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福永“小產權房”低調熱銷 業(yè)內專家意見不一
發(fā)布時間：2025-05-10 12:49:16
在福永，一直被國家嚴禁但價格低廉的小產權房交易異?；鸨?。
1月，寶安樓市進入了暖冬，在一、二手商品房高價銷售的推動下，在福永，一直被國家嚴禁但價格低廉的小產權房交易異常火爆。據(jù)記者踏查，購買此類大戶型房子的人以周邊企事業(yè)單位人居多，他們一般是一人購買后，帶動同事或親人一起購買，且無視小產權房背后的風險。業(yè)內專家認為，小產權房質量沒保障，沒產權風險大，維權難。
小產權房低調熱銷
去年11月，《深圳晚報》對福永小產權房的熱銷進行報道后，據(jù)說這些小產權房已停止銷售，事實真如此嗎？記者以購房者的身份走訪了幾家福永的中介，在中介的店鋪門窗上并無張貼小產權房的銷售信息，當記者咨詢是否有小產權房售賣時，中介銷售員先說小產權房不能交易，不代理。當記者表示收入不高，三房的商品房供不起，看到身邊有朋友買了福永鴻德園的房子，所以也想買一套與父母一起居住，這時旁邊一位銷售員小聲地說，他朋友手中有幾套鴻德園的小產權房想轉讓，他個人幫忙轉讓，不收傭金，與公司無關，不過那朋友說每套的轉讓費是6萬元，價格6300元/平方米，面積只有139平方米的戶型，有意購買者可帶去看房。
在中介的帶領下，我們來到了福永橋頭的鴻德園，中介說，這小區(qū)由8棟高層組成，現(xiàn)已賣完了，只有朋友轉讓的這幾套大戶型。這小區(qū)附近有公立幼兒園、小學和中學，以后孩子上學不怕沒學位，此外，交通也很便利，現(xiàn)在正在施工的地鐵11號線設有橋頭站，距離小區(qū)很近，出行無憂。在一間139平方米的轉讓單位里，我們遇到前來看房的吳先生，他一下子就交了2萬元定金及6萬元轉讓費，購下該戶型。吳先生說，他是通過同事介紹過來買房的，身邊三位同事都買了這個小區(qū)的房子，所以他也趕過來，他覺得90多萬元能買到100多平方米的新房很劃算，反正是用來自住的，有沒有產權無所謂了。
誰在為小產權房買單
中介說，他幫朋友轉讓的小產權房脫手很快，現(xiàn)在買小產權房的人以周邊的企事業(yè)單位高收入人居多，像吳先生，是寶安某家醫(yī)院的醫(yī)生，年薪達20萬元，因為剛參加工作幾年，只能按歇中小戶型的二手商品房，可是吳先生不想買二手房，想一步到位，買個130多平方米的新房，所以選擇了小產權房。中介說，鴻德園社區(qū)很大，是村里的統(tǒng)建樓，不會拆，附近的鳳凰世紀也屬于村里的統(tǒng)建樓，位于正在施工中的地鐵11號線塘尾站附近，交通也十分便利。這兩小區(qū)在后面幾期的開發(fā)中都以大戶型為主，吸引中高收入人居多。
中介還給記者算了一筆賬，以130平方米小產權房目前的支付方式計算，單價6300元/平方米，總價需要82萬元，首付款需要41萬元，加上6萬元轉手費，購買小產權房的第一筆費用需要47萬元，還不包裝修錢。其余的費用以村委做擔保向銀行貸款，可分三年、五年、十年三種還貸年限還清，以最長的十年貸款期限計算，每個月也需還款5000元左右。因此，這種大戶型不是一般消費者能買得起的，對于周邊工作的企事業(yè)單位員工來說，花個50萬元左右的首付，在寶安區(qū)頂多買個很一般的160多萬元的二手房。許多人寧愿買個新房，只要社區(qū)漂亮、交通便利、房子舒適，沒產權也不介意。
小產權房質量堪憂
隨后記者仔細查看了鴻德園、鳳凰世紀這兩個福永熱銷的小產權社區(qū)，目前鴻德園新房已售完，在售的多為業(yè)主轉賣的毛坯房。鳳凰世紀的第四期仍在建，售樓部里擺放有樓盤的沙盤圖、戶型圖和立體戶型模型，與正規(guī)的商品房售樓部無異。而且小區(qū)內能看到一棟棟脫去綠衣的現(xiàn)房，外立面十分美觀，陽臺很大，小區(qū)引進的人人樂商場已開業(yè)，社區(qū)綠化也做得很好，光外表看來，這小區(qū)與目前在售的高端商品房樓盤無差異，如此低的價格能買到這么大面積的戶型，哪怕是小記也有想購買的沖動。
這些外表看來光鮮的小產權房，其質量是否有保證？對此，深圳世聯(lián)地產首席分析師曹取說，目前深圳許多小產權房是村委交給開發(fā)商建設的，但由于大部分小產權房在政府部門沒有立項，其施工過程也就沒人監(jiān)管，建設過程中偷工減料的事情經常發(fā)生，加上建設中和竣工后都沒有正規(guī)質監(jiān)部門監(jiān)理和質檢驗收，房屋質量沒有通過國家質監(jiān)部門認證，所以房屋質量毫無保障，在住宅樓后期保修方面也會出現(xiàn)許多問題。購房者購買后再發(fā)現(xiàn)質量問題要求退房，維權很困難。特別是現(xiàn)在許多小產權房都建到20多層，地基打得是否穩(wěn)、走火通道建設是否合格、電梯有沒有安全質檢，都是未知數(shù)，風險很大。
律師：小產權房維權難
深圳知名房地產律師張茂榮說，除了質量問題，購買小產權房后，當遇到產權爭議時，購買者的權益將得不到法律的保護，如產權擁有人將整個小區(qū)的房產證拿去銀行抵押貸款，之后還不上貸款，被銀行查封樓房時，購房者的權益無法得到保障。其次，如果遇到拆遷，將被視為違章建筑，得不到拆遷補償，就算有補償，也是先將補償款給產權擁有者，之后才按先前購房協(xié)議補償?shù)矫恳晃恍‘a權房業(yè)主，如果沒有協(xié)議，或者產權擁有者不講誠信，小業(yè)主的利益得不到保障。像福永的鳳凰世紀或鴻德園打著地鐵上蓋物的賣點，往往地鐵開通之初，未來發(fā)展空間大，周邊規(guī)劃隨時變動。這些地鐵上蓋物，說不定到時是拆遷的第一對象。
第三，許多小產權房小區(qū)物業(yè)管理層次低。許多管理小產權社區(qū)的物業(yè)公司，只是打掃下小區(qū)的衛(wèi)生，而小區(qū)公共部分的綠化、安保及公共設施的管理和經營，則因人員不足等問題而無人管理。此外，往往由于物管疏于管理，讓處于城鄉(xiāng)接合的小產權社區(qū)常發(fā)生偷盜事件。針對這些問題的解決，購房人唯一與物業(yè)抗衡的手段就是拒繳物業(yè)費，“但你不交，他就停電停水?！睆埫瘶s說，在接觸過的一些案例中，停水停電成了物業(yè)逼迫住戶就范的有效手段。因此，購買小產權房需謹慎，購房者最好還是買商品房住宅。
