裝修時(shí)也要監(jiān)工哦。
5.要注意檢查房屋門窗，看看門窗開關(guān)是否方便。還要對(duì)入戶門進(jìn)行檢查，如果入戶門會(huì)傾斜，不水平就要找開發(fā)商處理。如果入戶門是內(nèi)開的話，還需要注意觀察其底部距離地面的高度是幾公分，如果低于5公分入戶門就容易與地磚粘貼，入戶門就打不開，所有這些問題一定要找開發(fā)商處理。
