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一、征管現狀及評估分析 （一）收入構成情況物業(yè)公司的物業(yè)管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設施、場地等業(yè)主公用財產進行綜合管理的活動。因此物業(yè)管理企業(yè)的收入主要由物業(yè)管理收入、物業(yè)經營收入和物業(yè)大修收入組成，其中物業(yè)管理收入是其中主要項目。就新都區(qū)來看，物管公司的收入項目主要涉及：物業(yè)管理費、車位費或車位管理收入，裝修管理費及部分代收手續(xù)費收入、垃圾清掃收入（承包政府發(fā)包的街道清掃保潔收入）等。（二）發(fā)票使用情況表現在：一是收取業(yè)主物管費時普遍使用自制收據，只有在業(yè)主要求開具正規(guī)發(fā)票的情況下才使用《其它服務業(yè)發(fā)票》；二是填開服務業(yè)發(fā)票時未按發(fā)票使用規(guī)定進行填開，有的甚至一個小區(qū)開一張票，且只有版面金額，填列的時間、客戶名稱等處空白，核對其真實性相當困難，有可能造成少繳稅費情況發(fā)生。 （三）收入確認情況 無論是《企業(yè)會計準則》還是《企業(yè)會計制度》都規(guī)定了“企業(yè)的會計核算應當以‘權責發(fā)生制’為基礎”這一原則，同時，財政部對物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的確認也有規(guī)定“企業(yè)與業(yè)主委員會或者物業(yè)產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現”。由此可見，作為物管公司的主要收入——物業(yè)費收入，應當按照“權責發(fā)生制”原則及相關規(guī)定，在物業(yè)合同規(guī)定的付款到期日確認營業(yè)收入實現。 但經了解，很多物管公司對于收入是按照“收付實現制”在確認，即只有實際收到物業(yè)費才計入收入，而費用卻往往又采用“權責發(fā)生制”記賬，還有甚者，將預收物管費按自定比例結轉收入，年終保留余額，由此產生的直接后果就是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅計算不準確，少繳或滯后繳納稅款。三、征管中存在的主要問題（一）未按規(guī)定申報營業(yè)收入。根據我國稅法規(guī)定，物業(yè)公司以取得與物業(yè)管理有關的全部收入（包括物業(yè)管理費、租金、停車費、家政服務費、廣告費、公共維修基金、代收代付的水電費、搬運費、二次裝修清理費、防盜門安裝費和其他應稅收入等）減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣費以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為計稅營業(yè)額。從總的情況來看，吉首物業(yè)經營雖然不如預期的那么良好，排除小區(qū)的入住率影響物管費收取的因素及物管公司自身經營能力外，仍然存在著對收取的某些收入瞞報。 （二）未按規(guī)定使用票據。目前物業(yè)公司的收費項目繁多，普遍存在使用自制收據未按規(guī)定使用發(fā)票的現象，比如：有的未按規(guī)定領用發(fā)票、有的只對有需求的企事業(yè)單位的客戶出具正式發(fā)票，造成申報金額無從查實。（三）賬務處理不規(guī)范。有的物業(yè)管理公司收取的手續(xù)費、代收款項及其他價外收費，計入“營業(yè)外收入”科目，不作為計稅依據申報納稅；有的將收入長期掛在“預收賬款”賬戶上。（四）稅務控管力度較弱。一是大多數物管公司存在賬證不健全現象，難于體現實際經營情況，造成偷、逃稅現象發(fā)生；二是由于一般物管公司管理的小區(qū)范圍廣、地點分散、小區(qū)的服務功能以及收費項目、收費標準各不相同，加之不同的樓盤也有不同的入住率，稅務部門控管難度較大，征管力量相對不足。四、強化征管的措施建議綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)的迅速壯大，針對其本身的特點，我們應通過加大稅收政策宣傳力度和檢查力度等方式，一開始就從源頭上管理好此行業(yè)：（一）加強日常稅源監(jiān)控，完善基礎信息資料。開展好日常管理和日常檢查，分戶建立物業(yè)管理收費臺帳，把企業(yè)的收費項目、收費標準、物業(yè)管理收費面積等數據進行整合，及時發(fā)現并處理納稅申報中的錯誤和異常申報，為日后對該行業(yè)實施精細化管理建立一套科學、標準的參照體系，從而保障持續(xù)有效的管理。（二）加強宣傳和培訓，提高征納雙方人員素質。有針對性地對社區(qū)居民進行稅法宣傳，特別要借助各小區(qū)的業(yè)主委員會，增強業(yè)主獲取發(fā)票的主動性與協稅護稅的積極性。加強稅務管理人員和物管公司辦稅人員的業(yè)務培訓，使其不僅懂財務而且懂稅法，對物業(yè)管理的不同收費項目，在核算上均能正確處理。輔導并要求物管公司規(guī)范各項收費項目報備管理，及時向主管稅務機關報送物管收費標準、所承接管理小區(qū)的住宅、店面、寫字樓和車庫車位面積等資料，并按不同的經營收入分類設置經營臺賬。 （三）以“以票管稅”為主導，加強發(fā)票管理。糾正物管公司認為“只要按規(guī)定繳納了相關的稅收，是否開具正式發(fā)票無關緊要”的錯誤認識。檢查納稅人發(fā)票開具是否規(guī)范、合理，定期進行發(fā)票比對，對普遍使用自制收據的物管公司，應將發(fā)票和自制的單據結合起來檢查。（四）開展納稅評估，加強專項稽查。通過審核企業(yè)的申報資料，對各個物業(yè)管理公司的經營規(guī)模、收費項目和納稅情況進行對照核實，有針對性地實施專項評估或質疑約談，重點在于評估其申報的營業(yè)收入，特別是收取物業(yè)管理費以外有無其他收入，是否存在不報、少報、漏報稅收現象發(fā)生。同時稽查局應加強該行業(yè)的專項檢查力度。（五）暢通信息渠道，努力實現部門信息共享。