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物業(yè)公司能否起訴業(yè)主違約裝修
發(fā)布時間：2025-05-12 15:59:41
小區(qū)業(yè)主違約裝修、違章搭建是新建商品房小區(qū)管理的頑癥。物業(yè)公司能否作為原告向法院起訴這些業(yè)主,能否在訴訟中獲得法院支持,成為司法實踐中的一個難題。筆者認為,該問題不能一概而論,要視物業(yè)管理具體處于哪個階段而定。
在前期物業(yè)管理中,物業(yè)公司可以原告身份起訴違約裝修的業(yè)主。某物業(yè)公司管理的一個小區(qū),業(yè)主違反進戶時簽訂的《住宅使用公約》中明文禁止的行為,擅自用無框玻璃窗封了自家陽臺。物業(yè)管理公司再三做工作無效,只得以原告身份起訴至法院。案子從簡易庭打到合議庭,經過三次庭審,物業(yè)公司終獲法院支持。市高級人民法院在關于處理物業(yè)管理訴訟的解答中,對前期物業(yè)管理期間,部分業(yè)主違反住宅使用公約,物業(yè)管理公司提起訴訟持肯定態(tài)度。
在小區(qū)業(yè)委會成立后,情況就不同了。某物業(yè)公司管理的一個小區(qū),業(yè)主違反進戶時簽署的《住宅使用公約》中明文禁止的行為,擅自用無框玻璃窗封閉了陽臺,物業(yè)公司以原告身份起訴到法院卻被駁回。業(yè)主(被告)代理人的依據是,《上海市居住物業(yè)管理條例》第48條的“兩個終止”,即“住宅使用公約至業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效時終止。前期物業(yè)管理服務合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時終止”。既然物業(yè)公司與業(yè)主在前期簽訂的住宅使用公約隨著業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過的業(yè)主公約生效而終止,那么,物業(yè)公司再以原告身份起訴法院,被駁回當然就不可避免。
在業(yè)委會成立后,物業(yè)公司如要對違約裝修的業(yè)主提起訴訟,只能以特定業(yè)主違反業(yè)主大會通過的《業(yè)主公約》中明文禁止的行為,并以業(yè)主委員會的名義。市高級人民法院關于處理物業(yè)管理訴訟的解答中明確,在業(yè)主委員會成立后,對部分業(yè)主實施了違反業(yè)主公約的行為的,業(yè)主委員會可以以違反業(yè)主公約為由,對特定的業(yè)主提起民事訴訟。
值得注意的是,在司法實踐中,如業(yè)主違約裝修、違章搭建等行為在《業(yè)主公約》中沒有明確的約定,提起訴訟還得征求小區(qū)全體業(yè)主的表決同意,否則難以獲得法院支持。
